Вопрос—ответ. Сколько платить за излишки?

Правомерны ли платежи по коммерческой цене за лишнюю жилплощадь? Разрешат ли органы опеки покупку новостройки и переезд из столицы в Подмосковье семье с ребенком? На эти и другие вопросы читателей журнала отвечает юрист Алексей Абрамов.

— У меня с братом в собственности трехкомнатная квартира в долях: 1/4 доли моя, 3/4 — брата. Квартира — 56 кв. м, из них 40 кв. м — жилая площадь, 16 кв. м — общая. Я хочу выделить долю в реальную комнату и квадратные метры в законном порядке. Как это сделать?

— В соответствии с п. 3 ст. 252 Гражданского кодекса вы как участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли в натуре в судебном порядке. Но положительное решение возможно далеко не всегда. Суд удовлетворит ваше требование в случае, если после соответствующего раздела вы получите не просто комнату, а полностью изолированное помещение. То есть в квартире должны быть отдельный вход для вашей комнаты, отдельная кухня и санузел. На практике осуществить это весьма затруднительно, даже после перепланировки, другое дело — дом или коттедж, где проще изолировать часть здания.

В вашей ситуации, когда нельзя выделить долю в натуре, можно получить компенсацию за нее от другого сособственника, иными словами, продать свою часть квартиры брату. Но помните, что с получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Можно действовать и по-другому, например определить порядок пользования квартирой. Для этого вы с братом заключаете соответствующее соглашение, в котором указываете, что вы владеете и пользуетесь одной комнатой, а брат — остальными двумя. Документ составляется в простой письменной форме и подписывается обеими сторонами. Если брат против подобного соглашения, то вы вправе обратиться в суд, чтобы тот определил порядок пользования квартирой.

— Мы с супругой покупаем квартиру в Подмосковье по договору соинвестирования. Я являюсь соинвестором. Имеется письменное, нотариально заверенное согласие супруги на приобретение. Большую часть от стоимости квартиры мы уже внесли, осталось заплатить около 500 тыс. руб. Подскажите, могу ли я в счет оплаты предоставить сертификат на материнский капитал, полученный моей супругой в 2008 г.? И на основании какого закона?

— К сожалению, ответить однозначно на ваш вопрос сложно, так как на сегодняшний день судебная практика по использованию материнского капитала еще не сформировалась. Формально — можете.

Порядок направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий регулируется Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 г. № 862 «О правилах направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий» (в редакции от 13.01.2009 г.).

Для каждой ситуации в постановлении приведен перечень необходимых документов. Так, при покупке жилого помещения обязательно наличие договора купли-продажи, который прошел процедуру государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе (ФРС), и свидетельства о праве собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение.

При покупке жилья посредством долевого участия в строительстве должен быть представлен соответствующий договор, зарегистрированный в ФРС.

В вашем случае проблемы могут возникнуть в связи с тем, что был заключен договор не купли-продажи или долевого участия в строительстве, а соинвестирования, который, скорее всего, не прошел государственную регистрацию. Поэтому не исключено, что в Пенсионном фонде вам могут отказать в направлении средств на оплату жилого помещения. Но в соответствии с Гражданским кодексом РФ стороны вправе заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законами или иными правовыми актами (п. 2 ст. 421 ГК РФ). В любом случае вам необходимо собрать все документы и подать их в Пенсионный фонд РФ.

— Как выписать из неприватизированной квартиры прописанного в ней бывшего мужа участницы Великой Отечественной войны, льготницы и инвалида? Бывший муж в квартире не проживает (место жительства у него есть), за коммунальные услуги он не платит, растет долг.

— Выписать бывшего члена семьи нанимателя без его согласия можно только на основании судебного решения, то есть вам необходимо обратиться в суд с соответствующим заявлением.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в таком помещении, за ним сохраняются прежние права, гласит п. 4 ст. 69 Жилищного кодекса РФ. То есть указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из договора найма. Но в вашем случае бывший муж имеет другое жилье, кроме того, он не выполняет своих обязательств, то есть не оплачивает коммунальные платежи. На это и стоит обратить внимание суда.

— Меня интересует вопрос купли-продажи. Я и моя несовершеннолетняя дочь — собственники трехкомнатной квартиры в Москве. С нами прописана бабушка. Мы хотим эту квартиру продать и купить две в ближайшем Подмосковье: однокомнатную для бабушки и двухкомнатную для себя. Проблема в том, что сдача этих новостроек ожидается в III квартале 2009 г., а прописка — еще чуть позже. Вопрос: как нам быть с опекунским советом? Какие проблемы могут возникнуть в процессе и как их решить?

— Для продажи квартиры, собственником которой является несовершеннолетний, необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства. Соответствующее разрешение органы опеки дают, если сделка не нарушает законных и имущественных интересов несовершеннолетнего.

В вашем случае получить согласие от органов опеки будет затруднительно. Во-первых, в настоящее время вашей дочери принадлежит жилье в Москве, а вы хотите переселиться в Подмосковье, то есть в результате сделки ребенок потеряет столичную прописку, статус москвича и все соответствующие социальные блага.

Во-вторых, несложно сопоставить цены и убедиться, что московское жилье намного дороже. То есть в результате сделки пострадают имущественные интересы ребенка.

Но если эти проблемы еще можно как-то попытаться решить за счет наделения ребенка большей долей, чем у него была прежде, то остается еще одна сложность. Дело в том, что по настоянию органов опеки продажа и покупка жилья должна производиться одновременно. Вы же хотите продать квартиру и приобрести еще недостроенный объект, а не жилое помещение. Возникает вопрос: а где все это время будет жить ребенок, где он будет прописан?

Велика вероятность того, что органы опеки не дадут вам разрешение на сделку.

— У меня в собственности две квартиры: в одной я проживаю с мамой (прописана), другая досталось в наследство от мужа. За нее в январе я получила перерасчет квартплаты начиная с ноября и теперь должна платить за ремонт и содержание дома почти в три раза больше. Как мне объяснили в домоуправлении, это коммерческая цена, так как у меня есть еще одно жилье. Правы ли коммунальщики?

— Дело в том, что в Москве предусмотрены разные ставки по оплате за содержание и ремонт: одни — для тех, кто занимает жилье в пределах социальных норм, другие — для имеющих так называемые излишки. Данный порядок прописан в Постановлении правительства Москвы от 10.12.2008 г. № 1112.

Социальная норма площади составляет для одиноко проживающего гражданина 33 кв. м общей площади жилого помещения; для семьи, состоящей из двух человек, — 42 кв. м; для семьи, состоящей из трех человек и более, — 18 кв. м на каждого члена семьи. Кроме того, 7 кв. м полагается на каждого зарегистрированного в помещении гражданина. Все, что сверх этих нормативов, считается излишком, в том числе вторая квартира. Для граждан, которые имеют более одного жилого помещения в собственности, плата за содержание и ремонт излишка взимается по более высокой цене (но не выше фактической стоимости). Так, в отношении квартиры в жилом доме со всеми удобствами и лифтом обычная ставка — 8 руб. 20 коп. за 1 кв. м. Ставка же за площадь сверх установленных норм составляет уже 21 руб. 2 коп. за 1 кв. м.

Но следует иметь в виду, что платежи по коммерческой цене за излишки площади за содержание и ремонт жилых помещений не взимаются с:

* одиноко проживающих пенсионеров;

* одиноко проживающих инвалидов;

* детей-сирот в возрасте до 18 лет за площадь, принадлежащую им на праве собственности;

* граждан — нанимателей жилых помещений, находящихся в государственной собственности города Москвы, занимающих квартиры, расположенные на первом этаже;

* семей, состоящих из пенсионеров и (или) инвалидов;

* семей, состоящих из пенсионеров и (или) инвалидов и находящихся на их иждивении детей в возрасте до 16 лет;

* одиноких граждан, проживающих в коммунальных квартирах;

* собственников жилых помещений, оплачивающих услуги по содержанию и ремонту жилых помещений по фактической стоимости;

* граждан, проживающих в домах или квартирах, признанных в установленном порядке аварийными или непригодными для проживания;

* граждан, имеющих право на дополнительную площадь, предоставленную им по состоянию здоровья, в пределах этой площади.

Дата публикации: 13:51 12 марта 2009

Источник: bpn.ru