Ипотека сегодня: безумие или трезвый расчет?

О том, что ипотека стала менее доступной, сказано тысячи раз. Перечислены все факторы, мешающие получать кредиты – и контроль банков за платежеспособностью будущих клиентов, и их (банков) жесткие требования к размеру первоначального взноса, и рост процентных ставок. Подобные рассуждения, однако, имеют логический дефект. Ипотечный кредит нужен не сам по себе – конечная цель заемщика не деньги, а квартира. Сегодня недвижимость подешевела. И что перевешивает в итоге? Не является ли покупка жилья выгодной – даже при суровой ипотеке? С этими вопросами разбирался Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru.

Самое время или как?

Обсуждение данной темы невозможно без обильной цифири – придется сравнивать условия ипотечного кредитования в прежние «тучные» времена и теперь. Цифры, конечно, будут – но чуть позже. А пока зададимся вопросом: а стоит ли покупать сейчас? Может быть, имеет смысл подождать еще немножко – когда цены снизятся еще сильнее?

Теоретически – да, практически – сомнительно. Идея покупать в период «ценового дна» выглядит красиво, но всегда возникает вопрос: а как понять, достигнуто ли это «дно»? «Обычно люди видят только то, что цены снижаются, а потом процесс этот меняется на противоположный, - резонно замечает Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU». – То, что «дно» пройдено, и рост цен возобновился, становится понятным спустя несколько месяцев».

Кстати, по оценке эксперта, основное снижение на московском рынке уже произошло, квартиры уже потеряли до 25-30% цены по сравнению с летом-осенью прошлого года. Дальнейшее удешевление, предполагает Олег Репченко, продолжится по инерции до конца весны, после чего начнется стабилизация.

Теперь посмотрим на другую сторону нашего уравнения – ипотечную. «На этом рынке происходит хотя и плавное, но устойчивое повышение процентных ставок, - говорит Анжелла Дубровская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». – В начале этого года в разных банках («Сбербанк», «Банк Москвы», МБРР и другие) они увеличились на 0,5-2% годовых. В дальнейшем, если ситуация на рынке кредитования не улучшится, продолжится финансовый кризис и сложности для банков с привлечением денег, возможен дальнейший рост ставок».

Если же смотреть на более отдаленную перспективу, то все эксперты сходятся в том, что в ближайшие 2-3 года нас ожидает внушительный ценовой скачок. Основная причина – резкое снижение нового строительства в нынешних кризисных условиях. Нового жилья и так было недостаточно (помните постоянные заклинания 2-3-летней давности о том, чтобы стройкомплекс вводил как можно больше квадратных метров в год?), теперь же и это немногое сократилось. Так что нас ждет дефицит, который – отмечает Анжелла Дубровская – практически невозможно ликвидировать за 2-3 года.

…Вывод напрашивается простой: уже пора! Если есть возможность оформить ипотечный кредит по фиксированной ставке, то лучше не откладывать это на завтра.

Посчитаем денежки

Теперь – обещанные в начале этой статьи цифры. По нашей просьбе Татьяна Микеева, директор департамента кредитования Независимого Бюро Ипотечного Кредитования сравнила условия приобретения квартиры в кредит год назад и сейчас. Вот что получилось.

Весной 2008 года хорошая однокомнатная или не очень большая двухкомнатная квартира в Москве стоила $200 тысяч. При принятых тогда условиях (первоначальный взнос – 15%, ставка по кредиту в долларах США 10%) при кредитовании на 15 лет получалось, что ежемесячные платежи составят $1827. Ежемесячный доход, который должна была иметь семья для получения подобного кредита – $3654.

Теперь сегодняшние реалии. Та же квартира стоит порядка $180 тысяч, а условия кредитования стали значительно жестче: первоначальный взнос – 30%, ставка – 13% годовых. Но даже при всем этом ежемесячные платежи составят $1594, а требуемый доход семьи – $3188.

«Несмотря на повышенные ставки и более жесткие требования к заемщикам, снижение цен на квартиры делает ипотеку менее обременительной, чем год назад, - делает вывод эксперт. – Перспектива купить квартиру с хорошей скидкой не должна оставлять сомнений в том, что нужно вкладывать свои накопления в недвижимость».

…Единственное – на взгляд автора – в данных расчетах явно недооценен масштаб снижения цен на московскую недвижимость. Уценка с $200 тысяч до $180 тысяч – это всего 10%, тогда как реальное «проседание» оказалось значительно более существенным. Реально такая квартира стоит $140-150 тысяч – а это значит, что все цифры по сегодняшней ипотеке еще более выгодны для потребителя.

Теперь попробуем все подсчитать сами. На портале IRN.RU существует ипотечный калькулятор. Воспользуемся им.

Возьмем ту же квартиру, которую мы бы купили год назад за $200 тысяч. Предположим, у нас было на тот момент $60 тысяч (30%). Следовательно, нам необходим кредит в $140 тысяч. Брали мы его на несколько иных, чем в предыдущем примере, условиях – на 10 лет под 12% годовых. Размер каждого ежемесячного платежа составил бы $2009, т.е. чуть больше 1% от стоимости квартиры. Общая сумма выплат банку с учетом процентов составила бы $301 тысячу, т.е. мы переплатили бы $101 тысячу или 50,5% от стоимости квартиры.

А что сегодня? Ту же квартиру можно найти за $140 тысяч – убедить продавца из-за кризиса уменьшить аппетиты на 30%, вполне реально. Имеются те же 30% первоначального взноса - $42 тысячи. Следовательно, кредит нам нужен в $98 тысяч. Будет он на те же 10 лет, но уже под значительно более суровые 18% годовых.

В итоге мы получаем, что ежемесячный платеж составит $1766 или примерно 1,3% от стоимости квартиры. Полные затраты по кредиты с учетом процентов составят $254 тыс. банку мы переплатим $114 тыс., т.е. более 80% от стоимости квартиры.

Если считать проценты, ситуация ужасна: стало хуже все. Раньше мы переплачивали банку за весь период платежей 50% стоимости квартиры, теперь – более 80%. Но в абсолютных цифрах (родных, кровно заработанных долларах) все «с точностью до наоборот»: ипотека стала доступнее и выгоднее. В данном конкретном случае мы можем сэкономить 47 тысяч долларов. В общем, выводы абсолютно те же, что и в расчетах Татьяны Микеевой (НБИК).

Будущая рука помощи

Ипотека – дело долгое, процесс выплаты кредита занимает 10-15-20 лет. И нынешние высокие процентные ставки отталкивают потенциальных заемщиков: что же, рассуждают они, я оформлю кредит сейчас и все эти годы буду платить большие проценты?! Мысль абсолютно здравая, но не учитывающая одну существенную деталь: при стабилизации рынка банки активно предлагают программы перекредитования, с помощью которых можно погасить старый заем новым, полученным на заметно более щадящих условиях. Кстати, на нашем рынке это уже было: в 2003-4 годах ипотечные кредиты давались в среднем под 18% годовых, а к 2007 году эта цифра упала до 12-13%, и рефинансирование стало пользоваться большой популярностью. Процесс активно развивался и был «прихлопнут» только кризисом. Но кризис – совершенно очевидно – не вечен, и после его завершения снова появятся возможности снизить ставки по кредиту. А вот низкая цена, по которой куплена сегодня квартира, останется.

Не забудем об альтернативах

Таковыми, напоминает Анжелла Дубровская («Сити-XXI век»), можно считать различные программы рассрочек, предлагаемые девелоперами покупателям новостроек. «Как правило, у застройщиков отношение к покупателю очень лояльное, предлагаемые условия кредитования более гибкие по сравнению с банковскими продуктами», - отмечает эксперт.

Льготные программы новостройщиков – вообще тема для отдельного разговора (и наш журнал писал об этом не раз), но если вкратце, то нельзя не согласиться, что сегодня они уже достаточно хорошо «имитируют» ипотеку: получаем жилье сразу, а платим после и частями. Только, приобретая новостройку, необходимо учитывать деловую репутацию продавца и его опыт строительства жилых объектов – в противном случае велик риск долгостроя.

Умные книжки по экономике одной из важнейших черт успешного инвестора называют способность мыслить самостоятельно и абстрагироваться от всеобщих панических настроений. Когда все бегают и вопят, что мир рушится, умный человек без лишнего шума покупает – и эти приобретения, как правило, оказываются наиболее выгодными. Сегодня, похоже, именно такая ситуация: основное снижение цен произошло, и далее резкого падения уже не будет.

Да, проценты по ипотечным кредитам выглядят сегодня просто угрожающе. Но как показали приведенные выше расчеты, главным при принятии решения о приобретении является все же цена. Условия кредита – это уже фактор второго плана.

Владимир Абгафоров

Дата публикации: 12:35 17 марта 2009

Источник: bpn.ru