Элита в стесненном предложении

Рынок элитной недвижимости в очередной раз подтверждает свою обособленность: в загородном сегменте сжимается объем предложения. Это грозит подъемом цен после вымывания из продажи наиболее ликвидных объектов.

Как и на городском рынке жилья, за городом сегодня покупательский интерес сосредоточен на самых дорогих и на самых дешевых домах, причем наибольшим спросом пользуются объекты с высокой степенью готовности.

Одновременно с сокращением доли элитных поселков в коттеджной застройке инвесторы переключаются на сооружение поселений в более дешевых ценовых сегментах – происходит отток покупателей на вторичный рынок, где в предложениях встречаются и относительно старые дома, и особняки-новостройки, еще без внутренней отделки, однако оформленные в собственность.

Ужимки предложения

По сведениям Центра развития проектов «Петербургская недвижимость», доля элитного сегмента на загородном рынке постепенно уменьшается. По данным на начало марта 2009 года, всего на загородном рынке в продаже находится 135 коттеджных поселков, где объектом продажи выступает коттедж с участком, участок с подрядом или просто участок. Элитные поселения составляют в этом массиве 12,6% – 17 поселков. Это немало, учитывая, что в 2007 году из общего числа выведенных на рынок поселков к элитному сегменту относилось 14%, а в 2008-м – только 7%. Хотя, по данным информационного портала «Поселки СПб», в элитном сегменте числится 45 поселков – по крайней мере, в рекламных объявлениях они заявлены как элитные.

По мнению генерального директора компании Village Consulting Алексея Рогова, есть две главные причины, которые способствуют сокращению элитного предложения: «Во-первых, разумные люди начали активно приобретать готовые объекты. Сейчас для покупателей удобный момент – застройщики готовы торговаться. Вторая причина – перепозиционирование коттеджных поселков у целого ряда непрофильных застройщиков, которые хотели по-быстрому заработать денег: либо объекты сняты с продаж, либо продаются только земельные участки, либо понизилась «классность» поселков – они переведены в бизнес-класс».

Предложение в элитных проектах разнится и по степени готовности, и по своим параметрам в целом (размеры участков, домов, материал), как отмечает руководитель загородного отдела департамента маркетинга и стратегического развития Центра развития проектов «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. Например, в проекте «Токари Ленд» компания «Гарант Девелопмент» возводит так называемые VIP-коттеджи только по мере заключения договоров, под это строительство в проекте выделена определенная зона. На начальных этапах строительства – проекты Суходольское («Союз Капитал»), SAN REPINO («Петербург ESTATE»), Медовое («Петростиль») и другие. Готовые или почти готовые дома предлагаются в поселках Михайловское («ПБЛ Холдинг»), Балаково («Традиция»), Корабельные сосны («Петростиль»).

Большинство элитных поселков сосредоточено во Всеволожском и Выборгском районах Ленобласти (71%), по одному-два поселка есть в Петродворцовом, Курортном, Приморском районах Петербурга и Приозерском районе области.

Алексей Рогов сообщает, что география элитных коттеджных поселков меняется мало. Произошли изменения в более доступных сегментах рынка – «взрывную динамику» по сделкам с земельными участками вторичного рынка демонстрирует Тосненский район (Саблино, Шапки, Ушаки), который избавился от звания промышленного, хотя девелоперы туда еще не пришли. Также по словам господина Рогова, зарождается рынок в Кировском и Волховском районах – девелоперы заинтересовались берегом Невы и Ладогой. Но элитные объекты в тех местах пока представлены отдельными поместьями вторичного рынка.

Основной объем предложения вторичного рынка в элитном сегменте приходится на Всеволожский район и пригороды Петербурга, прежде всего – на Сестрорецк и Зеленогорск. Заметно меньше объектов предлагается в Выборгском и Приозерском районах. В Кировском и Ломоносовском – буквально единичные варианты.

Наибольшее количество дорогих домов (от 35 млн руб.) – в Курортном районе Петербурга. По данным Общества землепользователей «Прогаль», впервые в листинге элитных объектов вторичного рынка появился Красносельский район, есть предложения в Лужском, Гатчинском, Волховском районах, растет количество дорогих объектов в Кировском районе. Прирост предлагаемых вариантов наблюдается и в пригородах Северной столицы. Специалисты ОЗ «Прогаль» отмечают: это связано с попаданием объектов в открытые листинги (прежде объекты Курортного и Выборгского районов продавались без рекламы, в ней не было нужды). В результате суммарный объем предложения этих районов в первом квартале составил 9%. При этом в Курортном районе к самой высокой ценовой категории принадлежит более половины объектов.

На все готовенькое

В результате финансового кризиса сжалось не только предложение – на первых порах уменьшился спрос. Осень 2008 года заставила застройщиков побеспокоиться. Спрос оживился только в начале 2009-го.
По словам генерального директора компании «Аничков мост два» Андрея Грачева, на объекте компании продажи пошли с февраля. Как и в большинстве коттеджных поселков, в которых официально не объявлялось о приостановке продаж.

Когда спрос вновь активизировался, стало заметно: меняется его структура. Во-первых, отмечают участники рынка, потребители предпочитают объекты с высокой степенью готовности. «На объем продаж больше всего влияет готовность, – утверждает генеральный директор управляющей компании PullExpress Андрей Бочков. – Продаж на уровне «чистого поля» нет». Консультант компании «Стинком» Светлана Невелева, кроме того, отмечает отток клиентов с первичного рынка на вторичный.

Во-вторых, спрос поляризовался: клиенты покупают либо очень дорогие дома, либо ищут самые дешевые. По мнению господина Бочкова, интерес к дорогому сегменту вызван желанием людей, которые имеют накопления, «надежно потратить» их.

Оживлению спроса также способствовала ценовая политика застройщиков. Алексей Рогов сообщает, что застройщики, которые снизили цены на 10%, максимум на 15%, быстро вернулись к плановым темпам продаж. Однако благодаря высокой степени готовности некоторые застройщики позволили себе поднять стоимость предложения.

Например, компания «Аничков мост два», по словам Андрея Грачева, в клубном комплексе «Капитан», сдача которого намечена на третий квартал, диверсифицировала цены в зависимости от конкретного объекта на 5% – где-то подняла, где-то опустила. Помогло. К концу года, как полагает Светлана Невелева, спрос непременно поднимется, но только в удачно позиционированных поселках – если их застройщики, конечно, переживут тяжелые времена.

Правила выживания

Сложная ситуация заставляет компании искать способы улучшить свое положение. «Сейчас многие застройщики увидели перед собой гордиев узел и стали искать способы, как его разрубить. Делают это с помощью перепрофилирования, демпинга, активной рекламы», – констатирует Алексей Рогов.

В частности, сегодня можно наблюдать, как размывается ценовая линейка. Некоторые застройщики позиционируют в качестве элитных объекты стоимостью в 15 млн руб. и ниже, хотя на спокойном рынке это – цена для домов бизнес-класса. Например, домовладения в поселке Чистые пруды предлагаются по 9,8–15 млн руб., но позиционируется поселок как элитный. В то же время в Австрийской деревне или в Янино можно найти домовладения по 12 млн руб., а эти поселки на элитность и не претендовали. По мнению Ольги Трошевой, снижение цен автоматически отправляет объекты в более низкий класс.

Кроме того, девелоперы все чаще продают вместо коттеджа с земельным участком просто инженерно подготовленные наделы. По данным «Петербургской недвижимости», этот процесс набирает силу в последние год-два, в том числе в дорогом сегменте. Если в 2007 году из выведенных на рынок коттеджных поселков 13% предлагали на продажу земельные участки, то в 2008-м их было уже 29%, а в первом квартале 2009-го этот показатель достиг 39%. «Хорошо, если застройщики, которые перешли на продажу участков в классе «элит», продают их в отдельной очереди и разделяют эти два «проекта».
Потому что полностью переход на продажу участков не может гарантировать впоследствии единой архитектурной концепции поселка, что очевидно занижает класс поселка», – подчеркнула госпожа Трошева.

По словам Андрея Бочкова, продажа земельных участков вместо готовых домовладений означает смену позиционирования поселка. Светлана Невелева также отмечает настрой девелоперов на реконцепт, который призван минимизировать издержки.

Целый ряд застройщиков старается привлечь покупателей с помощью скидок и бонусов. Например, в поселке Сан Репино, где домовладение может стоить 40 млн руб., покупателю коттеджа бесплатно предлагается участок в 20 соток. Кроме того, консультанты отмечают: сегодня есть возможность поторговаться и «отжать» у застройщика скидку в 10–20% – безусловно, при единовременной полной оплате. Вместе с тем, по мнению Ольги Трошевой, несмотря на гибкую ценовую политику девелоперов, говорить об очевидном снижении цен в элитном сегменте нельзя. В частности, владельцы ликвидных объектов готовы, скорее, подождать очередного витка цен, чем снижать их сегодня.

Цены колеблются

По информации «Петербургской недвижимости», средняя цена домовладения в элитном сегменте загородного рынка составляет сегодня 40 млн руб. (крайние показатели – 25–70 млн) за дом площадью 330 кв. м с участком в 24 сотки.

По сведениям Ольги Трошевой, стоимость земельных участков, как с инженерной подготовкой, так и без нее (сети обещают проложить позже), снизилась с учетом скидок максимум на 10%. При этом в элитном сегменте есть выгодные предложения, цена которых после кризиса обещает вырасти. Но есть и другие варианты – их стоимость до сих пор завышена и непонятно, будет ли она снижаться. Например, в проекте «Балтийский берег» (Курортный район, берег Финского залива) продаются исключительно земельные участки, но цена их составляет 1 млн руб. за сотку. По мнению Алексея Рогова, резкого изменения цен (в ту или другую сторону) произойти не должно. Вместе с тем он отметил, что сегодня на первичном рынке ценообразование идет по модели вторичного – опираясь на индивидуальные особенности и объекта, и покупателя.

Ценовой диапазон вторичного рынка элитных строений поражает разнообразием. Удаленность от городской черты – не повод для дешевизны, равно как и площадь особняка. Например, в Полянах (Выборгский район) продается дом за 48 млн руб. площадью всего 63 кв. м, а в Сойкино (Ломоносовский район) дом площадью 300 кв. м хозяева готовы продать за 40 млн руб.

Дорого стоят домовладения, к которым прилагаются большие земельные наделы. Например, в Песках (Приозерский район) за дом, расположенный на участке в 400 соток, запрашивают 60 млн руб., во Всеволожске выставлен за 110 млн дом с участком в 174 сотки, в Сестрорецке – за 116 млн руб. дом с участком в 100 соток.

Если учесть интерес покупателей к объектам с высокой степенью готовности и сжатие объема предложения («по крайней мере, оно не растет», как заметил Андрей Бочков), очевидно, что готовые объекты через какое-то время вымоются из продажи. Тогда, как утверждает Алексей Рогов, цены на них «пойдут вверх по экспоненте».

В ожидании смысла нет

В отличие от городского рынка жилья, девелоперы загородного планируют запуск новых проектов. По словам Андрея Бочкова, застройщики, которые приобрели землю в собственность, собираются начинать новые поселки и, доведя их до некоторой степени готовности, выводить на продажу. «Земля есть – смысла ждать нет», – уверен он.

Очевидно, что такое постепенное строительство сделает реализацию проектов более длительной. В том числе из-за способа финансирования – за счет собственных средств застройщика на начальном этапе. «Кредитов, как правило, нет. Но их и раньше не было, – пояснил господин Бочков. – Это городские застройщики имели возможность взять кредиты, да плюс покупатели могли рассчитывать на ипотеку. За городом многие девелоперы ведут строительство (и всегда вели) за счет собственных средств. Поэтому загородный рынок пострадал меньше, чем городской». Алексей Рогов полагает, что отсутствие кредитов на загородном рынке обернулось сегодня плюсом: «Если земля в собственности и работаешь «за свои», проще приостановить проект».

Андрей Грачев также заявил о желании компании начинать новые проекты, поскольку есть участки в собственности. Однако о точных сроках выхода на площадку сегодня девелоперам говорить сложно. По мнению господина Грачева, неплохой вариант – приобрести землю под строительство и подождать со стройкой полгода-год.

Тем более что консультанты не советуют в течение первого полугодия выводить на рынок новые проекты. «Слишком хаотичная динамика рынка, неустойчивые тренды, а волатильность курса евро по отношению к рублю ограничивает возможность работать с качественными импортными материалами», – пояснил Алексей Рогов. Ольга Трошева считает, что если после вывода проекта на рынок продажи не пойдут в течение полугода, то это сигнал для реконцепции, а возможно – для сворачивания проекта.

Впрочем, вывод на продажу большого количества новых проектов вряд ли случится – на загородном рынке работает много непрофессиональных девелоперов, которые пришли сюда из другого бизнеса с намерением быстро «отбить» вложения и получить баснословную прибыль. По словам специалистов, эти фирмы приостановили продажи на своих проектах и были бы рады от них избавиться, да покупателя сегодня нет. Соответственно, начинать новые проекты такие компании не будут. Однако в пассивности девелоперов кроется подвох. Светлана Невелева опасается: если сейчас не начинать новых проектов, в 2010 году будет нечего продавать.

Главное – посчитать

Загородный элитный рынок чувствует себя относительно спокойно. Этому способствует снижение объема предложения, поскольку спрос также уменьшился, если сравнивать его с докризисным периодом. Но застройщики ожидают активизации спроса к концу года.

Пока девелоперы и владельцы объектов вторичного рынка готовы поступиться своими интересами и снизить цены. Впрочем, это не касается эксклюзивных объектов и мест. Но игроки рынка ждут роста цен, спровоцированного вымыванием ликвидного предложения (в первую очередь, объектов с высокой степенью готовности).

По мнению Алексея Рогова, сегодня для застройщиков, которые «умеют работать, умеют рассчитывать проекты», наступило интересное время: есть возможность минимизировать издержки за счет удешевления подрядных работ и стройматериалов. По его словам, у многих подрядных компаний сейчас нет нужного объема работы, поэтому они готовы снизить цены на свои услуги, а у некоторых поставщиков есть затоваривание по ряду позиций, и они готовы предоставлять скидки. Если грамотно рассчитать проект, его рентабельность будет хорошей, несмотря на кризис.

Вопросы, связанные с развитием рынка загородной элитной недвижимости, будут в числе прочих обсуждаться на II Международной конференции Elite Estate, которая пройдет 13–14 мая 2009 года в гостинице «Park Inn Пулковская». Организатор мероприятия – Группа компаний «Бюллетень Недвижимости». В настоящее время на сайте www.eliteforum.ru осуществляется регистрация участников конференции.

Елена Зубова

Дата публикации: 11:49 25 марта 2009

Источник: bpn.ru