«Великое переселение» на офисном рынке закончилось

Арендодатели высококлассных офисов в начале года были вынуждены снижать ставки. Но уступать они готовы лишь до определенного предела, после которого пустующие площади оказываются предпочтительнее демпинга. Арендаторы уже почувствовали этот предел.

Участники рынка качественных офисных центров обсудили текущую ситуацию и сформулировали профессиональные советы арендаторам на круглом столе ИД «Недвижимость Петербурга». Ситуацию декабря-января на рынке офисов классов А и В заместитель гендиректора «ВМБ-Траст» Валерий Хламкин охарактеризовал как хаос, близкий к панике.

Арендаторы сокращали занимаемые площади, вели активные маркетинговые исследования, по результатам которых составлялись письма арендодателям. Послания были индивидуальными или коллективными, но смысл их был одинаков: «за углом такой же офис сдается дешевле, поэтому требуем снижения ставки, в противном случае съезжаем».

Виталий Цыпилев, генеральный директор управляющей компании "Бюро имущественных операций", входящей в ГК «Музей», имеет не такие устрашающие данные. По результатам переговоров с авторами писем вместо требуемого понижения ставки на 25-30% дисконт составил 5-10%. Речь о давно действующих, раскрученных бизнес-центрах. А в марте, считает Виталий Цыпилев, арендаторы небольших помещений закончили «кризисную» миграцию. Правда, некоторые уехали в никуда, ликвидировав бизнес.

В недавно построенных зданиях, по данным генерального директора УК «Сенатор» Андрея Пушкарского, помещения сдавались на 50%, а то и на все 70% дешевле той суммы, на которую рассчитывали девелоперы.

Двигаются

Причины, по которым собственников новых БЦ подвинуть по ставке проще, понятны. Здания в большинстве своем строились с привлечением краткосрочных кредитов. Если кредит не возвращается, у банка на выбор есть два варианта: взыскать залог или перекредитовать девелопера. Получив в собственность бизнес-центр, банк уже сам будет вынужден обеспечивать доход от объекта, а кроме того, он получает в свой отчет дефолтный кредит. Поэтому, надеются девелоперы, банк предпочтет перекредитование – если есть надежда на погашение займа. Такую надежду банку дает налаженный денежный поток от аренды. Поэтому в новых зданиях – пока они не заполнились наполовину - арендодатели были беспрецедентно уступчивы.

Генеральный директор Colliers International в Петербурге Борис Юшенков поделился удачным для себя опытом аренды помещения в новом бизнес-центре. С одной стороны, доля арендных платежей в общем объеме расходов представительства составляет 8%, поэтому экономия на аренде не могла существенно сократить расходы. Тем не менее, представительство Colliers не пренебрегло возможностью переехать в новый центр, зафиксировав ставку на три года в рублях.

Уровень цен, от которого отсчитывали дисконт в новых зданиях, был очень высок. Эта точка отсчета формировалась, по словам Валерия Хламкина, в состоянии эйфории, она превышала ставки в офисах на Манхэттене с видом на центральный парк. Более уместна, по мнению Полины Макаренко (Knight Frank), была бы оглядка на соседей по Восточной Европе или Скандинавии, а вот на Москву засматриваться не стоило. Период ориентации на столицу РФ на Москву называли финансовым романтизмом. Он позади.

Но и 900 руб./кв. м в месяц для помещений А и В класса – кратковременное явление, считает Андрей Пушкарский. Девелоперов не может устраивать 30-летний срок окупаемости проекта, который им светит при таких ставках. По формулировке гендиректора ООО «Бест. Коммерческая недвижимость» Георгия Рыкова, смысл вкладываться в девелоперский бизнес исчезает. Поэтому, продолжает Андрей Пушкарский, в договорах УК «Сенатор» есть параграф о будущем пересмотре цен, без указания конкретных сумм. Хотя многие арендаторы пытаются зафиксировать сегодняшние ставки на 5 лет.

По словам Виталия Цыпилева, его компания встала перед выбором, который предстоит многим: распрощаться с частью арендаторов, но сохранить приемлемый уровень ставок или же добиваться заполняемости в 90% через существенный демпинг? Решение принято такое: более чем на 20% не снижаться, предпочесть частично пустующие площади. Нельзя «старым» арендаторам оставить плату на уровне 1300-1400 рублей за кв. м в месяц, а новых заманивать ставкой в 700 руб. Заполненные на 65-70% бизнес-центры не должны пугать: на ближайшие два года это будет если не нормально, то приемлемо, считает Виталий Цыпилев.

Хорошо сидим

Сказать, что рынок качественных офисов полностью перестроился под арендатора, пока нельзя. Генеральный директор УК «Praktis. Управление и эксплуатация» Анна Деркач рассказала о действующих договорах, где прописано: рублевые ставки увеличиваются каждый месяц на 1% или (редкая формулировка) на индекс потребительских цен. Она удивлена, как арендаторы согласились с невозможностью заранее рассчитать арендные платежи.

Есть категории арендодателей и офисных центров, которых в принципе трудно склонить к дисконту. Например, западные управляющие компании: они утвердили бизнес-планы на год и менять ничего не станут. Не идут навстречу арендаторам владельцы небольших офисных зданий с хорошей локацией.

Все без исключения арендодатели, по словам Георгия Рыкова, заняли заметно более жесткую позицию, чем раньше, в вопросе неустойки (компенсации) в случае досрочного расторжения договора. Пункт договора об обязанности за 1-6 месяцев предупредить о переезде, стоит исполнить. Иначе экономия на ставке оборачивается судебным разбором.

Очевидно, тезис о том, что отсутствие ценовых границ между классами сохранится недолго, арендаторы поддерживают. Однако, если удается договориться о фиксации сегодняшней ставки в рублях на длительный срок в 2-3 года – переезд имел бы смысл. Все же большинство договоров, по данным управляющих, отводят сторонам 11 месяцев неизменных ставок – с правом арендодателя пересмотреть плату по истечении срока.

Единичны и случаи, когда комфорт полностью приносят в жертву ради экономии денег, говорит директор отдела офисных помещений Maris Properties Алексей Федоров. Некоторое ухудшение офисных условий для компаний приемлемо, но речь не может идти ни о переезде из центра в Шушары или на Парнас, ни об аренде в качестве офиса квартиры или подвала. Большинство арендаторов предпочитают договориться о скидке и остаться на насиженном месте. Вопросы удобства клиентов и имиджа не позволяют опускаться ниже определенной планки, дабы не вредить своему бизнесу.

С другой стороны, сейчас, благодаря стиранию ценовых границ между классами офисов, у арендаторов помещений С-класса есть возможность за те же деньги - по 1000 руб. за кв. м - арендовать офис высокого класса. Однако подобные сделки единичны, отмечает руководитель направления офисной недвижимости ООО «Бест» Вадим Демешенков.

…Так или иначе, а первая волна миграции арендаторов высококлассных офисов, активных переговоров о пересмотре ставок позади. Новый этап предполагают к осени. В ближайшие два года, по мнению Бориса Юшенкова, конкуренция в сегменте офисов А-класса будет высокой. Арендодатели будут стараться привлечь клиентов качественным обслуживанием - бесплатной отделкой офисов, быстрой заменой лампочек и прочим.

Георгий Рыков порадовался такому прогнозу: если бы консалтинговые компании умели прогнозировать, считает он, рынок высококлассных офисов был бы сегодня в иной ситуации.

Анна Александрова

Дата публикации: 11:54 25 марта 2009

Источник: bpn.ru