5 вопросов экспертам. О кризисе элитной московской недвижимости

Высокая цена всегда является гарантией интереса. Люди вне зависимости от своего социального статуса, достатка и возможности купить квартиру все равно живо интересуются тем, что происходит на рынке дорогого жилья, поэтому сегодняшний разговор с экспертами мы посвятили элитной московской недвижимости.

Наши эксперты

Дмитрий Халин, партнер IntermarkSavills, руководитель департамента стратегического консалтинга

Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу компании «МИАН»

Екатерина Тейн, партнер, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank

Андрей Банников, исполнительный директор агентства «Азбука Жилья»

Сергей Романов, генеральный директор компании «ЛюксДом»

Что такое элитная недвижимость сегодня? По каким параметрам то или иное жилье относится к этому классу?

Дмитрий Халин:

— Приобретение жилья в элитном сегменте — это не только покупка определенного количества квадратных метров, но и уникальный стиль квартиры, и качество жизни, недоступное большинству окружающих. Исходя из этого к элитным могут быть причислены только действительно эксклюзивные здания, расположенные в действительно престижных для проживания районах города. Основными критериями, по которым оценивают жилье элитного сегмента сегодняшние покупатели, являются:

* месторасположение (как правило, ЦАО Москвы);

* конструктив здания (чаще всего монолитный каркас и кирпичные стены);

* отделка фасада и общественных зон в доме (только высококачественными материалами — натуральный камень, дерево, медь, может использоваться клинкерный кирпич и высококачественная декоративная штукатурка);

* интерьеры общественных зон (по уровню качества и дизайну не должны уступать самым дорогим отелям);

* инженерное оснащение (современное оборудование — центральная система кондиционирования, приточно-вытяжная вентиляция, оптико-волоконная связь, видеонаблюдение, все чаще стали появляться системы «умный дом»);

* кабины лифта (выполнены известными производителями по индивидуальному заказу).

Кроме того, наша компания, например, использует и несколько числовых показателей, которые позволяют провести проверку элитности того или иного проекта. Например, средняя площадь условной квартиры (суммарная площадь всех квартир в здании, поделенная на их общее количество) для элитного проекта не должна быть меньше 140 кв. м, а высота потолков — не менее 3 м.

Алексей Кудрявцев:

— Чаще всего потенциальные покупатели элитных квартир понятия не имеют о формальных классах и типах, которые присваивают таким объектам профессиональные участники рынка — девелоперы, риэлторы и аналитики. Потребителей в первую очередь интересует месторасположение, статусность и концепция проживания, которые сегодня могут быть реализованы в следующих форматах:

* особняки дореволюционной постройки, расположенные в «брендовых» районах исторического центра столицы (Остоженка, Пречистенка, Арбат, Плющиха, Бульварное кольцо, Замоскворечье), прошедшие комплексную реконструкцию с сохранением фасада;

* клубные дома, возведенные в последние годы в районах «Золотая миля» и «Серебряная миля»;

* таунхаусы в историческом центре Москвы и на западном направлении (Фили-Давыдково, Крылатское);

* квартиры в «домах с именем», расположенных преимущественно внутри Садового кольца или в примыкающих к нему районах, где проживают известные деятели политики, культуры или искусства;

* пентхаусы площадью 350–800 кв. м на верхних этажах зданий с собственной территорией на эксплуатируемой кровле, с выходами на все стороны, персональным лифтом, панорамным остеклением и уникальными видовыми характеристиками (например, ЖК «Коперник»);

* апартаменты — деловая квартира или домашний офис, выполняющий презентационную функцию, не предназначенный для семейной жизни. Они используются в основном для проживания наемных менеджеров высшего звена, как правило, приглашенных из-за рубежа, либо их приобретают для личного пользования владельцы столичных компаний;

* жилые комплексы, объединенные концепцией досуга, — сочетание всего необходимого для комфортной жизни, ведения бизнеса и отдыха. На сегодня в Москве реализуется единственный подобный проект — административно-жилой комплекс «Фьюжн Парк», в котором будет находиться музей ретро-автомобилей, закрытый клуб любителей и коллекционеров старинных автомобилей.

Екатерина Тейн:

— В России основной акцент делают на местоположении, технических характеристиках и качестве строительства. Элитная недвижимость находится в центральных районах города, при строительстве используют дорогие материалы, применяют современные технологии, например систему «умный дом». Необходимо и соответствующее обслуживание, которое может обеспечить управляющая компания. На придомовой территории должна быть расположена парковка.

В Европе отношение к объектам несколько иное ввиду особенностей рынка: элитность дома оценивается, главным образом, по местоположению и качеству отделки.

Андрей Банников:

— Элитная недвижимость в Москве — это жилье наивысшего класса по качеству строительства и отделки, это красивый вид из окна, комфорт, продуманный до мелочей. Архитектура дома такой категории имеет свое лицо. Но, несмотря на разнообразие определений, набор отличительных признаков элитной недвижимости строго ограничен.

Сегодня элитная недвижимость — это не просто престижный район Москвы и высокая стоимость квадратного метра жилья. Это и самые современные технологии, и самые современные строительные материалы, охранное оснащение по последнему слову техники и по-настоящему элитное соседство.

Сергей Романов:

— Если вы испытываете гордость за свое жилье и окружающие завидуют, то скорее всего ваш дом — элитный. Все остальные характеристики относительные…

Существует устойчивое представление о том, что у элитной недвижимости стойкий «иммунитет» к кризисам и она дорожает всегда. Однако, по мнению некоторых экспертов, нынешний кризис сильнее всего ударил по богатым… Итак, что происходит сегодня с ценами в дорогом сегменте?

Дмитрий Халин:

— В прошлые годы корреляция средних цен на квартиры премиум-класса с мировыми ценами на нефть и индексом РТС была гораздо очевиднее, чем для жилья с более низкими качественными характеристиками.

Однако мы считаем, что сегодня, когда цены на нефть и фондовые индексы упали до уровня 2004 г., аналогичного снижения стоимости элитной недвижимости не произойдет. Дело в том, что этот сегмент весьма узок (как в части спроса, так и качественного предложения), его емкость остается неизменной уже много лет — всего 2,5–3 тыс. сделок в год, включая первичный и вторичный рынки. Суммарное же текущее предложение — всего около 2 тыс. объектов, а реальных резервов для его быстрого расширения практически нет. Вместе с тем в России более 130 тыс. миллионеров, почти 60% из которых проживают в Москве. Пусть даже их ряды несколько поредеют во время кризиса, все равно покупательская аудитория для дорогого жилья останется весьма широкой.

По нашим прогнозам, в течение 2009 г. цены на элитное жилье снизятся еще максимум на 15–20%, что будет означать общий дисконт к докризисному уровню в 30–40%. При этом, безусловно, отдельные, явно переоцененные в прошлом предложения могут сбросить и более половины цены.

Алексей Кудрявцев:

— Сегмент элитной недвижимости наименее подвержен влиянию внешних факторов и развивается несколько обособленно. В IV квартале прошлого года спрос на квартиры эконом- и бизнес-класса в Москве уменьшился на 50–60%. В категории элитных объектов падение потребительского интереса в таких масштабах отмечено только на апартаменты, а сокращение спроса на эксклюзивные объекты других форматов составило не более 20–25%.

Застройщики снижают цены в основном на низколиквидные квартиры (остатки предложений по объектам): например, без видовых характеристик (на первых этажах), с менее удачными планировками. На жилье, соответствующее заявленному классу, в подавляющем большинстве сегодня скидки не предоставляются. И лишь некоторые собственники уникальных высококачественных объектов, по субъективным причинам заинтересованные в получении финансовых средств в максимально короткие сроки, в процессе переговоров соглашаются на небольшой дисконт — в пределах 5–7%.

На данный момент долларовая стоимость 1 кв. м в элитных квартирах с уникальными потребительскими характеристиками практически не изменилась, рублевые цены в свою очередь продемонстрировали прирост около 15% (в то время как в целом по рынку можно отметить снижение цен в рублях на 10–12%, а долларовых вследствие укрепления американской валюты — на 20–25%).

Екатерина Тейн:

— В России снижение цен на элитном рынке началось вскоре после начала кризиса, тогда как в Европе прошло немало времени, прежде чем стоимость элитного жилья стала падать. Тем не менее существует теория, что чем быстрее было снижение, тем меньше понадобится времени на восстановление рынка.

Что касается того, как кризис отразился на богатых, то состоятельные люди остаются состоятельными, нестабильность российской экономики просто заставила их на некоторое время снизить активность — посмотреть, что будет, как поменяются цены.

Андрей Банников:

— Ударил ли кризис по богатым? Ответить на этот вопрос трудно, но складывается впечатление, что далеко не все остались с долгами и дырявым карманом. С другой стороны, «отважных» продавцов, согласных «прогнуться» под сегодняшний мир и радикально снизить цены, тоже что-то не видно…

Сергей Романов:

— Существует уникальная элитная недвижимость и типовая. Уникальная (территориально как ЖК «Покровское-Глебово»; по имиджу как «АгаларовХаус»; дома клубного типа как Брюсов, 19) в цене не упадет, а вот стоимость типовых объектов (например, многочисленные новые домики на Арбате или Патриарших прудах) может быть скорректирована в сторону снижения.

Если говорить о новых проектах, то их действительно стартует меньше? Означает ли это, что года через два-три мы столкнемся с дефицитом предложения?

Дмитрий Халин:

— Да, это так. В последние три месяца новые элитные проекты на рынок не выходили. В целом же в 2008 г. началась реализация десяти новых комплексов, в 2007 г. — 14 (без учета проектов в ММДЦ «Москва-Сити»). Но дело даже не в количестве.

В последние годы основной вектор развития элитного сегмента был направлен в сторону разработки крупных проектов (квартальная и микрорайонная застройка). Накануне кризиса планировались к выводу на рынок сразу несколько таких комплексов, предполагавших застройку элитным жильем территорий площадью от 5 до 15 га. Сегодня их судьба под большим вопросом. А значит, при самом пессимистичном сценарии сотни тысяч квадратных метров могут остаться только на бумаге.

Потенциальный дефицит предложения обусловлен и еще одним обстоятельством. В последние годы в элитном сегменте преобладали конечные покупатели, а доля так называемых инвестиционных квартир, приобретаемых для быстрой перепродажи, была существенно ниже, чем в проектах бизнес-класса. Таким образом, рассчитывать на значительное пополнение предложения за счет частных инвесторов также не приходится.

Алексей Кудрявцев:

— Замораживание ряда проектов на ранней стадии в ближайшей перспективе неизбежно, по остальным велика вероятность отставания от ранее заявленных сроков. По нашим оценкам, недостаток предложения в сегменте элитных квартир будет ощущаться уже в 2009 г. Но даже если застройщики анонсируют новые объекты, маловероятно, что это приведет к заключению реальных сделок. Если раньше продажи начинались на стадии котлована, то сегодня потребители вряд ли рискнут инвестировать в проекты, завершенные менее чем на 50–70%.

Екатерина Тейн:

— Реализация некоторых проектов была отложена, но те, что находятся в завершающих стадиях строительства, будут закончены. Сложившаяся ситуация приведет к тому, что в 2009 г. на элитном рынке окажется чуть более 200 готовых квартир вместо 780–800 объектов, выходивших в периоды активности. Всего, по предварительным подсчетам, в 2009–2011 гг. на рынке элитной недвижимости Москвы появится порядка 900–920 единиц готового жилья. При условии восстановления спроса это спровоцирует дефицит предложения и рост цен — уже с начала 2009 г. покупатели активно интересуются предложением на рынке.

Андрей Банников:

— Насколько затянется этот кризис? Если провести аналогии с 1998 г., то можно говорить о сроке в два-три года. Тогда уже к 2001 г. появились новые интересные проекты: «Дом со львами» на М. Молчановке (3000 долл./кв. м), «Воробьевы горы» (1600 долл./кв. м), дом в Трубниковском пер. (2700 долл./кв. м), «Алые паруса» (1200 долл./кв. м).

С дефицитом предложения мы столкнемся обязательно. Он создаст спрос, который, соответственно, спровоцирует рост цен. Но для этого нам необходимо увидеть то самое «дно», на котором возникнет активность рынка недвижимости.

Сергей Романов:

— Сложно определить, какие проекты стартуют, а какие нет. Уже в кризисное время было заявлено большое число новых проектов от именитых застройщиков, а также от новых, ранее неизвестных. Если они будут реализованы, то дефицита мы остро не почувствуем. Но если объекты заморозят — тогда другое дело.

Много ли предложений элитного жилья на вторичном рынке? И не появилась ли новая тенденция: состоятельные люди, попавшие в сложное положение, начинают распродавать объекты недвижимости?

Дмитрий Халин:

— Целый ряд домов, построенных более пяти лет назад, не только не теряют свою стоимость, но продолжают уверенно дорожать, так как существует устойчивый спрос. Это, например, «АгаларовХаус» или дом в Молочном переулке.

В целом же переоценка вторичного жилья — вполне закономерное явление, однако квартиры даже в цековских домах, расположенных в районе Патриарших прудов и Арбата, по-прежнему стоят дорого. Месторасположение — один из самых существенных факторов, влияющих на стоимость жилья, и если объект размещен «правильно», серьезные потери в цене ему не грозят.

Сильного увеличения количества предложений на вторичном рынке мы также сегодня не наблюдаем. Безусловно, появились объекты, продажа которых продиктована кризисом, но, с другой стороны, многие объекты сняты с продажи до лучших времен.

Алексей Кудрявцев:

— Количество предлагаемых на реализацию квартир на вторичном рынке по сравнению с докризисным периодом в целом сократилось более чем на 40%, а в верхних ценовых сегментах еще больше — в 3–3,5 раза. Данная категория продавцов может позволить себе сколь угодно долго ждать покупателя на свой «штучный товар», и рано или поздно он найдется. Кроме того, многие частные инвесторы стали заниматься арендой.

Екатерина Тейн:

— Объем предложения на вторичном рынке достаточно существенный. Но такие объекты — сложный продукт, например, если квартира слишком «авторская» или в ней специфическая планировка, ее будет сложно реализовать. Распродают недвижимость только те, чья финансовая ситуация серьезно поменялась. Но таких продавцов совсем немного. Несмотря на то что кризис затронул почти все отрасли экономики, людей, имеющих деньги, по-прежнему много (те, например, кто вывел активы с рынка ценных бумаг или фондового).

Андрей Банников:

— На вторичном рынке проблемы существуют со зданиями, построенными более восьми лет назад. Ведь сектор элитки, который соответствует современным критериям, начал формироваться только с 2000 г.
Поэтому действительно много домов, которые прежде считались элитными, а теперь таковыми не являются — это, например, сталинки, высотки, дома ЦК.

С другой стороны, наиболее дорогие квартиры, попадающие на вторичный рынок, имеют авторский дизайн, полную меблировку и сдаются под ключ. Количество таких предложений крайне ограничено, и если цена не сильно завышена, то они продаются очень быстро.

Сергей Романов:

— Очень многие люди не видят реальной альтернативы недвижимости как способу сохранения денег и не торопятся расставаться со своими квартирами. Если же качественная элитная недвижимость все-таки появляется на рынке, то она быстро находит покупателя даже в условиях кризиса. А вот ширпотреб зависает надолго.

Возможны ли сейчас инвестиции в дорогую недвижимость? Если да, то в какие именно объекты? На какую доходность можно при этом рассчитывать?

Дмитрий Халин:

— В текущих условиях гарантированную доходность от инвестиций в покупку элитной квартиры можно получить только при последующей сдаче ее в наем. Благо рынок высокобюджетной аренды демонстрирует активность даже в условиях кризиса. Правда, по российским меркам, доходность этого бизнеса весьма скромна — от 2 до 5% годовых. Рассчитывать на серьезную отдачу от перепродажи купленных сегодня квартир можно только в среднесрочной перспективе (не менее чем через два-три года). При этом велик шанс, что после восстановления рынка в условиях недостатка предложения рентабельность такой инвестиции может оказаться в несколько раз выше, чем текущие ставки по банковским депозитам.

Алексей Кудрявцев:

— Элитная недвижимость остается одним из самых перспективных сегментов с точки зрения инвестиционных вложений. Стремительное падение спроса на нее возможно только в условиях многолетнего глубокого кризиса национальной экономики. Однако некоторое изменение структуры этого сегмента вполне может произойти.

На вторичном рынке вероятно смещение потребительского интереса с объектов, основным преимуществом которых является их статусность, на другие форматы эксклюзивного жилья, отличающиеся наиболее продуманной концепцией комфортного проживания.

Екатерина Тейн:

— Сейчас скорее нужно говорить об уникальной возможности улучшить жилищные условия — многие люди не успевали за ростом цен. Теперь недвижимость привлекательна для тех, кто хочет сохранить средства и получить прибыль в долгосрочной перспективе. Но выбирать следует объекты, которые можно легко реализовать в период роста рынка: эксклюзивные, высокого качества, с хорошим местоположением.

Андрей Банников:

— Инвестиции в московскую недвижимость всегда считались наиболее эффективным инструментом сохранения и приумножения сбережений. Однако сегодня частные инвесторы пребывают в растерянности. Существуют опасения по поводу нового строительства: вдруг уже начатые дома не будут достроены?! Пока отсутствует стабильность на рынке, нельзя сказать однозначно, каким будет дальнейшее направление движения цен. Одни ожидают нового роста, другие считают, что рынок должен немного «отстояться», а некоторые придерживаются сценария, предполагающего коррекцию цен вниз.

Сергей Романов:

— Главный закон брокера: «Падает — надо брать!». На многие новостройки сейчас предлагают очень хорошие дисконты: объекты, которые до кризиса продавали по 18–20 тыс. долл. за 1 кв. м, сейчас можно приобрести за 10–12 тыс. Даже с учетом того, что многие проекты, вероятно, будут завершены позднее намеченного, они все равно остаются инвестиционно очень привлекательными.

Владимир Абгафоров

Дата публикации: 12:35 25 марта 2009

Источник: bpn.ru