Квартира на вторичном рынке: жди проблем от бывших жильцов

Многие думают, что по нынешнему Жилищному кодексу в случае необходимости можно запросто «выписать» всех членов семьи бывшего собственника-продавца. Однако есть ловушки, которые не позволяют покупателям избавиться от такого «приданого».

Недавно одно из дел по выселению и снятию с регистрационного учета («выписке») бывшего члена семьи продавца квартиры дошло до Верховного суда России. И он… встал на защиту экс-супруги продавца жилья: отказал в принудительной «выписке», о которой просила покупательница квартиры. Теперь новой хозяйке жилья, по всей видимости, придется добиваться отмены сделки купли-продажи квартиры с «приданым» и пытаться получить свои деньги от продавца.

Увы, на практике это всегда очень сложно (зачастую продавцы выручку быстро тратят, переводят куда-либо и т. д.), а по нынешним временам, когда доходы граждан массово падают, возврат денег и вовсе может оказаться маловероятным…

Чтобы не попасть в подобную ловушку, всем, кто планирует приобретать жилье на вторичном рынке (т. е. когда у квартиры до вас уже были другие собственники-граждане), нужно иметь в виду следующие важные моменты.

Если на момент приватизации квартиры, кроме нынешнего собственника-продавца, в ней проживали другие лица, имевшие равные права на участие в приватизации, то в дальнейшем такие граждане сохраняют право на пользование жилплощадью.

Поясним: равные права на участие в приватизации по закону имеют все граждане, зарегистрированные по месту жительства («прописанные») в квартире. Таким образом, если они добровольно не съедут и не снимутся с регистрационного учета (не «выпишутся») из жилья после приватизации, то смогут преспокойно продолжать жить в квартире.

Причем закон прямо предусматривает, что такое право на пользование жилплощадью сохраняется в случае прекращения семейных отношений с собственником квартиры, скажем, при разводе жены с мужем. В то же время Верховный суд расширил толкование этой статьи (ст. 19 Закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ») и пришел к выводу, что право на проживание сохраняется у зарегистрированных («прописанных») на момент приватизации жильцов в том числе при продаже квартиры собственником.

СОВЕТ: если вам все-таки очень уж приглянулась квартира, в которой имеются зарегистрированные («прописанные») жильцы - зачастую такое жилье продается с хорошими скидками, то нужно максимально тщательно проверить историю приватизации жилплощади. Требуется выяснить, какие лица имели регистрацию в квартире на момент приватизации (это выясняется по домовой книге и документам о приватизации) и сохранил ли кто-то из них «прописку» на момент продажи жилья. Если да - то от покупки рекомендуется воздержаться.

Ситуация 1: развод - не повод для «выписки»

Эту историю прислал наш читатель во время недавней онлайн-конференции с адвокатом Олегом Павловичем. Как оказалось, ситуация отнюдь не единичная - «поскользнуться» так рискуют многие при покупке вторичного жилья.

- Квартиру я купил во время брака, - рассказывает Дмитрий. - Зарегистрировали ее на меня. Потом мы с женой развелись, я оставил ей машину и дачный дом, так что на квартиру она не претендовала. Правда, все это было на словах: никаких письменных соглашений о разделе имущества мы не оформляли, и выписываться из квартиры она не стала - обещала сделать это как-нибудь позже. Недавно я продал квартиру, и бывшая жена не только категорически отказалась выписываться, но и стала требовать, чтобы я отдал ей половину выручки, иначе она через суд оспорит сделку!

А теперь представим себя на месте покупателя: каковы в таком случае шансы «выписать» бывшего члена семьи продавца и насколько велик риск вообще лишиться приобретенного жилья?

- Увы, такой риск есть, - поясняет наш эксперт адвокат Олег Павлович. - Дело в том, что недвижимость, купленная в период брака, считается совместной собственностью супругов независимо от того, на кого из них она зарегистрирована. Если после развода бывшие муж и жена не оформили соглашения о разделе имущества (или решение об этом не вынесено судом), то любой из супругов вправе в дальнейшем потребовать такого раздела и претендовать на половину всего имущества, в том числе квартиры.

Если же один из супругов успел такое имущество продать, то второй действительно может добиваться признания сделки недействительной. При этом его шансы на выигрыш и отмену сделки зависят от того, сколько лет прошло после развода (срок исковой давности по делам о разделе имущества составляет 3 года со дня развода), какие доказательства могут быть предоставлены суду в обоснование требований, а также от других конкретных обстоятельств дела.

Что касается снятия с регистрационного учета («выписки») бывшей жены продавца, то успех этой операции будет напрямую зависеть от признания прав экс-супруги на квартиру. Если суд примет решение, что жилье все-таки подлежит разделу и «завернет» сделку купли-продажи, то, разумеется, «выписать» бывшую жену как законную совладелицу квартиры будет нереально.

СОВЕТ: чтобы не оказаться в подобной ситуации, перед заключением договора купли-продажи квартиры покупателю следует выяснять юридическую историю жилья, в том числе обстоятельства приобретения квартиры ее нынешним собственником-продавцом. Особенно тщательно нужно проверить: какие права на жилплощадь имеют зарегистрированные на ней к моменту продажи лица, могут ли они претендовать на выдел своей доли в собственности.

Ситуация 2: инициатива судиться наказуема

Как известно, «выписать» любого гражданина, который не хочет делать этого добровольно, можно только через суд. Так, покупателям квартир, в которых на момент продажи оказываются зарегистрированы какие бы то ни было жильцы, в том числе бывшие члены семьи собственника-продавца, приходится обращаться в суд. И порой это заканчивается весьма плачевно.

- Как-то ко мне обратилась за помощью покупательница, которой нужно было «выписать» жильца из квартиры, проданной собственником, - рассказывает адвокат Олег Павлович. - Сначала казалось: дело несложное, каких-либо явных оснований претендовать на сохранение жилплощади у этого гражданина нет.

Однако в процессе судебных разбирательств выселяемый жилец не стал сидеть сложа руки, а начал добиваться проверки юридической истории квартиры. В ходе выяснений стали всплывать факты нарушений прав прежних владельцев жилья, что грозило отменой сделки.

В общем, процесс тянется до сих пор и углубился уже в такие дебри, что конца-края не видно…

СОВЕТ: рекомендации здесь, собственно, те же, что и в ситуации 2 - не пренебрегать проверкой юридической чистоты жилья, выяснять обстоятельства прежних сделок с квартирой. Удобнее и надежнее поручить это ответственное дело специалистам риэлторских фирм, которые имеют отлаженные контакты в инстанциях, задействованных в процедуре проверки. Кстати, чтобы сэкономить, вы можете заказать риэлторам только эту услугу - проверку юридической чистоты жилья, а все остальные этапы подготовки и оформления сделки выполнить самостоятельно.

Анна Добрюха

Дата публикации: 15:10 27 марта 2009

Источник: bpn.ru