Дачная амнистия – задай вопрос адвокату!

Консультирует наш эксперт - один из ведущих специалистов по земельному праву и законодательству о «дачной амнистии» адвокат Сергей Шугаев.

Как быть, если местные власти не дают построить дом?

Мы и еще 14 пайщиков (все – молодые семьи без жилья) купили 3 гектара сельхозземель на территории населенного пункта во Всеволжском районе Романовской волости Ленинградской области. Глава волости не дает нам согласие на перевод с/х земли в земли поселений для организации дачного некоммерческого партнерства (ДНП) и застройки. Имеет ли он право отказывать нам? Как нам обжаловать отказ или построиться на этой земле? Генплан волости еще не утвержден. С уважением, Сергей.

Для того, чтобы вам разрешили перевести купленные вами земли сельхозназначения в земли для ДНП, нужно обратиться с письменным ходатайством о переводе ваших земельных участков из состава земель одной категории в другую к вашему главе волости.

В ходатайстве вы должны указать:

1) кадастровый номер земельного участка;

2) категорию земель, в состав которых входит земельный участок, и категорию земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;

3) обоснование такого перевода;

4) ваши права на земельный участок,

К ходатайству также нужно приложить:

1) выписку из государственного кадастра недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого предполагается осуществить;

2) копии документов, удостоверяющих вашу личность;

3) выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого предполагается осуществить.

Глава волости в течении трех месяцев должен рассмотреть ваше ходатайство и принять по нему решение. Основаниями для отказа могут служить:

1) установленные в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запреты на такой перевод;

2) наличие отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

3) установление несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

Кроме того, согласно земельному законодательству одним из оснований перевода земель является включение их в границы населенного пункта.

Таким образом, в вашем случае оснований для отказа в разрешении перевода земель у главы волости нет. Поэтому, если вам все равно будет по каким-либо причинам отказано, то данное решение будет незаконным и его можно обжаловать в суд.

Одновременно с этим, согласно градостроительному законодательству вы не можете начать строительство без получения разрешения на него и если строительство в данном районе не предусмотрено генеральным планом.

Сам генплан разрабатывается органом исполнительной власти местного самоуправления (в вашем случае это глава волости) и согласовывается с субъектом РФ (в вашем случае это региональные власти Ленинградской обаласти). При этом за три месяца до представления генплана на утверждение в субъект орган местного самоуправления (ваш глава волости) обязан провести публичные слушания и обнародовать генплан для всех заинтересованных лиц, коими вы и являетесь. На данных слушаниях, если принадлежащая вам территория не включена в территории, предназначенные для застройки, вы имеете право представить свои письменные возражения и пожелания, которые будут приобщены к утверждаемому плану. Как результат, генплан будет либо сразу возвращен на доработку с учетом ваших пожеланий, либо все-таки направлен выше для утверждения, но в таком случае есть большая вероятность того, что утвержден он не будет.

Как оформить землю под постройкой?

Мы оформляем в собственность достроенный дом в деревне (недостроенный дом достался по наследству и зарегистрирован в собственность в 1998 г., есть разрешение на строительство.) Земля под домом – два участка - зарегистрирована в собственность в 1998 и 2002 г. (присвоены кадастровые номера). Мы заказали в БТИ кадастровый паспорт, но от нас потребовали кадастровые выписки В1, В2, В5.В Роснедвижимости отказывают в выдаче В2 и В5, т.к. в предоставленном нами межевом деле отсутствуют описания земли (это дело создано в 2001 г., а описание, как нам объяснили, делают с 2003 г.).

Нас отправили в геодезию, где составляли межевое дело, а там отсутствуют наши вычислительные данные по участкам. Предлагают, если не найдем данные в архиве, заново пройти и геодезию и согласование границ с соседями. Но ведь земля у нас в собственности по закону о регистрации! Мы пожаловались в областное БТИ, после чего местное БТИ готово выдать кадастровые паспорта только по форме В1, взяв с нас подписку о непредоставлении нами всех запрашиваемых ими данных. В законе указано, что мы не должны выполнять никакие дополнительные действия, если земля была оформлена до принятия закона о кадастровом учете.

Правомерны ли действия БТИ и управления Роснедвижимости в нашей ситуации? Что нам предпринять? Заранее спасибо.

С одной стороны, вы действительно не обязаны производить никакие дополнительные действия по земле, если она была оформлена до принятия закона о кадастровом учете. И соответственно, если вы получили разрешение на ввод вашего достроенного дома в эксплуатацию после 1 марта 2008 года, то можете представить данное разрешение в Роснедвижимость вместо технического плана здания и приложить к нему выдаваемую уже вам в БТИ выписку по форме В1.

С другой стороны, отказ в выдачи вам кадастрового паспорта на объект недвижимости при неполных данных на землю, по своей сути, правомерен, так как в кадастровый план включается ситуационный план объекта недвижимости, представляющий собой план-схему нахождения дома на территории земельных участках в их границах на местности. А такой информации в БТИ действительно может не быть из-за отсутствия описания участков земли, которое начало производится только с 2003 года.

Поэтому в случае, если схожих данных в архиве найдено не будет, то мы настоятельно рекомендуем вам во избежание в дальнейшем возникновения каких-либо споров о границах участков все-таки последовать требованиям БТИ и провести геодезию и согласование границ с соседями. В данном случае все ваши правоустанавливающие документы будут в полном объеме соответствовать действующему законодательству и не будут иметь огрехи, которые могут быть использованы против вас в дальнейшем недобросовестными соседями или иными третьими лицами.

Анна Добрюха

Дата публикации: 12:30 31 марта 2009

Источник: bpn.ru