Инвесторы и потенциальные жильцы новостроек голосуют кошельком за комплексные решения

Девелоперам придется очень сильно постараться, чтобы обеспечить покупателей новых квартир элитного и бизнес-класса всей необходимой инфраструктурой в условиях кризиса. Однако другого выхода у них нет - дома "в чистом поле" у них никто не купит.

Построить дом или даже целый квартал - это еще полдела, ведь все новостройки еще надо обеспечить инфраструктурой. В это понятие, когда речь идет о строительстве, вкладывается многое. Это и подвод коммуникаций к стройплощадке, и дороги, и обеспечение вновь построенного дома дополнительными "опциями" вроде подземного гаража, а также создание сети необходимых учреждений и построек в районе - от детских площадок до поликлиник, магазинов и сервисных служб. Причем большинство инфраструктурных объектов рассматриваются городскими властями как обременения на строительство. Однако кризис существенно ограничил возможности многих девелоперов, поэтому в ближайшие годы в бизнес-сегменте можно ожидать скорее появления многофункциональных комплексов, когда в пределах одного жилого здания располагаются и различные сервисы, а также рекреация и офисы. Другой вариант - возведение жилых домов без "встроенных" сопутствующих учреждений, но с тщательно просчитанными инфраструктурными решениями, позволяющими гарантированно привлечь покупателей.

Сократить издержки

Еще недавно казалось, что инфраструктурная проблема, по крайней мере, в новых районах будет решена. Ведь с бурным ростом строительства начали быстро развиваться и сопутствующие проекты. Архитекторы совместно с муниципальными службами и девелоперами разрабатывали планы обеспечения новостроек всем необходимым, стараясь при этом найти по возможности оригинальное, но экономичное решение. Появились новые районы, где инженерная и социальная инфраструктура вводились в строй одновременно со сдачей домов. Как пример можно назвать район Куркино, где уже не первый год идет эксперимент по созданию благоустроенного жилого комплекса, обеспеченного всем необходимым. Соображения девелоперов понятны: инфраструктуру необходимо развивать максимально быстро, чтобы повысить стоимость квадратного метра. "Развитие социальной и коммерческой инфраструктуры - практически обязательное условие строительства для крупных девелоперов", - рассказывает директор по маркетингу группы компаний "КОНТИ" Юрий Синяев.

Сегодня девелоперские компании, стремясь выжить, сокращают все возможные издержки, в том числе и по инфраструктуре. Особенно сложно с техническими зданиями. "Объекты, имеющие коммерческий потенциал, такие, как магазины, могут быть реализованы сторонним инвесторам и проблем не вызывают. Это еще один вид бизнеса для застройщика, и он им охотно занимается, - поясняет руководитель службы маркетинга и рекламы строительной компании "ЮИТ Московия" Виталий Осьминин. - Сложнее с некоммерческими объектами. Трансформаторные подстанции и все остальное, необходимое для функционирования жилого комплекса, застройщику приходится возводить за свой счет, это одно из его неизбежных обременений". С предприятиями социальной значимости, такими, как школы, больницы и так далее, еще сложнее. Это очень дорогостоящие объекты, и их просто "повесить" на застройщика невозможно - весь проект станет нерентабельным, а значит, не найдется и инвесторов для застройки. Поэтому для их сооружения привлекают бюджетные средства или проводят переговоры с застройщиком, привлекая его к этим работам в обмен на определенные льготы, рассказывает Виталий Осьминин. "До кризиса экономика девелоперских проектов, особенно в сегменте бизнес-класса, порой позволяла "взять в нагрузку" социальные объекты. Сегодня это практически невозможно, и такая ситуация, на мой взгляд, может продлиться 3-5 лет", - полагает гендиректор холдинга Capital Group Андрей Нестеренко.

Минимальные требования

Между тем покупатель, особенно жилья элитного и бизнес-класса, сегодня уделяет инфраструктуре еще большее внимание, нежели несколько лет назад. Возможно даже, что с кризисом требовательность клиента только возросла, поскольку на фоне снижения зарплат и массовых сокращений перегретый рынок жилья по-прежнему держит цены, а скидки составляют весьма незначительные суммы.

Даже те, кто рассматривает приобретение квартиры исключительно как способ обогащения, заинтересованы в нормальной инфраструктуре, страхующей квартиру от резких скачков цен. По словам Виталия Осьминина, потребитель сейчас очень разборчив и прекрасно отдает себе отчет по поводу тех проблем, с которыми может столкнуться, выбирая в качестве места проживания районы новостроек. Они, как правило, находятся на окраинах городов, и соответственно с инфраструктурой там очень не важно. Покупатель это понимает и выберет в первую очередь то место, в котором ясны перспективы формирования инфраструктуры и определены сроки ее строительства.

Требования клиентов различны, они зависят от класса жилья, но существуют и базовые нормативы. "Есть определенные требования к минимальному набору инфраструктуры и качеству инженерии для различных сегментов недвижимости, - объясняет Юрий Синяев. - Например, элитный комплекс, возведенный без подземного паркинга с достаточным количеством мест, уже не может претендовать на роль элитного, соответственно и цена квадратного метра в нем будет ниже, чем в доме, построенном с соблюдением всех требований по инфраструктуре. В то же время наличие современной качественной инженерии, необходимой для функционирования элитного дома, также способно увеличить стоимость квадратного метра подобного жилья. Кроме того, наличие в жилых комплексах предприятий сферы услуг только для жильцов значительно увеличит расходы на эксплуатацию дома".

Впрочем, это не означает, что жильцы будут рады любым объектам рядом с их подъездом. Серьезно снижают ликвидность жилья, скажем, ночные клубы или казино, расположенные рядом. Также потенциальные жильцы предпочитают, чтобы магазины и кафе из-за постоянного шума и большого потока людей располагались не в непосредственной близости от дома, а в пределах шаговой доступности.

"Создание комфортного района для проживания невозможно без наличия развитой инфраструктуры. Район может быть застроен дорогими жилыми объектами, но при отсутствии необходимых образовательных и социально-бытовых учреждений он не может позиционироваться как привлекательный для проживания. В Москве в настоящий момент требуемый состав комплекса инфраструктуры определяется проектом планировки конкретного района. В этом документе учитываются все транспортные потоки, количество проживающих, работающих в районе и так далее", - говорит заместитель директора по маркетингу и продажам девелоперской компании "Квартал Эстейт" Павел Епихин.

"Размеры многих объектов разрабатываются из расчета столько-то мест на 1000 жителей и уточняются заданием по проектированию. В чистом виде, то есть для поселения-новостройки, это выглядит так: школы и дошкольные учреждения - 180 мест на 1000 жителей, лечебно-профилактические учреждения - по заданию органов здравоохранения, клубы - 80 мест на 1000 жителей, магазины - 280 кв. м на 1000 жителей, предприятия общественного питания - 40 кв.м на 1000 жителей.

Качество важно всегда

При таких нормативах девелоперским компаниям приходится волей-неволей строить не только жилые дома. "На примере жилого комплекса "Покровское-Глебово" можно сказать, что залогом успеха нашего проекта стала в том числе и комплексная застройка территории. Подобный подход обеспечивает единый социальный уровень окружения, что очень важно для элитной недвижимости, и комплексное развитие инфраструктуры. Здесь есть магазины, детские учреждения, культурно-оздоровительный центр, деловой центр, теннисные корты, подземные встроенные гаражи, двухпостовая мойка, современная охранная система и автосервис. Очень востребован центр для детей, где можно оставить ребенка на попечении специально обученного персонала", - рассказывает Юрий Синяев из "КОНТИ". Помимо перечисленного, в состав элитного комплекса входит спортивный клуб, а рядом расположен благоустроенный пляж.

Строители домов бизнес-класса также уделяют повышенное внимание инфраструктуре. Например, "Интеко" в этом году планирует завершить строительство сразу трех жилых домов бизнес-класса - это "Астра" и "O2XYGEN" на западе Москвы, а также "Arco di Sole" в Сокольниках. Все эти здания включают подземные стоянки, детские площадки, спортивные площадки, инженерную инфраструктуру, удобные подъездные пути и так далее - в общем, все, что нужно для полноценной жизни. "В нашем новом многофункциональном комплексе "Город столиц", помимо апартаментов и офисных площадей, были запроектированы двухуровневые торговые галереи, фитнес-центр и SPA.

Среди других объектов с продуманной инфраструктурой можно назвать жилые комплексы "Созвездие "Капитал", "Панорама", "Соколиное гнездо", "Тимирязевский", - говорит Андрей Нестеренко.

Пример комплексного благоустройства территории показывает и компания "Квартал Эстейт". "Ведя реконструкцию квартала 32-33 района "Проспект Вернадского", мы, помимо возведения жилых комплексов, благоустраиваем территорию и обновляем инженерную и социально-бытовую инфраструктуру района. Так, была выполнена реконструкция инженерных коммуникаций, обслуживающих существующие и вновь построенные здания, введены в эксплуатацию новые трансформаторные подстанции, отремонтированы и оборудованы детские и спортивные площадки. В прошлом году сдали в эксплуатацию современное учебное здание для начальных классов средней школы на 200 учеников.

Кроме того, за время реконструкции квартала был открыт ряд помещений соцкультбыта: медицинские центры, салоны красоты, спортивные центры, центры досуга для детей и взрослых и другие социально значимые объекты", - пояснил Павел Епихин.

Сергей Водников

Дата публикации: 17:03 06 апреля 2009

Источник: bpn.ru