Ипотека не повод для сострадания

С начала года правительство упражняется в организации мер по защите ипотечных заемщиков. Теперь свою лепту решили внести и законодатели. Думская фракция «Справедливая Россия» подготовила законопроект, согласно которому неплатежеспособный ипотечный заемщик может на год отсрочить продажу заложенного банку жилья при наличии уважительных причин.

Подробности законопроекта были озвучены на «круглом столе», который провел Иван Грачев, депутат Госдумы РФ, признанный «крестный» отечественной ипотеки. В нем идет речь о ситуации, когда банк намерен забрать купленное в кредит жилье у заемщика, который задолжал банку сверх меры. Как известно, сейчас это возможно сделать только через суд.

Предлагается сделать нормой отсрочку реализации залога по заявлению заемщика - ответчика по иску банка, если он докажет, что стал жертвой экономического кризиса. На снисхождение могут рассчитывать должники, для которых заложенное жилье - единственно возможное для проживания, а зарплата либо сильно уменьшилась, либо вообще отсутствует в результате потери работы.

На какой срок отложить продажу залога с торгов, решает суд, исходя из того, что предельный срок отсрочки не должен превышать одного года. Если должник сумеет ликвидировать просрочку по кредиту в отведенный ему срок, суд отменит решение об обращении взыскания на заложенное имущество. Вот если отсрочка закончится, а заемщик ситуацию не исправит, тогда суд согласится гнать его на улицу.

Как можно видеть, депутатский подход к решению проблемы с долгами по ипотеке идет в русле политики Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), претворяющего в жизнь правительственную программу защиты неплатежеспособных ипотечных заемщиков. Однако, если АИЖК поддерживает обедневших заемщиков материально, выделяя заем на платежи по кредиту в течение года, депутаты нашли такой способ поддержки, который ничего не будет стоить казне. О банковских интересах, впрочем, вроде бы тоже позаботились.

Чтобы кредиторы не пострадали от великодушия депутатов по отношению к ипотечным должникам, суду вменяется в обязанность определение продолжительности отсрочки таким образом, чтобы к моменту окончания отсрочки стоимость залога все еще была не меньше суммы долга заемщика. Такая оговорка в тексте законопроекта формально снимает с его авторов ответственность за последствия проявленной инициативы, но практической пользы банкам не принесет.

Если размер долга можно просчитать наперед, то спрогнозировать, сколько будет стоить заложенное жилье через полгода, тем более через год, судья вряд ли сумеет. Подобный подвиг сейчас никому не под силу.

Допустим, отсрочка закончилась, а заемщику по-прежнему нечем рассчитываться с банком. Значит, залог все-таки придется взыскивать. А вдруг размер долга по кредиту к этому моменту вырастет до такой степени, что стоимости залога уже не хватит для его погашения? Тогда, чтобы возместить остаток долга, придется либо звать судебных приставов и описывать остатки имущества должника, либо рассчитывать на возврат остатка кредита из его зарплаты. Той самой, которая так снизилась, что нечем платить за ипотеку...

Ипотека - наше все?

Сообщение о новом законопроекте стало поводом обсудить текущее положение и будущее российской ипотеки, а также строительной отрасли. Политики, чиновники, представители ведущих банков и коммерческих структур высказали свое отношение к вопросам первостепенной важности: просрочки и дефолты по кредитам, господдержка для заемщиков, кредиторов и строителей. И, надо сказать, патерналистские настроения властей отнюдь не вызывают восторга у большинства присутствующих банкиров и части экспертов.

Сначала речь зашла о предоставлении АИЖК 60 млрд рублей для выкупа ипотечных кредитов. Если агентство гарантирует банкам выкуп выданных ими кредитов, то оно же будет устанавливать и величину ставок по ним. Недавно Виктор Басаргин, министр регионального развития, поделился с общественностью соображением, что за счет бюджетных субсидий можно снизить проценты по ипотечным кредитам до уровня 10-12% годовых. До этого Аркадий Дворкович, помощник президента РФ, предполагает, что благодаря господдержке ипотечные ставки могут составлять не более 15% годовых. На фоне среднерыночного показателя ставок по ипотеке 18-20% любой из названных вариантов будет большим прогрессом.

Галина Хованская, депутат Госдумы, член комитета по строительству и земельным отношениям, высказала сомнение в целесообразности попыток оживить ипотеку за счет бюджетных средств. Она назвала ошибкой намерение снова тратить десятки миллиардов бюджетных рублей для того, чтобы население могло получать ипотечные кредиты под низкий процент.

Однако Галина Хованская считает, что бюджетные деньги можно потратить с большой пользой для населения. По ее мнению, можно одновременно решить жилищный вопрос и проблему финансирования строительной отрасли, если на государственные средства возводить некоммерческое жилье для сдачи внаем.

Галина Хованская посетовала, что до сих пор власти занимались обеспечением жилья только отдельных категорий социально незащищенных граждан, тогда как еще три года назад следовало начать создавать фонд арендного жилья для среднего класса.

Геннадий Стерник, главный аналитик Российской гильдии риэлторов, назвал господдержку строительной отрасли через развитие доступной ипотеки опасным путем. По его мнению, это может привести к тяжелой ситуации с возвратом ипотечных кредитов.

Напротив, Юлия Вербицкая напомнила, что намерения российских властей использовать ипотеку в качестве катализатора оживления жилищной сферы совпадают с политикой западных стран. Американское и ряд европейских правительств сегодня тратят немалые суммы на поддержку ипотеки, предоставляя банкам госгарантии для снижения ставок по кредитам.

Своя рубаха ближе к телу

Наиболее бурные дебаты вызвало обсуждение проблемы неплатежеспособных ипотечных заемщиков. Для кредиторов они представляют собой подобие чемодана без ручки - нести тяжело, бросить жалко.

Пускать с молотка заложенное жилье банки желанием не горят. С коммерческой точки зрения это сомнительный путь возмещения убытков, потому как слишком долго, сложно и не гарантирует результата. Падение цен на недвижимость в крупных регионах обесценило залоги местами чуть ли не вдвое, поэтому вырученных за них средств может не хватить на оплату долга, пеней и штрафов по кредиту. А застой на жилищном рынке усугубляет проблему ликвидности ипотечных залогов.

Кроме того, «раскулачивание» ипотечных заемщиков наверняка вызовет негативную реакцию властей и общественности. Нечестно как-то получается: государство банки в трудную минуту поддержало, а они к своим клиентам приступают с ножом к горлу.

Поэтому банки поневоле разрабатывают схемы реструктуризации помимо той, что предложило АИЖК. Кому-то удлиняют срок погашения кредита, чтобы снизить размер ежемесячного платежа, кому-то позволяют платить только проценты, откладывая погашение основного долга до лучших времен, словом, выкручиваются.

При этом каждому банку приходится искать ответ на вопрос: каким заемщикам стоит помогать, а кто безнадежен? Потому что не надо быть большим специалистом в банковском бизнесе, чтобы понять: и внутрибанковская реструктуризация долга, и стабилизационный кредит от АИЖК, и отсрочка реализации залога - все это временные меры. Через год, когда выйдет срок для большинства из них, и банки, и государство снова столкнутся с проблемой: что делать с теми должниками, которые не сумели восстановить свою платежеспособность?

Именно безнадежные должники по ипотеке сегодня больше всего волнуют банковское сообщество. Ничего удивительного, что законопроект об отсрочке реализации залога по ипотеке вызвал неоднозначную реакцию. Держать у себя на балансе просроченные кредиты никому не улыбается, это портит отчетность, плохо влияет на показатели работы банка и требует дополнительных средств на обязательные резервы. А если в перспективе все та же проблема реализации залога, все эти издержки попросту не имеют смысла.

Так или иначе, но почти во всех выступлениях игроков ипотечного рынка просматривалось отчетливое стремление переложить разборки с несостоятельными должниками на плечи государства. Это позволило бы им уберечься от обвинений в провоцировании социальной напряженности и свести к минимуму потери в бизнесе.

Александр Черняк, генеральный директор ипотечной компании «АТТА Ипотека», предложил создать государственное коллекторское агентство, которое и будет решать, что делать с несостоятельными должниками по ипотеке. Еще более прозрачным было предложение создать фонд проблемных кредитов, которые у банков будут выкупать на бюджетные средства.

Наиболее перспективной выглядит схема, когда ипотечный заемщик, не имея возможности выплачивать кредит, передает залог в собственность банка, но продолжает пользоваться этим жильем уже как арендатор. Не исключается вероятность того, что позже он снова возьмет кредит и выкупит потерянное из-за долгов жилье. Такая схема потребует взаимодействия законодателей, правительства и банков, однако никакой другой альтернативы, удовлетворившей бы все заинтересованные стороны, пока не видно.

Ольга Сенаторова

Дата публикации: 13:28 07 апреля 2009

Источник: bpn.ru