Панельное домостроение

В Москве уже много лет говорят о том, что панельное домостроение уходит из столицы. Идет ли этот процесс? С чем вообще связано преобладание панели в общей структуре жилья в Москве?

Действительно в последние годы в столице наблюдается преобладание монолитного домостроения над панельным. Одна из причин этого - высокая рыночная стоимость квартир, которая позволяла девелоперам строить более дорогое монолитное жилье. При этом в Москве комплексы бизнес-класса на сегодняшний день более востребованы, чем объекты сегмента «эконом», чем и объясняется предпочтительность монолитного домостроения. С другой стороны, вытеснение панельных домов из столицы связано еще и с тем, что зачастую они возводятся по устаревшим технологиям, а потому качество и внешний вид таких объектов объективно уступают характеристикам монолитных домов. В то же время разработанные в России и за рубежом передовые технологии панельного домостроения вполне позволяют строить достойные, столичного уровня комплексы и способны разрушить традиционные сомнения в качестве и неэстетичности таких объектов. Правда, пока новые перспективы этих разработок открыты лишь для единичных компаний-лидеров рынка, но, активно внедряя инновационные технологии, они строят действительно конкурентоспособное жилье.

Например, до сих пор бытует мнение, что монолитное домостроение по сравнению с панельным позволяет придать внешнему облику объекта большую индивидуальность, а также предоставляет возможность строить здания сложной конфигурации, вписывая их на свободные участки существующей застройки. В ограниченных пространственных условиях Москвы этот фактор во многом определяет выбор застройщиком монолитного домостроения. В то же время и в панельном методе есть возможность учитывать особенности земельного участка. В сериях, применяемых домостроительными комбинатами Группы ЛСР, имеется диагональная блок-секция, получившая название «бабочки».

Наличие такого проектного решения в совокупности с рядовыми и угловыми секциями помогает заказчику гибко решать проблемы оптимального использования выделенного земельного участка в соответствии с планом, конфигурацией и расположением объекта в городском архитектурном комплексе.

Еще одна причина, по которой монолитное домостроение потеснило панельное, - это сложившиеся представления о максимальной этажности зданий. Но и в этом вопросе давлеет традиция, так как проектные и конструкторские решения, применяемые комбинатами Группы ЛСР, позволяют возводить здания до 25-ти этажей, что существенно расширяет предложение для потенциального заказчика. Кроме того, существует возможность строить комбинированные дома, где нижняя часть (семь-восемь этажей) строится монолитной, а верхняя – панельной. Более того, есть в опыте Группы ЛСР еще одно непривычное для панельного домостроения решение, которое, на мой взгляд, будет востребованным и в московском регионе. Это строительство низкоэтажных (три-четыре этажа) панельных домов, которое сочетает в себе высокую скорость монтажа, с одной стороны, и конкурентоспособность для столичного региона клубной застройки, - с другой.

Стоит отметить, что размещение панельных домов актуально на окраинах столицы, особенно на территориях реорганизуемых промзон или в районах комплексной реконструкции кварталов массовой застройки. Здесь строительство жилья эконом-класса наиболее уместно.

В чем преимущества и недостатки панельного домостроения?

Основным преимуществом панельного домостроения как индустриального метода строительства является возможность строить быстрее и бОльшие объемы, по отработанным схемам делать много различных планировок больших и маленьких квартир. Сокращаются и сроки проектирования, поскольку панельное домостроение позволяет широко использовать проектную документацию повторного применения. Еще одним достоинством этого метода является сведение к минимуму, так называемых, «мокрых процессов» на строительной площадке. Изделия, поступающие в монтаж, производятся индустриальным способом, что позволяет не оглядываться на капризы погоды, при этом уменьшаются по сравнению с монолитным домостроением и затраты энергии, поскольку отсутствует необходимость при монтаже каркаса здания в зимних условиях производить прогрев бетона.

Кроме того, панельное домостроение предпочтительно для строительства квартир с отделкой, т.к. большинство отделочных работ можно произвести на заводе, а на площадку привезти уже практически готовые под обои изделия. В монолитном домостроении, напротив, штукатурить и шпаклевать поверхности приходится непосредственно на стройке, и качество поверхности, подготовленной на площадке, всегда будет несколько ниже, чем у подготовленной на заводе.

Плюс ко всему строительство панельных домов по новым технологиям определяет еще одно, возможно, главное преимущество этого жилья – оптимальное соотношение цены и качества. Например, благодаря разработанной и широко внедренной на ДСК «Блок» бесшовной технологии отделки фасада, на доме полностью отсутствуют межпанельные швы, что дает возможность закрепить различные элементы декора и использовать разнообразные цветовые и архитектурные решения. Не случайно мы в компании называем свои дома не панельными, а домами из сборных железобетонных изделий. Кроме того, бесшовная технология отделки предусматривает утепление фасада, работает на теплосбережение и экономию энергоресурсов, а также позволяет ликвидировать, свойственные для панельного домостроения, протечки и промерзания стыков наружных стен. В «теплом фасаде» на поверхность утеплителя наносится тонкослойная в четыре миллиметра штукатурка, которая позволяет фасадам дышать, дом становится еще более теплым, все швы оказываются закрытыми и неспециалист не может определить, что это панельный дом.

Таким образом, наш передовой опыт в панельном домостроении позволяет, с одной стороны, экономить на скорости возведения и цене каркаса, а с другой стороны, создавать внешний вид здания не хуже, чем у любого монолитного дома. Вопреки сложившемуся стереотипу о том, что окрашенные панельные дома и окрашенная штукатурная отделка кирпичных домов быстро смываются дождями и теряют вид, применяемая в нашей технологии штукатурка во всей толщине имеет цвет, поэтому фасад и через десять лет не потеряет своего вида. Первый дом, построенный нами по такой технологии, был сдан в начале 2001-го года. Примечательно, что в силу очень достойного внешнего вида, этот дом разрешили построить в центре Санкт-Петербурга. Прошло уже более восьми лет, здание ни разу не подвергалось окраске и ремонту фасада, а по внешним характеристикам ничем не уступает соседнему, только что построенному. Технология освоена и внедрена в Санкт-Петербурге, но мы успешно применяем ее и в других городах и собираемся продвигать в столичном регионе. Мы видим в этом будущее и уже прошли сертификацию с такими сериями домов на территории Московской области.

Высота потолков тоже может из недостатка стать конкурентным преимуществом. Так, например, завод ЖБИ «БЕТФОР» (предприятие Группы ЛСР в Екатеринбурге), разработал и вывел на рынок серию с высотой потолка 3,3 метра, ничем не уступающей бизнес-классу.

Насколько дешевле обходится строительство панельного дома по сравнению с монолитным?

Очевидная экономия при панельном строительстве достигается, прежде всего, за счет типовых проектных решений, а также за счет сокращения сроков строительства. Ведь сроки - это и почасовая работа кранов, и ежемесячная зарплата сотрудников.

Как отличается рентабельность при строительстве панельного жилья и монолитного?

Рентабельность панельного строительства несколько ниже, по сравнению с монолитным. При этом и планируемая девелоперами прибыль при строительстве панельного дома обычно ниже, т.к. сроки строительства короче, а значит, меньше выплаты по кредитам, по содержанию персонала и пр.

На чем зарабатывают основные деньги панельные комбинаты? Какова структура бизнеса всяких ДСК и панельных девелоперов? На чем они зарабатывают основные деньги – на производстве панелей или на строительстве?

Как правило, домостроительные комбинаты имеют свои строительно-монтажные управления и входят в группу компаний с девелоперами. Этот симбиоз, с одной стороны, обеспечивает девелоперу экономию издержек и возможность управлять ими даже в условиях дефицита. С другой стороны, он дает заводу гарантию загрузки производства. Большие объемы производства и поставок, в свою очередь, позволяют заводу снижать стоимость поставляемых изделий.

В зависимости от структуры бизнеса домостроительные комбинаты могут выполнять как генподрядную, так и субподрядную функции. При этом в выигрышных позициях оказываются вертикально-интегрированные компании. Так, например, наши подразделения на Урале организуют работу следующим образом: завод железобетонных изделий «БЕТФОР» поставляет продукцию СМУ «Нова-Строй», генподрядной организации, осуществляющей полный цикл работ. Заказчиком же выступает девелоперская компания ЗАО «Нова-строй».

В Санкт-Петербурге успешный опыт работы домостроительных комбинатов как генподрядных организаций мы можем отметить на объектах, строящихся по госзаказу. В этом случае генподрядная функция комбината становится незаменимой, т.к. позволяет оперативно возводить социальное жилье и жилье для военнослужащих. Строительство по бюджетному заказу является приоритетным направлением развития и для нашего московского подразделения, сформированного на базе завода «ЖБИ-6».

Таким образом, производство изделий и их сборка – это единый взаимосвязанный бизнес. Еще одно подтверждение тому – создание на базе «ПО «Баррикада», заводе по производству железобетона, строительно-монтажного управления «СМУ «Баррикада». Появление собственного строительного подразделения означает, что теперь «Баррикада» может оказывать клиентам весь комплекс услуг от проектирования и изготовления строительных конструкций и изделий из железобетона до монтажа зданий и сооружений с использованием собственной продукции.

Также, по опыту нашей компании, считаю оптимальным, когда в структуру бизнеса домостроительного комбината входят проектные бюро. Они необходимы для того, чтобы постоянно совершенствовать проектные и конструкторские решения, позволяющие расширять предложения комбинатов.

Такие бюро специализируются каждый на определенных сериях домов, соответственно, делают проекты более качественно, чем широкопрофильные институты, проектирующие все типы. Группа ЛСР строит бизнес домостроительных комбинатов именно по такому принципу: при всех крупных комбинатах мы развили успешно функционирующие проектные группы, и пользу от этого получает, прежде всего, потребитель.

Так, например, в отличие от общепринятой московской практики, Группа ЛСР считает своим стандартом строить панельные дома только с отделкой. Наша идеология заключается в том, что основные клиенты жилья эконом-класса – это люди, нуждающиеся в улучшении условий, но имеющие ограниченное количество средств. Часто таким покупателям важна возможность сразу въехать в квартиру, и, не переделывая отделку, в ней жить.

Ведь почему большинство компаний отказались от отделки в панельных домах? – Потому что покупатели устали от выброшенных на ветер денег: дешевых обоев, некачественной сантехники, линолеума и окон, которые жильцы вынуждены менять в первый же месяц. Поэтому наша компания делает все внутренние составляющие квартиры такими, чтобы человек, накопив средства только на квартиру, мог въехать в нее без дополнительных вложений в ремонт. А может быть, потом через три-четыре года, когда эта отделка ему надоест и захочется перемен, самостоятельно сделает ремонт.

Какова перспектива панельного домостроения в столице? Будут ли такие объекты смещаться в сторону области и регионов? Почему?

Перспективы у панельного домостроения в столице есть и будут сохраняться, а по мере внедрения здесь новых технологий – будут даже расти. Ведь, как и в любом городе, в Москве всегда различаются более дорогие и более дешевые районы, а для последних нужно найти адекватное конструктивное решение, которым и являются панельные дома. Более того, думаю, что в ближайшие посткризисные времена, когда для потребителя одним из ключевых характеристик жилья станет его стоимость, панельное домостроение в столице будет еще более востребованным. Да и сам город заявляет об увеличении бюджетного строительства, а это тоже говорит о том, что доля панельных домов, как оптимальных по соотношению цена-качество, возрастет.

Дата публикации: 11:26 13 апреля 2009

Источник: bpn.ru