Элитное по московским понятиям

Всемирный спад на рынках недвижимости, как и снижение цен на элитное жилье в столице России, не заставили Москву сойти с дистанции в гонке за звание самого дорогого города. Она продолжает борьбу, приближаясь к «золоту».

Однако элитный рынок вынужден реагировать на новые реалии и становиться ближе если не к народу, то к покупателям элитного жилья. Последних стало больше, чем три месяца назад.

Per aspera к пяти звездам

Факт, что московский рынок элитного жилья живет по «своим собственным» законам, стал общепризнанным давно (относительно даты рождения самого рынка). Потому и прогнозы прошлых лет «к 2020 году в Москве будет самая дорогая элитная недвижимость в мире» не воспринимались как заведомо невероятные.

Быстрее всего цены на предметы роскоши, и особенно на элитную недвижимость, растут в странах, где непропорционально большой долей богатства владеет небольшая часть населения, – определили принцип ценообразования авторы «Исследования богатства – 2007», компания Knight Frank и Citi Private Bank. Они же отнесли Россию к числу таких стран и пообещали опережающий рост цен на элитное жилье в Москве на годы вперед.

С 2007 года к началу 2009-го российская столица со скромного 12-го места переместилась на четвертое и вплотную приблизилась к пьедесталу. Были оставлены позади Токио, Гонконг, Рим и Сингапур. По итогам 2008 года лидировало княжество Монако (там средний «квадрат» элитного жилья в конце 2008-го стоил около €50 тыс.), серебро осталось за Лондоном (€28 тыс. за средний элитный метр). Москва же приблизилась к пьедесталу, сократив отставание от Нью-Йорка с манхэттенскими апартаментами по €16,5 тыс./кв. м (индекс цен на элитное жилье, Prime International Residential Index на начало 2009 года приводит международная консалтинговая компания Knight Frank).

Итоги первого квартала говорят о том, что московская недвижимость верхнего сегмента оказалась более устойчивой к кризису, чем в других странах. Российская столица вышла в серебряные призеры гонки с показателем $20,85 тыс. за кв. м, обойдя на вираже Лондон ($20,75 тыс.). Лидер – Монако – остался вне досягаемости с $47,6 тыс. за «квадрат» (данные Global Property Guide).

Судя по всему, принцип распределения денег в России остается неизменным. А самые богатые люди продолжают считать недвижимость одним из наиболее надежных активов. (По сведениям «Исследования богатства – 2009», 55% самых состоятельных клиентов Citi Private Bank планируют увеличить сумму для инвестиций в жилую недвижимость в течение ближайших двух лет.)

Однако есть и другая информация: Forbes перестал считать Москву столицей миллиардеров (из 74 статус сохранили 27). Росстат сообщает, что Москва (и Петербург) в январе-феврале 2009 года претерпели самое значительное в России снижение доходов своих жителей – более чем на 20%. Поэтому новая систем координат для элитного рынка не вполне ясна, как и объем спроса с приемлемым уровнем цен на эту недвижимость.

Незыблемой остается такая черта элитной недвижимости, как повышенное внимание к ней. Оно поддерживается и обывательским интересом к сильным мира «кто, где, почем купил», и профессиональным – к технологиям и «фишкам».

А-Элита

Звездные адреса московской недвижимости не просто отмечены баснословными ценами, некоторые воспринимаются как имена нарицательные для образа жизни luxury stile.

По данным Knight Frank, на традиционно популярные районы Остоженка-Пречистенка, Арбат, Плющиха и Замоскворечье-Якиманка приходится львиная доля сделок с элитными жилыми объектами – от 19 до 25% на каждый из районов. Немного меньше продается на Чистых прудах. Прочие районы в географии элитной недвижимости играют малозаметную роль.

Москва дальше других городов страны продвинулась по пути формирования однородных по качеству жилья и статусу обитателей районов. По мнению Марии Литинецкой, исполнительного директора Blackwood, самые радужные перспективы стать однозначно элитными имеют Остоженка-Пречистенка и Патриаршие пруды: здесь построено немало, а оставшееся ветхое жилье продолжат сносить и строить на его месте новые дома. В Тверском районе и на Арбате (внутри Садового кольца) таким перспективам мешает существующая застройка, которая не подлежит сносу. Чистые пруды популярны благодаря зелени, но окружение однородным называть тем более рано: доля высококлассных объектов в районе еще очень мала, и с инфраструктурой не все радужно.

По престижу и ценам безоговорочно лидирует район Остоженки, получивший название «золотая миля». В рейтинге самых дорогих жилых улиц мира, составленном лондонским Wealth-Bulletin в 2008 году, Остоженка заняла шестое место со средней стоимостью квадратного метра в $40 тыс. В рейтингах самых дорогих квартир российской столицы половину регулярно занимают переулки Остоженки и Пречистенки, входящие в состав «золотой мили». Это 1-й и 2-й Зачатьевские, Бутиковские, Коробейников, Молочный, Хилков и др. В одном из этих переулков расположен дом, который директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» (входит в холдинг «МИЭЛЬ») Евгений Иванов приводит как самое дорогое предложение первичного рынка – жилой комплекс «Новая Остоженка», $58 тыс. за 1 кв. м (дом сдан, но квартиры не отделаны). Локальный остоженский февральский рекорд по цене предложения был $34 млн за готовую квартиру площадью 682 кв. м в Коробейниковом переулке.

В октябре самой дорогой квартирой был назван пентхаус в жилом комплексе «Коперник» на Большой Якиманке. Это «квартира Esquire» площадью 540 кв. м на десятом этаже. В оформленном знаменитыми дизайнерами из разных стран мира пентхаусе проходили вечеринки журнала Esquire. В сентябре она была выставлена за 1,15 млрд руб., или $50 млн. Сегодняшний максимум принадлежит тому же дому, но другой квартире – $45,4 млн, или $84 тыс./кв. м, по данным агентства «Усадьба».

В октябре 2008 года внимание прессы было приковано к таунхаусу в клубной резиденции в районе Чистых прудов – площадью 1300 кв. м, по баснословной цене 2,5 млрд руб., тогда это было $100 млн.

Голубые фишки

Какими преимуществами обосновывают высокие цены владельцы и риэлторы? Повторяющиеся строчки рекламы: небольшой клубный дом в одном из тихих переулков между Пречистенской набережной и Остоженкой, вид на Кремль и храм Христа-Спасителя, заповедная территория среди памятников старинной архитектуры. Один из наиболее часто упоминаемых историзмов в рекламе элитных новостроек – Зачатьевский монастырь в одноименном переулке. Ценится также соседство с рекой, со старыми московским церквями, прудами и парками. В качестве преимущества иногда приводится также вид на памятник Петру-кормчему авторства президента Российской академии художеств.

Из внутренних особенностей, кроме дорогой отделки общественных зон, современных систем безопасности и инженерии, элитные дома используют «сады на крыше» (озелененные надземные дворики), автомойки в подземных паркингах и пр.

Для владельцев квартир в жилом комплексе «Коперник», например, доступен сервис пятизвездочных отелей. Но рекордной дороговизне верхних этажей есть другое объяснение: в этой части города 10-этажных зданий нет, потому сверху видно все – старая Москва как на ладони.

Средняя цена предложения, по данным компании Blackwood, на первичном рынке составляет $17,5 тыс./кв. м, на вторичном – $24,5 тыс. При этом разброс цен, по данным «Усадьбы», десятикратный: $8,6–84 тыс./кв. м – для вторички и $7,4–58,5 тыс. – для новостроек.

Скрытые файлы

Особенность самого дорогого сегмента рынка жилья еще и в том, что большой пласт информации оказывается закрытым. Прежде всего, это касается сумм реальных сделок, но и цена предложения нередко остается скрытой от широкой общественности.

Кроме квартир, на городском рынке Москвы есть особый товар – особняки площадью от 500 кв. м, которые можно использовать для проживания одной-двух семей. К неразглашению стоимости особняков риэлторы относятся очень трепетно. По приблизительным оценкам, такие объекты уходили по $25–70 млн.

Похоже, средняя цена квадратного метра для элитного жилья – показатель достаточно лукавый, как и объем предложения. В отсутствие однозначных критериев, принятых всеми участниками рынка, каждый считает по собственной методе. Результаты разных исследований часто не могут быть сопоставлены в принципе. Агентство DOKI, например, сообщает, что в марте 2009 года объектов элитной недвижимости было выставлено на продажу в Москве вдвое больше, чем бизнес-класса: 10,6 тыс. – против 5,6 тыс. В общем объеме предложения (52,7 тыс. квартир) элитный сегмент занял более 20%. Тогда как, по данным Knight Frank, элитного жилья на вторичке выставлено около 300 тыс. кв. м.

По данным Евгения Иванова из «Усадьбы», из всего предложения вторичного рынка к элитному сегменту можно отнести 1,5% (400–450 объектов из 30 тыс. в продаже). В свою очередь, элитный сегмент вторички состоит из антикварных объектов на 15–20%, из совсем новых зданий – около 30%, на 50–55% из домов, построенных 5–10 лет назад.

Мария Литинецкая отдает антикварным объектам лишь 5% предложения, а доля недавно построенных домов, по ее оценке, – 65% (расчет по общей площади квартир в предложении).

Среди «просто элитных» некоторые выделяют еще «элитные во всех отношениях» апартаменты. Счет таких идет на десятки: агентство DOKI насчитало в конце марта 44 эксклюзивных объекта в листинге, отметив, что это на 27 единиц больше, чем двумя месяцами раньше.

Элитная доля новостроек заметно больше: до 10% предложения. Евгений Иванов считает по адресам: 30 из 300 – элитные. Мария Литинецкая отводит элите среди новостроек 10–15%.

На загородном рынке в высокобюджетную категорию попадает до 17% предложения, и это после того как доля элиты сократилась в общем объеме предложения, считают в Blackwood. Московская элита составляет большой объем. Но многие объекты можно относить к этой категории с натяжкой, как считает Евгений Иванов.

Личное дело

Общая тенденция для рынка самых дорогих объектов – рост требовательности покупателей, который отмечают все эксперты. В том числе он выражен в нежелании нести риски: и в городе, и за городом предпочтения сместились в сторону готовых объектов.

Отмечено также, что намного чаще покупателем выступает конечный потребитель, в отличие от прежних лет, когда инвестиционный спрос играл очень заметную роль.

Все без исключения подразделы элитного рынка столкнулись со спадом спроса. «Снижение активности покупателей стало заметным уже летом – в начале осени 2008 года, то есть с опережением рынка в целом», – отмечает генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олег Самойлов.

Мария Литинецкая считает, что наступление спада было предсказуемым, а динамика до осени повторяла сезонные колебания предыдущего 2007 года. Однако традиционного осеннего роста активности рынок не дождался. Олег Самойлов объясняет спад спроса иными, чем у покупателей массового жилья, причинами. В масс-сегменте повлияли сворачивание ипотечных программ и ухудшение их условий. «Спад спроса на элитные объекты объясняется более высокой информированностью покупателей. Также думаю, что в данном случае речь может идти об их более прагматичном подходе. Обычно покупки в элитном секторе совершаются людьми, не имеющими явных жилищных проблем. И мотивом к приобретению выступает, скорее, стремление к совершенствованию или преобразованию существующего портфеля недвижимости. Воплощение подобных задач в большей мере обусловлено трендами рынка, а не насущной необходимостью», – говорит господин Самойлов. Кардинальное изменение рыночной ситуации, по его мнению, было во многом очевидно еще весной прошлого года.

Кто кого не понял

Цены снизились по всем направлениям: элитная часть вторичного рынка городских квартир, по данным компании Blackwood, «просела» на 8%, на рынке новостроек – на 14%, по сравнению с максимумом в сентябре 2008 года.

Агентство «Усадьба» оценивает масштаб снижения иначе с начала 2009-го: в 15% –для вторички и в 20% – на новостройки и загородные дома. «Снижение средних цен предложения на вторичном рынке несколько ниже, чем на первичном. Это связано с тем, что застройщики в условиях дефицита свободных денежных средств на погашение кредитных обязательств охотнее идут на уступки по ценам, в то время как владельцы квартир суммы снижают только при необходимости срочных продаж», – отмечает Мария Литинецкая.

По реальным сделкам картина иная: к коррекции цен оказались склонны объекты, которые были сильно переоценены, когда выставлялись на продажу в докризисный период, как определяет Евгений Иванов. В частных случаях снижение достигает 30%, но на уступку влияет также мотивация продавца, его потребность в финансах в краткосрочной перспективе.

Олег Самойлов говорит, что владельцы квартир популярного среднего размера на уступки не готовы, тогда как торг по объектам сравнительно малой или чрезмерно большой площади более чем уместен.

То есть устойчивость элитного сегмента к потрясениям во многом объясняется позицией продавцов объектов вторичного жилья – как городского, так и загородного. Они в большинстве своем могут себе позволить отложить проведение сделки – в надежде, что после сложного периода все вернется на круги своя, в том числе и платежеспособный спрос. «Период «рынка продавца» завершился, – утверждает Олег Самойлов. – Но сами продавцы, в силу крайне высокой инертности рынка, в основном предпочитают не знать об этом. Их готовность к изменению правил игры невысока, и до настоящего времени цены предложения преимущественно сохраняются на высоком, сопоставимом с докризисным, уровне».

Острота момента

Актуальные предпочтения покупателей, по оценке специалистов компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость», сосредоточены на жилых апартаментах площадью от 160 до 250 кв. м, с количеством комнат от трех до пяти. Этот размер для элитных объектов ни велик, ни мал, это – примерно золотая середина.

Достаточно активен спрос в среднем сегменте от $1 до $3 млн, отмечают в «Усадьбе», но при этом сделок на рынке мало. Клиенты смотрят объекты, но не принимают решения, если продавцы при личном контакте не дают дисконт от 30% до 50%. Покупатели продолжают искать «сладкий» вариант и ждать дальнейшего падения цен. С другой стороны, с конца прошлого года по март 2009-го на рынке прошло несколько сделок в высоком бюджете от $5 до $20 млн. То есть спрос на городском вторичном рынке, скорее, потенциальный, а сделки – единичны, считает Евгений Иванов.

Тем не менее вторичному рынку эксперты сулят большую стабильность: ей способствует переориентация спроса с недостроенного жилья на готовое. Евгений Иванов также отмечает относительное благополучие рынка аренды дорогих квартир, по крайней мере, здесь интерес клиентов чаще, чем в купле-продаже, завершается реальными сделками. Хотя снижение цен затронуло высокий сегмент аренды в полной мере, а объем предложения только за последний квартал 2008 года вырос, по оценке Knight Frank, на 20%.

Самые дорогие объекты подешевели наиболее значительно, устойчивее прочих ощущают себя цены в диапазоне до $4 тыс. Владельцы такого жилья, по данным Penny Lane Realty, уступают не более 10%, тогда как в сегменте $4–8 тыс. скидки выше – до 15%. Более дорогие объекты – до $30 тыс. – сдаются на 15–20% дешевле декабрьских цен. Роскошные квартиры на Арбате, Патриарших и Чистых прудах, на Остоженке и Фрунзенской набережной, сдававшиеся дороже $30 тыс. в месяц, владельцы по прежним ценам сдать не смогли, а потому предпочли просто снять рекламу, а не сдать по ставке, которая не окупит износ мебели и отделки.

Московские горки – 2009

Загородный рынок элитной недвижимости Подмосковья за годы благополучного роста сумел до невероятного предела нарастить элитный сегмент и установить ценовые рекорды, заметные на мировом уровне. В десятку самых дорогих домов мира в 2008 году впервые вошел российский особняк «Евразия», оцененный в сумму $100 млн. «Евразия» находится в 17 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе, в поселке Горки-2. Общая площадь построек – около 10 тыс. кв. м, земельного участка – 5,4 га. Резиденция включает в себя хозяйский дом, два гостевых и центр отдыха (спортивно-оздоровительный комплекс и дом приемов, соединенные крытой галереей). В специальном здании администрации располагаются персонал и охрана. Гараж рассчитан на три машины, но есть гостевая парковка для 20 автомобилей. Особняк отделан гранитом и мрамором, присутствует «умная» оснастка, фэн-шуй и пр. На приусадебной территории есть лес, искусственное озеро и река с мостиками. Он не продан, а цена предложения на 30 марта составляла $80 млн.

На рынке появились и другие уникальные предложения, по данным «Усадьбы» – примерно 12 объектов по цене от €10 до €35 млн. Например, дом площадью 600 кв. м в Горках-2 на участке 1 га. Такие объекты раньше уходили без общедоступной рекламы.

По сведениям компании Knight Frank, спрос на элитные объекты на Рублево-Успенском шоссе снижается, хоть оно по-прежнему превалирует над другими направлениями (45% заявок – против 60% годом ранее), на Новорижском, наоборот, вырос – с 10% до 40%. Смещение спроса также отмечается в сторону готового жилья – в ущерб земельным участкам без подряда.

Застройщики загородных проектов премиум-класса официально не снижают цены, отмечает Мария Литинецкая, но готовы предлагать скидки в индивидуальном порядке.

Индивидуальный порядок становится массовым при 100%-ной оплате: во всех загородных проектах, которые сейчас находятся в открытой продаже на первичном загородном рынке, таким покупателям предоставляется скидка 30–45%, сообщает Евгений Иванов. По его информации, предоставляется рассрочка и на земельные участки без строительного подряда, что раньше казалось абсолютно невозможным.

В марте-апреле рынок загородной недвижимости, по оценке агентства «Усадьба», стал более оживленным по сравнению с октябрем-декабрем 2008 года: количество заявок на покупку загородного дома увеличилось вдвое.

После секвестра

Рынку элитных новостроек – как городскому, так и загородному – предстоит сокращение объема предложения. Оба сейчас переживают заморозку новых проектов. С начала 2009 года на рынок не выведено ни одного поселка премиум-класса, и невысокие темпы вывода, по прогнозам аналитиков компании Blackwood, сохранятся в течение 2009-го. По данным IntermarkSavills, из 40 элитных объектов Москвы 15–20% находятся на начальной стадии и не реализовываются сейчас. Многие проекты предпринимают реконцепцию с понижением класса – с целью увеличения продаж.

Массовая элитная застройка из-за рыночных перемен перестала быть актуальной. На городском рынке, по прогнозу Knight Frank, ввод жилья сократится к 2010 году на 34%, по сравнению с заявленным. Заявка тоже урезается – вместо 420 тыс. кв. м в 2008-м, на 2009-й и 2010 годы заявлено менее чем по 300 тысяч «квадратов».

Сокращение объема предложения обусловит новый рост цен в 2010 году, считают специалисты Blackwood. В текущем году, по сведениям этой компании, среди факторов ценообразования большая часть играет на медленное понижение. Это – неопределенность на рынке и ожидание дальнейшего падения цен, ужесточение условий по ипотечному кредитованию и общее снижение уровня жизни. Немаловажное значение будет иметь и динамика курса доллара.

Агентство «Усадьба» для точных прогнозов назначило «сценарную развилку» на осень текущего года. Олег Самойлов считает, что спрос в элитном сегменте гораздо теснее связан с общеэкономическими показателями. Например, с такими, как вектор движения капитала (в страну или из страны), уровень цен на энергоресурсы, динамика фондового рынка. Зависит спрос и от общественно-политических факторов, в первую очередь – от стабильности курса власти. Поэтому в элитном сегменте он восстановится намного быстрее, чем в массовом.

Перспективы развития рынка элитной недвижимости обсудят участники Международной конференции Elite Estate, которая пройдет в петербургской гостинице «Парк Инн Пулковская» 13–14 мая 2009 года. Регистрация участников и подробная информация – на сайте www.eliteforum.ru.

Анна Александрова

Дата публикации: 16:43 14 апреля 2009

Источник: bpn.ru