Ипотека: что стало с партнерскими программами банков и строителей

В докризисные «благополучные времена», когда нефть стоила дорого, и у каждого столба раздавали кредиты, довольно популярными были совместные ипотечные программы строительных компаний и банков. То есть, строители заключали договоренности с банками, а те выдавали кредиты на конкретные новостройки покупателям. Зачастую банки сами вкладывали деньги в строительство, и в этом случае «ипотечная» дружба только крепла. Что же сегодня стало с этими программами, - выяснял Интернет-журнал Metrinfo.Ru

Как это работало

Изначально банки не горели желанием выдавать кредиты людям, которые покупали новостройки. В силу разных причин, но в том числе и из-за того, что, строго говоря, непостроенную квартиру заложить нельзя – нет объекта собственности. Конечно, ничего невозможного не бывает, и с тех пор было изобретено немало хитроумных схем, позволяющих взять кредит, чему способствовало и появление совместных программ, о которых речь.

Сначала застройщик должен был пройти процедуру аккредитации и строительного аудита в банке, с которым оговариваются параметры совместной партнерской программы. Они предусматривают условия кредитования клиентов, исходя из схемы реализации объектов компании, стадии их готовности и других факторов. Итогом работы являлось соглашение о сотрудничестве между банком и застройщиком.

«Совместные программы выгодны и банкам, и застройщикам - разъясняет Анжелла Дубровская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». - Первые получают доход от выданных кредитов (ставки кредитования на период строительства, как правило, выше, чем на вторичном рынке), а вторые – от покупателей новостроек». Сегодня, помимо трех участников договора - банка, застройщика и потенциального клиента - появился еще и четвертый, диктующий свои условия: финансовый кризис.

Сплошная минимизация

Нынче очень многие партнерские ипотечные программы находятся в «замороженном» состоянии. «Ситуация стабильно тяжелая – комментирует состояние рынка генеральный директор компании «Кредитный и Финансовый Консультант» Александр Гребенко. - Девелоперы ищут средства на строительство, а банки стараются минимизировать свои риски и не дают кредиты под новостройки». По данным эксперта, в основном подверглись «заморозке» объекты со сроком сдачи дальше 2011 года.

Ипотечное кредитование новостроек в этом году будет переживать не лучшие времена. Почему, - известно всем, включая, кажется, и трехлетних детей: сокращение платежеспособного спроса и сворачивание ипотечных программ как таковых. В этих условиях, о расцвете совместных программ говорить не приходится: вопросы выживания на первом месте.

«Но мне осталось, мне осталось…»

Давайте выясним, какие программы на сегодня уцелели на рынке, и что они собой представляют. Возьмем несколько строительных компаний и посмотрим, что «ипотечного» они предлагают.

СУ-155

Будьте готовы к тому, что любую рекламную информацию нужно перепроверять. Например, из широко анонсируемого сотрудничества банков с компанией СУ-155, в котором участвовали банки «Зенит», «МБРР», «Новый строительный банк» и «Уралсиб», реально осуществляет сотрудничество в данный момент только «Росбанк». Он выдает ипотечные кредиты под залог уже имеющегося у заемщика в собственности жилья.

Причем залоговая квартира должна отвечать целому ряду требований: например, она не должна иметь других собственников, прописанных несовершеннолетних детей и так далее. Другими словами, если у вас уже есть квартира и вы вдруг решили купить еще одну, то можете рассчитывать на рассмотрение ипотечной заявки.

А чтобы вам ее одобрили, тут уж нужно полному комплекту требований соответствовать: и «белая» зарплата, превышающая 120-150 тысяч рублей, и работа в «одобряемых» банком областях, и так далее.

«СУ-155» готово предоставить рассрочку покупателю напрямую, но и здесь условия довольно сложные для «простого заемщика». Первоначальный взнос должен быть не менее 40% (для сравнения, банки работают от 30%).

Рассмотрим платежи, которые берет на себя потенциальный покупатель, на примере предполагаемого приобретения, скажем, однокомнатной квартиры в Чертаново, общей площадью 52,7 кв. м. и стоимостью 6 миллионов. Чтобы рассчитывать на покупку, нужно будет сразу заплатить 2,5 миллиона рублей.

На оставшуюся сумму в 3,5 миллиона вам предоставят рассрочку до 2010 года, то есть на 21 месяц. Ежемесячный платеж 20 месяцев будет составлять около 54 800 рублей. А на 21-й месяц нужно будет погасить остаток долга, который к тому времени составит 3 млн. 365 тыс. рублей.

ПИК

В группе компаний «ПИК» анонсируются совместные программы с банками «Дельтакредитбанк» и «Оргэсбанк». Обе программы осуществляются под залог уже имеющегося в собственности жилья. И если «Дельтакредитбанк» требует полноправного владения, то в «Оргэсбанке» возможно взять кредит под залог какой-то доли собственности (совладения). Собственность проходит аудиторскую проверку и если все нормально, то банки эти будут готовы выдать вам кредит в наличных средствах до 50-70% от стоимости вашего имущества.

В «Делльтакредитбанке» ипотека осуществляется только в рублях под 27,95%-28,95% годовых. В «Оргэсбанке» кредиты выдают только в валютном эквиваленте: в евро 11%-13% годовых, в долларах 12-14%.

ДСК-1

Коммандитное товарищество «ДСК-1 и Компания» (дочерняя структура Первого Домостроительного комбината) предлагает сегодня покупателям воспользоваться услугой под названием «Товарный кредит». Это возможность оформить некий аналог ипотеки. Сумма будет разделена на отдельные выплаты по формуле «30%, 20%, 20% и 30%».

Рассмотрим на примере. Если вы решите воспользоваться «Товарным кредитом», то интересующая вас квартира увеличивает свою стоимость сразу на 8%. От этой суммы необходимо сделать первоначальный взнос в размере 30% от стоимости жилья. После чего оставшаяся сумма долга разбивается на 20% до регистрации собственности, 20% после регистрации собственности и оставшиеся 30%, которые предоставляются на 3 года под 14% годовых.

Что же получается при переводе на деньги? Вы хотите купить квартиру в Подмосковье, скажем, однокомнатную, в городе Лобня, площадью 38,5 кв. м. Стоимость жилья по «товарному кредиту», увеличенная на 8%, составит 2 494 800 рублей. Это новостройка, разумеется. Первоначальный взнос будет, соответственно, 748 000 рублей. Следующие 20% от стоимости жилья в размере 498 000 рублей (до госкомиссии, которая состоится с марте 2010 года) разбиваются на равные ежемесячные платежи. До марта 2010 года в данный момент осталось 10 месяцев, то есть, если вы подписываете договор на кредит в ближайшие дни, вам нужно будет платить до госкомиссии по 45 000 рублей ежемесячно.

После прохождения домом положенной процедуры следующие два года (24 месяца) вы выплачиваете еще 20%, то есть те же 498 000 рублей только уже на больший срок, поэтому платежи будут меньше и составят приблизительно 20 000 рублей. Оставшиеся к концу 2011 года на вас 30% от суммы в качестве долга, то есть 748 000 рублей вы выплачиваете три года (36 месяцев) под 14% годовых. К этой схеме нужно добавить, что одобрен такой кредит может быть только на доход 90 000 рублей по справке 2НДФЛ, или по «справке в свободной форме» с подписями генерального директора и главного бухгалтера вашего предприятия.

Группа компаний «Пионер»

Один из объектов ГК «Пионер» – Дом на Коровинском шоссе аккредитован по специально разработанной программе Сбербанка «Ипотечный +». Ее преимущества в сравнении со стандартной программой СБ РФ «Ипотечный кредит» - более низкие процентные ставки и меньшая величина первоначального взноса. Доля сделок с использованием банковских займов в общем объеме продаж по данному объекту за весь период реализации (апрель 2008-апрель 2009) составила около 10%. Последние 2 квартиры куплены по программе «Ипотечный +» в марте (в настоящее время в доме осталась в продаже всего одна квартира, так что предложение можно считать закрытым).

Кредиты на приобретение квартир в другом объекте девелопера – ЖК «Лазаревское» (строится в Южном Бутове) сегодня можно получить только под залог имеющейся недвижимости. За время реализации жилого комплекса (с марта 2008 года) порядка 12% квартир приобретено с использованием ипотечных кредитов – до кризиса их предоставляли ВТБ-24, Сбербанк РФ и МДМ-банк. «Последние продажи с участием ипотеки в «Лазаревском» состоялись в сентябре минувшего года. С октября все сделки идут без участия банковских займов, преимущественно с использованием наших рассрочек», - рассказывает руководитель отдела маркетинга и PR ГК «Пионер» Ирина Романова.

Более всего востребована так называемая «короткая» рассрочка, когда покупатель сразу платит большую часть от стоимости выбранной квартиры - порядка 60-80%, а оставшуюся вносит в течение нескольких ближайших месяцев. В этом случае возможен индивидуальный подход к клиенту, и условия такой рассрочки зависят от величины недостающей для покупки суммы, срока требуемой рассрочки и стоимости выбранной квартиры.

Второй вариант рассрочки – на 2 года: покупатель сначала оплачивает не менее 25% стоимости квартиры, остальную сумму вносит равными платежами в течение последующих 24 месяцев. При этом первые 12 месяцев с даты подписания договора проценты не начисляются, а с 13-го по 24-й на остаток задолженности ежемесячно начисляется 1%. Общая стоимость квартиры пересчитывается в условные единицы по курсу 30 рублей за 1 у.е., эта сумма фиксируется в Договоре, и все дальнейшие расчеты производятся уже с привязкой к курсу доллара США, который в предстоящие 2 года может неоднократно меняться.

Наконец, третий вид рассрочки: стоимость квартиры фиксируется в рублях, минимальный платеж составляет 30%, остаток равными долями вносится сроком до 2 лет под 18% годовых на остаток задолженности.

«Востребованность рассрочек существует - за время реализации ЖК с использованием различных схем куплены порядка 30% квартир, - рассказывает Ирина Романова. - Однако все-таки подавляющее большинство сделок и до кризиса и сейчас проходит по 100% оплате: только в этом случае возможны специальные, очень привлекательные, цены».

Сегодня более реальное предложение – это рассрочка от застройщика, нежели партнерская программа банка. Но там, и там – условия подходят не далеко каждому. Высокие ставки, крупные первоначальные взносы, короткие сроки. Жесткие требования. К этому надо быть готовым.

Нужно ли ждать каких-то улучшений, например, - дальнейшего снижения цен и возрождения банковских программ? Здесь никто не даст толкового универсального совета. Скажем одно – в убыток себе застройщики торговать точно не будут. А жилье, отвечающее соотношению «цена-качество» вряд ли серьезно подешевеет.

Дата публикации: 18:10 16 апреля 2009

Источник: bpn.ru