«Чайник» на рынке недвижимости: как самому составить ценовой прогноз

Сегодня среди аналитиков нет единого мнения, касающегося дальнейшей судьбы рынка недвижимости. Но есть некие знаковые показатели, на которые ориентируются эксперты. Ими может воспользоваться и «сам себе аналитик» - обычный потребитель, пытающийся разобраться в хитросплетении тенденций и трендов. Только надо знать – чем пользоваться и как. Совета Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru попросил у представителей риэлторских агентств.

Нынешняя обстановка на рынке недвижимости такова, что практически все наши эксперты признали: дать точный прогноз, конкретнее - «вычислить» дно рынка, а тем более предугадать, будет ли у него «второе дно», - тяжело даже многомудрым аналитикам, а для обычного покупателя это и вовсе невероятный подвиг.

«В средствах массовой информации на этот счет представлена самая разнообразная, иногда диаметрально противоположная информация, - говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «Инком». - Есть утверждения, что до дна рынка уже рукой подать, и вот-вот начнется очередной рост цен. С ними спорят сторонники дальнейшего снижения и даже обвала цен. Между ними фигурируют десятки промежуточных сценариев. Все спикеры приводят доводы в поддержку своей точки зрения. Неспециалиста такой противоречивый информационный поток только окончательно запутает».

Так что для начала надо научиться отслеживать объективные тенденции рынка, а это под силу практически каждому грамотному человеку. Потом уже на этой основе и попытаться анализировать.

За какими показателями надо следить

Существуют некие признаки состояния рынка недвижимости, на которые специалисты всегда обращают внимание. Обычно аналитики риэлторских агентств выстраивают эти показатели, основываясь на статистике звонков и сделок, которые совершались в их компании. Мы попросили наших экспертов перечислить конкретные признаки «приближения рынка ко дну». Первая группа признаков, которые были названы, касаются баланса спроса и предложения:

- увеличение числа обращений в агентства недвижимости;

- уменьшение числа предложений объектов на рынке;

- сокращение сроков экспозиции квартир;

- сокращение времени принятия решений по сделкам;

- увеличение количества реальных сделок.

Кроме того, очень важно следить за ценовыми показателями рынка недвижимости и их динамикой. О приближении стагнации свидетельствуют:

- замедление темпов падения стоимости квадратных метров;

- информация о нежелании продавцов делать скидки и идти на уступки.

Однако Дмитрий Халин, руководитель Департамента консалтинга и оценки Компании IntermarkSavills обращает наше внимание на опасность однобокой оценки этих показателей. Замедление темпов падения цен само по себе не является свидетельством их скорой стабилизации, - подчеркивает эксперт.

Зарубежные аналитики делают прогнозы относительно начала стабильности и роста рынка жилья исходя из анализа трех среднестатистических показателей – стоимости жилого объекта, величины ежемесячного платежа по ипотечному кредиту при покупке такого объекта, а так же среднего дохода домохозяйства. Как только цены на жилье и ставки по ипотеке снижаются настолько, что домохозяйства способны получать после выплат по кредиту т.н. «избыточный доход» в размере 20-30% от среднемесячного заработка – это верный признак грядущего роста рынка. «У нас же пока налицо только снижение средних цен на жилье. Ни роста доходов населения (в долларовом выражении), ни снижения ставок по ипотечным кредитам не наблюдается» - резюмирует Дмитрий Халин.

Где все это искать

Предвидим вполне резонный вопрос – где же найти информацию об индексах рынка недвижимости, количестве сделок и прочих, чисто профессиональных вещах? «Для того чтобы быть в курсе текущей ситуаций на рынке, я бы порекомендовала наблюдать за последними новостями, читать аналитические исследования основных игроков рынка, смотреть тематические репортажи», - говорит Оксана Каарма, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

«Отследить наиболее благоприятный момент для покупки помогут аналитические отчеты, которые выпускают многие девелоперские компании и агентства недвижимости, - советует Дмитрий Таганов («Инком»). Отчеты выпускаются еженедельные, ежемесячные и ежеквартальные, их можно найти в интернете и бесплатно воспользоваться приводимыми данными».

Заметим также, что представители риэлторских агентств – известные медиа-фигуры и ньюсмейкеры. Интервью с ними, обзоры рынка с использованием их комментариев – не редкость для наших СМИ, как общественно политических, имеющих специальные разделы, так и сугубо тематических.

От себя добавим, что очень полезно изучать информацию, размещенную на специализированных аналитических порталах – таких как «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU». Здесь вы сможете отследить, как изменяются еженедельные и ежемесячные индексы рынка недвижимости воспользоваться калькуляторами-on line, позволяющими оценить стоимость квартиры не только на текущий момент, но и в динамике, ее аренды, просчитать свои «ипотечные» ресурсы, прикинуть финансовые возможности для различных сделок и т.д., а также прочитать массу полезных материалов.

Отбросив в сторону ложную скромность, мы также можем рекомендовать воспользоваться сервисами нашего журнала Metrinfo.Ru - а именно: еженедельным курсом квадратного метра, квартирным калькулятором. У нас можно посмотреть на цены на метры в административных районах Москвы и у станций метро, а также в округах.

На что не надо «покупаться»

Дмитрий Таганов («Инком») предостерег нас от распространенных ошибок, которые может совершить новичок: «Если неподготовленный человек решит воспользоваться данными профессиональных риэлторских баз (электронные базы доступны любому пользователю Интернета. Прим. ред.), то здесь его ждут подводные камни. Специалисты давно знают, что в этих базах встречаются несуществующие предложения, некоторая информация дублируется, какие-то данные устарели. Опытный пользователь в состоянии отсекать неточную информацию, а вот неспециалиста она введет в заблуждение».

Кроме того, предупреждает эксперт, надо критически относиться к многочисленным рекламным сообщениям: они не помогут вычислить наиболее благоприятный период для покупки. Отслеживания изменений цен в рекламных каталогах ничего не дают - покупатель отследит дно только тогда, когда мы его уже благополучно достигнем, и цены начнут ползти вверх. Просто потому что «рекламные» цены не соответствуют истинным.

Хотите следить за метрами – наблюдайте за экономикой

Как справедливо заметили наши эксперты, рынок жилья – не отрезанный ломоть, и не остров в океане, а неотъемлемая часть экономики. Поэтому мы сейчас пойдем от частного (непосредственно показателей рынка недвижимости) к общему (экономическим материям). Итак, вот на какие вещи нас призвали обратить особое внимание:

- поведение цен на нефть;

- уровень зарплат;

- уровень ставок по кредитам;

- индексы фондового рынка;

- обороты розничной торговли;

- динамика ВВП.

Понятно, что если эти показатели идут в рост (за исключением ставок по кредитам, конечно, - они-то должны пойти в минус!), то скоро следует ожидать и стабилизации рынка недвижимости.

Как замечает Сергей Баранов, заместитель генерального директора компании «Пересвет-Девелопмент», те финансовые кризисы, которые переживала наша страна, в основном были связаны с внутренней экономикой. Сейчас мы наблюдаем мировой финансовый кризис. Как он отразится на нашей экономике, и на нашем рынке недвижимости – предугадать трудно. Тем не менее, делаем вывод мы - стоит последить и за мировыми экономическими показателями.

Для того чтобы быть в курсе экономических проблем, эксперты рекомендуют читать ежедневные деловые газеты, заходить на специализированные экономические и финансовые порталы. Добавим сюда также тематические радио- и телеканалы.

Однако нам очень нравится лозунг Петра I - «Небываемое – бывает» (несколько переиначенный, его взял себе на вооружение один из самых известных московских девелоперов). Ведь известно, что новичкам и «чайникам» всегда везет, и чем черт не шутит, а вдруг именно вам удастся сделать самый точный прогноз поведения рынка недвижимости?

Екатерина Меледина

Дата публикации: 18:39 16 апреля 2009

Источник: bpn.ru