Рынок московских квартир. Этаж и цена

Этаж, на котором находится квартира, безусловно, влияет на ее конечную стоимость, считают эксперты. Причем расположение может как существенно понизить, так и повысить цену объекта.

Однако даже при наличии такой зависимости цены внутри сегментов ведут себя по-разному. Если в экономклассе квартиры на крайних этажах (первые или последние), как правило, оценивают с понижающим коэффициентом, то в категориях бизнес-класса и элитного действуют свои правила.

Первый этаж: с «отягчающими обстоятельствами» и без

В недавнем прошлом квартиры на первых этажах ценились меньше остальных — причин для этого было немало. Сейчас ситуация не столь однозначна — все зависит от класса жилья. Допустим, если говорить об элитной недвижимости, то здесь расположение на нижних этажах, как правило, связано с некоторыми преимуществами (например, наличие небольшой собственной придомовой территории), что повышает как привлекательность квартиры, так и ее стоимость.

Другое дело — жилье экономкласса, первые этажи хрущевок и других старых домов. Сегодня квартиры с таким расположением продают с дисконтом. «Разница в цене между объектами одинаковой площади даже в одном доме может достигать в зависимости от этажа 15–20%», — говорит Михаил Куликов, директор управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость».

Первый этаж в сегменте эконом, как правило, не пользуется спросом. К сожалению, качество советского строительства не может удовлетворить требования современного покупателя, особенно когда речь идет о помещениях, расположенных в самом низу: здесь плохая звукоизоляция, повышенная влажность и низкая температура. Квартиры преимущественно темные по причине крайне низкого уровня инсоляции, из-за растущих поблизости деревьев и кустарников, а решетки на окнах делают их еще и неуютными.

Окна часто находятся настолько низко, что прохожие могут заглядывать в квартиру, — поэтому приходится даже днем держать их наглухо зашторенными. К тому же и виды, как правило, открываются не самые лучшие — на забитые машинами дворы, уличные мусорные баки и гаражи. Плохие технические характеристики, близость подвалов и инженерных коммуникаций, а также другие неудобства являются «отягчающими обстоятельствами» и затрудняют реализацию квартир на первых этажах. Этим и объясняются скидки на такие объекты.

Впрочем, некоторых покупателей подобные условия устраивают. По словам Алексея Шленова, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», расположение квартиры именно на первом этаже удобно для человека преклонного возраста, в случае если дом не оборудован лифтом. Покупателями такого жилья могут быть и люди, не имеющие достаточной суммы для приобретения более ликвидной недвижимости.

Как отмечает М. Куликов, существенно подняли цены на помещения на первом этаже Постановления правительства Москвы № 457-ПП и № 449-ПП, согласно которым такие объекты можно признать нежилыми и использовать для обеспечения жильцов необходимой инфраструктурой. Поэтому сейчас их выкупают для размещения офисов, магазинов, кофеен, салонов красоты и т. д.

В новостройках жилыми первые этажи делают достаточно редко. В этом случае квартиры даже в качественных домах раскупаются медленно — первый по-прежнему считается неликвидом. Зачастую их приобретают владельцы мелкого и среднего бизнеса, переводят квартиру в нежилой фонд и используют как коммерческую недвижимость. В этом случае преимущество у квартир, расположенных в проходном месте — например, на первой линии домов (в зависимости от будущего назначения офиса). По данным А. Шленова, стоимость помещений под коммерческую недвижимость на первом этаже примерно на 5–10% выше, чем цена на жилые квартиры, находящиеся на средних этажах в этих же домах.

Второй, он же первый

В связи с тем что практически во всех новых домах нижние этажи предназначены под социально-бытовую инфраструктуру, фактически первым жилым является второй этаж. В домах элитного и бизнес-класса он пользуется большим спросом. Здесь недостатки первого этажа почти целиком устранены.

Например, окна расположены достаточно высоко, выполнена качественная звуко- и теплоизоляция. Среди минусов остается разве что только физически неустранимый параметр — отсутствие панорамных видов. «Сегодня, приобретая квартиру на таком втором этаже, люди понимают, что они получают жилье повышенной комфортности в доме с просторными холлами, огороженной придомовой территорией с детской площадкой, развитой инфраструктурой, подземной автостоянкой, хорошим сервисным обслуживанием, — говорит Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт». — В квартирах на этих этажах также запроектированы балконы и лоджии».

Среди покупателей много людей, которые по каким-то психологическим причинам (например, плохо себя чувствуют на высоте) предпочитают жить на нижних этажах, и тогда покупка — один из способов обеспечить себе комфортное существование. Подобное жилье позволяет отказаться от использования лифта, что для многих также не менее важно. При этом квартиры на втором (фактически первом) стоят дешевле аналогичных объектов на верхних этажах, разница в цене может достигать 100 тыс. долл.

Золотая середина

В экономклассе сегодня наибольшим спросом пользуются квартиры на средних этажах здания. Причина все та же — стремление выбрать лучшее из того, что предлагают в домах, не отличающихся высоким качеством строительства. Кому из покупателей или продавцов жилья не знакомо: «Первые и последние этажи не предлагать»? Когда речь идет о старых панельных домах, то только расположение в «золотой середине» может избавить от таких проблем, как протекающая крыша или неприятный запах из подвала.

Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» А. Шленов приводит конкретные примеры ликвидных объектов: в хрущевках, а также 9- и 12-этажных домах в большей степени ценятся квартиры на третьем и четвертом этажах.

В домах бизнес-класса наиболее ликвидным считается жилье на шестом — восьмом этажах. Как говорит Ирина Могилатова, генеральный директор брокерско-консалтинговой компании TWEED, здесь наблюдается следующая закономерность: с каждым последующим этажом цена повышается на сумму в диапазоне от 50 до 100 долл. за 1 кв. м.

Похожая ситуация и в элитном сегменте: с каждым последующим этажом цена стабильно увеличивается, но уже на большую сумму и составляет от 100 до 1000 долл./кв. м. Существенным фактором является наличие хороших видов, открывающихся из окон, — в этом случае стоимость квартиры может увеличиться вдвое по отношению к аналогичной «невидовой» квартире, расположенной ниже.

Под крышей — дешевле

Отношение покупателей к квартирам на последних этажах не раз менялось. Одно время такое расположение считалось преимуществом — в том случае, если над квартирой находилась мансарда, которую можно было присоединить к жилплощади. Однако, как поясняет А. Шленов, после введения в действие Жилищного кодекса РФ мансарды, как и другие помещения, не являющиеся частями квартир, не рассматриваются в качестве самостоятельных объектов. Они объявлены общим имуществом и принадлежат всем владельцам квартир в доме на праве общей долевой собственности. Единственное исключение, когда чердак (мансарда) существенно реконструирован, то есть фактически создан новый объект. В таком случае право собственности на него регистрируется в установленном порядке, и тогда можно расширять жилую площадь.

Сегодня цена квартир «под крышей» в экономклассе примерно на 5–10% ниже стоимости аналогичного жилья на средних этажах. Объясняется это тем, что, например, в хрущевках верхний этаж не дает никаких плюсов, кроме отсутствия соседей сверху, а вот к минусам можно отнести протекающую крышу, высокую нагреваемость стен в жаркое время года, плохое водоснабжение из-за слабого напора воды. Как говорит М. Куликов, эти беды жильцов последних этажей связаны с грубыми нарушениями строительных норм и правил проведения кровельных работ, выбором неподходящих материалов, неудачными проектными решениями. Однако все эти проблемы, к счастью, неактуальны для жителей современных домов.

Последний и дорогой

В сегменте бизнес-класса квартиры на последних этажах в настоящее время могут стоить на 5–15% дороже, особенно если из окон открываются красивые виды на город. Однако так было не всегда. «Раньше такие квартиры стоили дешевле относительно предпоследнего этажа, — рассказывает С. Лушкин. — Покупатели не могли избавиться от стереотипа, что при таком расположении неизбежны неприятности вроде протечек, шума лифтового и прочего инженерного оборудования. Сейчас клиенты, предпочитающие жилье на последних этажах, понимают, что они приобретают прежде всего потрясающие видовые характеристики. При этом отсутствие соседей сверху дает особый комфорт и независимость».

Что касается сегмента элитной недвижимости, то здесь последний этаж — в фаворе. По данным И. Могилатовой, подобные квартиры являются не только наиболее привлекательными, но и наиболее дорогими объектами. Как правило, в высотных элитных домах на последних этажах располагаются пентхаусы — квартиры, имеющие большие площади, уникальные планировочные решения и видовые характеристики. Такие объекты обладают и рядом других преимуществ — например, здесь есть собственные лифты, террасы, зимние сады. В силу всех этих факторов пентхаус стоит значительно дороже, чем аналогичная квартира на более низком этаже. Например, цена 1 кв. м в пентхаусе на Остоженке составляет приблизительно 50 тыс. долл., тогда как в обычной квартире — 30 тыс. долл.

Ольга Ермакова

Дата публикации: 14:09 22 апреля 2009

Источник: bpn.ru