Вторичка: проверяем слухи о безденежных сделках

Цены на недвижимость продолжают падать, но все медленнее. Будет ли «вторая волна» снижения - неизвестно. Покупатели боятся переплатить, продавцы – продешевить. И кажется, что в связи с дефицитом наличности в карманах стоит стремиться к совершению безденежных сделок. Кстати, многие наши коллеги-журналисты уже поспешили оповестить публику, что граждане к ним и перешли – то есть меняются квартирами, как в старые добрые времена. Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил проверить этот слух.

Утверждения, что в связи с кризисом возросла популярность сделок обмена, совершенно не соответствуют действительности, уверяют эксперты компании «ИНКОМ-недвижимость». На вторичном рынке Москвы и Московской области до 95% сделок по-прежнему составляют «альтернативы», а мена и обмен - ничтожную часть от всего объема заключаемых сделок. К примеру, в отделении компании Инком-Недвижимость «Октябрьское Поле» за последние пару лет метрами никто не обменивался. И дело не в том, что в проведении этого вида сделок не заинтересованы риэлторы.

Подобрать две квартиры, равноценные или полностью подходящие партнерам по сделке, практически невозможно. Такой поиск может длиться годами, уверяют эксперты! Шансы совпадения, когда Ивана Петровича абсолютно и полностью устроит квартира Петра Ивановича, а Петра Ивановича – квартира Ивана Петровича, близки к нулю.

Технология обмена квартир через куплю-продажу (так называемые альтернативные сделки) была разработана в начале 90-х годов. На деньги, полученные от продажи квартиры, собственники покупали любую квартиру, находящуюся на рынке недвижимости, в зависимости от своих желаний и возможностей. «Главный вопрос обмена через куплю-продажу: не сколько стоит квартира, а что на эти деньги можно купить», - подчеркивает руководитель отделения «Проспект Мира» агентства недвижимости «Нора» Владимир Платов.

Что на что меняется

Разберемся с терминами. «Обмен» предполагает сделку с неприватизированными квартирами, ее осуществляют наниматели жилья. «Мена» - это сделка между собственниками: они, соответственно, «махаются» жильем, которым владеют на правах собственности. (Читайте нашу статью «Сделка: нет денег купить квартиру? Можно меняться»)

Наиболее распространенная схема – это обмен сопоставимыми по площади и качеству квартирами между двумя семьями. Существует еще родственный обмен, когда меняется не квартира целиком, а её часть (например, одна комната). В этом случае въезжающие вселяются в квартиру в качестве членов семьи нанимателя.

Встречается и такая схема, как принудительный обмен. Он происходит, когда члены бывшей семьи не могут договориться мирным путем об условиях обмена квартиры. «В этом случае подается иск в суд, и обмен происходит в соответствии с вынесенным судом решением, - поясняет Михаил Раздольский, руководитель отделения «Октябрьское Поле» Компании «Инком-Недвижимость». Сейчас сделки обмена можно провести с помощью агентств недвижимости и ГУП «Московский центр арендного жилья».

Существуют также варианты обмена неприватизированного жилья на «приватизированное» - между нанимателем и собственником. (Читайте нашу статью «Продажа неприватизированной квартиры: алгоритм прост»)

Шаг вправо, шаг влево - расстрел

Нужно знать о множестве ограничений, наложенных «безденежные» сделки. Они, заметим, существенно снижают свободу и без того небогатого выбора. Например, обмен московской квартиры на квартиру в другой области или республики РФ осуществляется только с разрешения местных органов власти, на территории которых находятся обмениваемые квартиры.

На сделки по обмену наложены ограничения, если в договоре найма не прописано право нанимателя на обмен; если условия одной из сторон в результате сделки ухудшатся, и она будет считаться нуждающейся в улучшении жилищных условий; если получаемая жилая площадь меньше социальной нормы на одного человека и др. «Так что мнение, что сделка обмена - это спасительный круг для нанимателей социального жилья, ошибочно», - обращает внимание Михаил Раздольский («Инком-Недвижимость»).

Тот же самый обмен, съезд или разъезд во много раз быстрее и удобнее проводить через альтернативную сделку. Если семья ограничена в средствах, и не может доплачивать за «лишние метры», то это обязательно будет учтено риэлтором. Он подберет нужный вариант по сопоставимой стоимости. Только сделает он это гораздо быстрее, поскольку в его распоряжении десятки тысяч предложений - в отличие от сотни предложений ежемесячного «Бюллетеня по обмену» ГУП «Московский центр арендного жилья» или прямых объявлений в газетах и на порталах.

Эксперты агентства недвижимости «Азбука жилья» также рекомендуют: собственнику имущества, желающему обменять свою квартиру на альтернативную площадь, всегда проще обратиться к риэлтору, который в кратчайшие сроки найдет покупателя на его квартиру. За это время клиент сможет подобрать себе подходящий вариант из базы агентства.

Доплата не законна, но всегда присутствует

Еще один недостаток обмена – это его негибкость и косность. Все давно знают, что рыночная стоимость квартиры определяется десятками факторов – административным округом, ближайшим окружением, уровнем инфраструктуры, состоянием экологии. Сделки обмена часто игнорируют объективные законы рынка. Так, в соответствии с законодательством (Временное положение о порядке обмена (мены) жилых помещений в г. Москве, ст. 5 п. 2) обмен не допускается, если сделка носит корыстный (фиктивный характер). Получается, что доплата при совершении обмена незаконна, так как может рассматриваться как обмен с целью получить материальную выгоду, то есть корыстный обмен.

«Таким образом, при обмене не имеет значения, что рядом с вашим домом раскинулся живописный парк, а по соседству с равноценной по площади и состоянию квартирой – железная дорога и гаражи, поясняет Михаил Раздольский («Инком-Недвижимость»). – Но на деле все эти нюансы учитываются, только все денежные потоки идут из рук в руки наличными и ни в каких документах не фигурируют».

Поскольку доплата при обмене жилыми помещениями незаконна, то риэлтор в принципе не участвует в урегулировании этого вопроса. Если она все же производится, то согласуется между нанимателями помещений в ходе переговоров. Преимущества у того, кто лучше знает рынок и умеет в выигрышном свете преподнести каждую особенность своей квартиры. Предположим, одна из сторон требует доплаты за десяток лишних метров. Наниматель меньшей по площади квартиры может отметить, что его дом находится в более престижном округе, что он стоит не на первой линии домов и его жители не задыхаются от автомобильных выхлопов. Можно напомнить, что в соседнем дворе расположена престижная гимназия, в шаговой доступности – множество продуктовых супермаркетов и крупный торговый центр, что до метро – пять минут пешком… Так что еще вопрос, кто кому должен доплачивать!

Выгодное время для обмена

Несмотря на описанные выше ограничения и минусы безденежного формата сделок, говорить о полной их неликвидности было бы неверно. «При росте цен на недвижимость выгодно менять квартиру большей площади на меньшую с целью получения доплаты, - рассуждает Владимир Платов (Нора). – А в сегодняшней ситуации, когда цены на квадратные метры идут вниз, актуальны равнозначные обмены и обмены с меньшей площади на большую, так как разница между стоимостью квартир уменьшается».

Когда лучше всего меняться – сейчас или попозже, когда рынок придет в равновесие? Для тех, кто принципиально собирается именно меняться жильем, нет необходимости ждать лучших времен. «Ведь их квартира и квартира на обмен равны по умолчанию в цене», - подсказывают эксперты из «Азбуки жилья».

Обмен и мена – сделки, мягко говоря, своеобразные. Тут очень важно попасть «в десятку», подобрав всем подходящие варианты и счастливо избежать множества законодательных ограничений. Такие сделки идеально подходят для родственников. Так что конкуренцию альтернативным сделкам – самым популярным на нашем рынке – они составить не могут, и уж тем более, «главенствовать» на рынке не будут никогда.

Галина Козорезова

Дата публикации: 11:04 24 апреля 2009

Источник: bpn.ru