Предложение на рынке офисов небольшой площади растет вслед за спросом

Маленькие офисы перестали быть большой проблемой. Несмотря на то что спрос на небольшие площади увеличился, на рынке их появляется все больше: компании, снявшие офисные помещения в 2007-2008 годах, сегодня пытаются сдать "излишки" в субаренду.

Еще недавно самой сложной задачей на рынке коммерческой недвижимости класса А и B, по признанию консультантов и арендаторов, было найти и арендовать офис малой площади. По данным компании Paul's Yard, на маленькие площади приходилось около 70% всего спроса. Поиск небольшого офиса был сравним с поиском иголки в стоге сена. По крайней мере, он занимал примерно столько же времени.

Однако финансовый кризис поменял соотношение спроса и предложения. Владельцы офисных пространств или крупные арендаторы, проведя сокращение сотрудников, теперь стремятся либо сдать часть освободившихся площадей в субаренду, либо переехать в помещения меньшей площади, стараясь сократить издержки.

Перемена мест

"Сегодня предложение превышает спрос, - говорит заместитель генерального директора ГК "Овентал" Захар Калмыков. - Это вызвано тем, что арендаторами таких площадей, как правило, были небольшие компании, которые в условиях кризиса испытали на себе наибольшие финансовые трудности и потери. Показатели изменения спроса можно разделить на две подгруппы. В первой, где его формируют новые и расширяющиеся компании, он падает. Во второй, куда относятся фирмы, которым необходимо переехать в альтернативный офис с меньшей арендной ставкой, отмечается его рост. При этом предложение растет".

С ним согласна и ведущий специалист отдела коммерческой недвижимости ООО "Агентство недвижимости "Арсенал холдинг" Софья Андреева: "Ситуация изменилась кардинально. Сейчас на рынке масса предложений по офисным площадям практически любого размера. Если до кризиса, для того чтобы снять офис в уже функционирующем здании высокого уровня в центре города, нужно было встать в лист ожидания на неопределенное время, то сейчас даже в таких известных бизнес-центрах, как "Романов Двор", предлагаются в аренду уже свободные офисные площади".

Эксперты прогнозируют, что в 2009 г. будет наблюдаться рост рынка субаренды в связи с сокращением работников ряда компаний и предприятий и урезанием затрат. Общий объем площадей, предлагаемых в субаренду на рынке, согласно прогнозам GVA Sawyer, в первой половине 2009 года составит 160 тыс. кв.м. "Сдача в субаренду собственных помещений - реальный шанс для компании сократить расходы. Сейчас многие структуры вынуждены поступать именно так. Имидж фирмы не позволяет менять престижный офис на маленький", - говорит директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group Петр Исаев.

Еще недавно небольшим офисом называли помещения площадью около 1000 кв. м, а на сегодняшний день стандарты поменялись - это комнаты от 20 до 500 кв. м. В категории офисов "до 200 кв. м" наибольшую долю рынка аренды представляют помещения на первых этажах отдельно стоящих зданий и жилых домов, а вот помещения от 200 до 500 кв. м находятся в основном в комплексах класса А и B. Да и там их немного. "Классификация бизнес-центров не позволяет девелоперам выводить на рынок офисные центры класса А и В с мелкой нарезкой. Как правило, она бывает только в классе С", - уточняет Захар Калмыков.

Пространственная геометрия

До кризиса около 60% всех входящих звонков в агентства недвижимости составляли заявки на аренду офисных помещений до 250 кв.м. Такой высокий спрос объяснялся практическим отсутствием на рынке ниши маленьких качественных офисов.

И объяснялось это отнюдь не пристрастным отношением девелоперов и собственников к арендаторам с небольшим штатом. Дисбаланс происходил потому, что большая часть внутренних пространств существующих или строящихся бизнес-комплексов спроектирована по принципу "открытого пространства", что предусматривает поэтажную сдачу площадей.

Девелоперы проектировали в строящихся офисных центрах пространства-прямоугольники по 1000 кв.м. Казалось бы, поделить его на четыре квадрата по 250 кв.м проще простого, однако на деле эта задача превращается в задачку из учебника занимательной геометрии. При таком делении существенно возрастает коэффициент нагрузок. Понадобятся как минимум два пожарных выхода. Также "нарезается" много коридоров, что в итоге повышает ставки аренды. Субаренда тоже имеет минусы, например, отсутствие собственной рецепции и необходимость проходить через помещения основного арендатора.

По словам экспертов, в итоге на такой маленькой офис будет "повешен" дополнительный фактор потерь по этажу (лост-фактор), способный увеличить арендную ставку от 8% до 14%. Но в последнее время девелоперы проектируют более сегментированные пространства с лифтовыми шахтами с разных сторон здания и несколькими лестничными пролетами, что позволяет организовывать отдельные блоки на этаже. Но все же такие предложения единичны.

"Заточенность" девелоперов под крупного клиента вполне понятна: работа с одним арендатором для собственника гораздо проще и приятнее, чем с десятком. Ведь привлечение крупных, финансово устойчивых компаний не только повышает престижность бизнес-центра, но и обеспечивает стабильность в платежах. Крупные фирмы, как правило, к тому же заключают долгосрочные договоры аренды. Однако если из бизнес-центра вдруг съедет крупный арендатор, одномоментно высвобождается большое количество площадей. И найти клиента для них весьма затруднительно. К примеру, ТНК-BP недавно отказалась от переезда в "Западные ворота" после проведенных сокращений в компании. "Такой большой объем площадей компании просто не нужен", - говорит вице-президент по коммерческой недвижимости компании GVA Sawyer Елена Шевчук.

Зато для небольших арендаторов теперь появилась возможность снять небольшой офис в престижном бизнес-центре. По данным компании GVA Sawyer, субарендаторов ищут "Яндекс" (бизнес-центр "Красная Роза"), "Тройка Диалог", PricewaterhouseCoopers ("Белая площадь"). Достаточное количество предложения по субаренде и в ММДЦ "Москва-Сити".

Часто под небольшие офисы сдают квартиры на первых этажах жилых домов. Сейчас появилась возможность купить апартаменты в МФК Imperia Tower (ММДЦ "Москва-Сити") выше 43-го этажа. На этих пространствах площадью от 95 кв.м можно разместить представительский офис. "Компании стараются сэкономить и уменьшают производственные издержки, в связи с чем меняют дорогие большие офисы в центре Москвы на более скромные и меньшие по размеру за пределами ТТК, а иногда и МКАД. Данный фактор, а также ввод новых объектов в эксплуатацию в условиях сократившегося спроса на коммерческую недвижимость в целом вызвали значительное увеличение доли вакантных площадей, сдаваемых в аренду, которая на данный момент в офисах класса В+ составляет более 30%", - говорит заместитель директора по маркетингу и продажам ООО "Квартал Эстейт" Павел Епихин.

Работа на удержание

Снимать маленький офис за большие деньги сегодня никто не хочет. Влияние мирового финансового кризиса проявилось в коррекции и снижении арендных ставок, начавшихся в сентябре-октябре 2008 года - по сравнению с III кварталом 2008 года снижение составило 30-40%. "И в первую очередь коррекция произошла в объектах, не соответствующих заявленному собственником классу", - говорит Елена Шевчук. По итогам I квартала 2009 года средневзвешенные арендные ставки в классе А составили $750-800/ кв.м в год (не включая НДС и эксплуатационные расходы), в классе В+ - порядка $500-550/кв. м в год, а в классе С - $350-450/кв. м. И чем меньше площадь блока, тем арендная ставка выше. Разница может достигать 15-25%.

Падают в цене и центральные, и удаленные офисы. "Стоимость аренды небольших офисных помещений в районе ТТК и МКАД, в особенности расположенных в отдаленности от центральных транспортных магистралей, а также с плохо развитой инфраструктурой, снизилась на 40%", - согласен Захар Калмыков.

Специалисты ООО "Агентство недвижимости "Арсенал холдинг" отмечают постоянное снижение ставок, причем цена аренды, которую изначально заявляет собственник, может подвергнуться существенной корректировке в сторону понижения как в процессе экспозиции объекта, так и в процессе переговоров с потенциальным арендатором. "Например, в настоящее время можно снять офис площадью 300-500 кв.м в административном здании с качественной внутренней отделкой, рядом с ТТК, в пешей доступности от метро за 10 000-12 000 руб./кв.м в год. Между тем год назад цена подобного предложения составила бы не менее 20 000 руб./кв.м в год, - говорит Софья Андреева. - По поводу прогноза по изменению цен хочется отметить, что еще не все арендодатели осознали уровень цен, на котором их предложения начнут пользоваться спросом, и не готовы торговаться. По нашим ожиданиям, в дальнейшем и они будут снижать цены под воздействием общих тенденций на рынке. Таким образом, среднестатистическая цена аренды квадратного метра офисных площадей будет продолжать падать".

Изменения произошли не только в стоимости аренды, но и в ее сроках, а также в качестве предоставляемых площадей. Арендаторы теперь готовы буквально на все - и на арендные каникулы по оплате, и на договоры на короткий срок, и на ремонт за свой счет, - лишь бы арендатор остался с ними. "Сегодня небольшие помещения с отделкой предлагаются в основном не на фиксированный срок. В большинстве своем ставки, которые готовы платить арендаторы за офисы, гораздо ниже их потенциала. Поэтому в условиях аренды прописывают возможность существенного пересмотра ставок через 1-2 года", - говорит Петр Исаев.

Как отмечают специалисты, собственники идут на уменьшение сроков аренды с 5-7 до 3-5 лет, некоторые арендаторы стремятся заключать договоры на срок до года в связи с неопределенностью на рынке. "Раньше отделка как статья расходов ложилась на арендатора. А теперь арендодатели, чтобы "конкурировать" с предложением по субаренде, часто оплачивают ее по причине большого объема предложения субаренды, когда помещения сдаются в состоянии "готово к въезду", что сейчас более удобно для арендаторов, - говорит Елена Шевчук. - При проведении стандартной отделки помещения в состоянии "shell and core" собственники качественных бизнес-центров предоставляют арендатору определенную сумму в виде компенсации за проведенные отделочные работы". И это понятно - теперь за клиента надо бороться всеми доступными способами, даже с помощью валика и краски.

Жанна Локоткова

Дата публикации: 11:09 24 апреля 2009

Источник: bpn.ru