Риск на вырост

Цены как на загородные, так и столичные новостройки за последние месяцы снизились довольно значительно. И не только в долларовом эквиваленте, что очевидно из-за существенно возросшего курса американской валюты, но и в рублях. Причем уменьшились цены на разные объекты столь неравномерно, что объяснять их снижение одним только финансовым кризисом было бы нелогично.

Распродажа остатков

Причины снижения цен даже в условиях кризиса бывают разными. Самая благоприятная для покупателя — желание девелопера побыстрее завершить реализацию последних квартир в уже почти построенных домах или домовладений в коттеджных поселках. Риск недостроя в них фактически равен нулю, и все особенности проекта, и качество строительства в полной степени можно оценить своими глазами, не полагаясь на рекламные буклеты и прочие бумажные обещания.

В качестве примера элитных московских новостроек можно привести уже достроенный ЖК "Онегинъ" (по документам им занимается "Отель "Якиманка"", фактический же девелопер — "Балтийский монолит") и сдающийся в конце года "Остоженка Парк Палас" (девелопер — "Вессо-Линк Единая Пейджинговая"), цены на квартиры в которых по сравнению с прошлым сентябрем снижены на 11-15%.

Объекты достроены, риска недостроя нет, к тому же их можно назвать уникальными. "Остоженка Парк Палас" расположен в "золотой миле", что само по себе объясняет интерес к нему, а по соседству с ЖК "Онегинъ" нет аналогичных по качеству строительства предложений. Его достойный сосед ЖК "Коперник" практически продан.

Значительно снижены рублевые цены и в элитном ЖК "Четыре ветра" на Большой Грузинской (девелопер — "СТ Групп"). "Цена квадратного метра упала с 300-350 тыс. руб. до 250-300 тыс. руб., то есть на 15-17%, — говорит руководитель департамента городской недвижимости HomeHunter Татьяна Вакуленко. — Данный жилой комплекс наиболее подходит для инвестирования, так как на сегодня цена квадратного метра достигла нижнего уровня, объект уже полностью построен, характеризуется удачным местоположением в центральной части города, соответственно, на вторичном рынке в условиях стабильности реализовать собственность можно будет по наиболее выгодной цене".

На загородном рынке ситуация примерно такая же: в большинстве случаев цены снижены на последние дома в уже готовых или близких к окончанию строительства коттеджных поселках. Например, в уже построенной "Бельгийской деревне" (20 км от Москвы по Калужскому шоссе, девелопер "Лоджик-Риэлти"), где сейчас завершается благоустройство территории, цены снижены на 26% по сравнению с прошлым годом. Это достаточно удачный проект, он пользуется большой популярностью, поэтому иных причин для снижения цен, кроме желания побыстрее реализовать оставшиеся домовладения, эксперты рынка не видят.

То же касается и некоторых поселков, где на реализацию выставлены участки без подряда. "Значительно снижены цены в коттеджном поселке "Лосиный остров" по границе с населенным пунктом Загорянка (Ярославское шоссе, 16 км от МКАД), — рассказывает руководитель отделения "Сретенское" компании "Инком-Недвижимость" Антон Архипов. — Для пяти первых покупателей сотка земли здесь обойдется в 211 тыс. руб. (против прошлогодних 480 тыс. руб.). Впрочем, реальное снижение цен не столь существенно: прошлогодние цены указаны на участок с коммуникациями, а нынешние — без. Коммуникации оплачиваются отдельно в течение трех месяцев после перехода прав собственности на приобретателя и обойдутся за весь участок в $25 тыс. (по нынешнему курсу это примерно 850 тыс. руб.). В дальнейшем, полагаю, цены на этот объект будут увеличиваться в зависимости от количества и динамики продаж".

Переоценка ценников

То, что часто причиной снижения цен является именно политика девелопера, а не особенности того или иного объекта, заметнее всего в сегменте бизнес-класса, где одна и та же компания может одновременно вести три-пять и более проектов.

Так, компания "ДОН-строй" распространила новые рублевые цены на все свои объекты — они на 15-30% ниже прошлогодних. Впрочем, из скидок на объекты высокой степени готовности еще не следует, что единственная причина их появления — желание побыстрее распродать остатки. Чаще как раз наблюдается иная ситуация: цены снижаются на изначально переоцененные объекты.

"Так, в ЖК "Академия Люкс" стоимость квадратного метра снизилась в среднем со 170 тыс. до 135 тыс. руб., — рассказывает руководитель направления новостроек компании МИАН Руслан Кобзарев. — При этом объект уже построен, идут работы по благоустройству территории и озеленению и прием государственной комиссией. Снижение цены на этом объекте — компромисс между высокой стоимостью строительства и низким уровнем покупательского спроса. Большой объем не реализованных здесь квартир свидетельствует о том, что прежние цены были завышены, а сегодня они, на мой взгляд, соответствуют реальности". То же касается и загородного рынка: новые цены приводятся в соответствие с реальными особенностями проекта.

В уже сданном в 19 км от МКАД по Дмитровскому шоссе небольшом поселке "Усадьба Аксаково" (для его реализации была создана одноименная компания) цены на домовладения снижены с 26 млн до 19,8 млн руб. Финансово стимулировать покупателей вынуждают некоторые особенности проекта. Несмотря на очевидный плюс — соседство с Пяловским водохранилищем — "Усадьба Аксаково" не лишена недостатков. Девелопер пожадничал, разбив территорию на небольшие участки — около десяти соток. Из-за этого у покупателей создается впечатление, что придется жить "окна в окна" с соседями. Кроме того, поселок с трех сторон окружен коттеджной застройкой. Все это стимулировало пересмотр цен в сторону уменьшения.

Еще один пример — известный поселок "Княжье озеро" (проект реализован компанией "Сапсан"), где цены снижены на 20%. "Это явно рекламная кампания для привлечения клиентов,— высказывает предположение генеральный директор компании Welhome Анастасия Могилатова. — У поселка очень много конкурентов на Новорижском шоссе, и у всех проектов цены находятся приблизительно на одном уровне. Недостаток проекта — строительство по технологии сэндвич-панелей. Аналогичные поселки по тем же ценам строятся из кирпича (себестоимость намного выше)".

Такая же ситуация и с поселками, где реализуются участки без подряда. Так, в поселке "Ольховый берег", расположенном в 15 км от МКАД по Егорьевскому шоссе, сотка земли подешевела вдвое — с 811 тыс. до 420 тыс. рублей. Как объясняют участники рынка, начальная цена была слишком высока для этого направления. А впечатление от живописного места, в котором расположен поселок, изрядно портит шум близко расположенной железной дороги.

Опасная дешевизна

Самая неприятная для покупателей причина снижения цен — финансовые проблемы девелопера. В основном речь идет об объектах начальной стадии строительства, для продолжения которого у застройщика не хватает собственных или заемных средств. В такой ситуации снижение цен кажется наиболее очевидным способом решения проблемы.

Проиллюстрировать ситуацию можно на примере коттеджного поселка "Усадьба Бакеево", который расположен на Пятницком шоссе в 22 км от Москвы (девелопер проекта — компания "Юниверст"). Цена домовладения упала с актуальных на сентябрь прошлого года 98 млн руб. до 39 млн руб. (то есть на 61%).

"Девелопер проекта испытывает трудности с дальнейшим строительством, поэтому готов идти на существенное снижение цены, — рассказывает руководитель отдела исследований Vesco Consulting Татьяна Алексеева. — Объяснить существенное падение цен можно и низкой степенью готовности проекта. На сегодня в поселке построена входная группа и административное здание, готов один дом, еще в трех ведется внешняя отделка. Идея строительства поселка высокого класса на второстепенном направлении (Пятницкое шоссе) не оправдывает изначально высокого уровня цен, установленного застройщиком. В дальнейшем можно ожидать незначительного роста цен на объекты этого поселка, однако в инвестиционном плане проект малопривлекателен".

А вот еще один пример. На этот раз речь идет о многоэтажной застройке Подмосковья. В доме, который возводится в Подольске по Красногвардейскому бульвару, цена квадратного метра упала с 55 тыс. до 30 тыс. руб. "Строительство этого объекта ведется медленно, задержка по срокам сдачи дома уже превышает три года, и перспективы достройки объекта в этом году я бы назвал сомнительными, — говорит Руслан Кобзарев. — Очевидна финансовая неустойчивость застройщика, связанная с низкими темпами реализации и недополучением кредитных средств. Отсюда его готовность предоставлять столь существенный дисконт". С подобными объектами покупателю нужно быть особенно внимательным, несмотря даже на вполне "антикризисную" цену. Очевидно, что с углублением кризиса риск покупки дешевых недостроев будет только возрастать.

Наталия Павлова-Каткова

Дата публикации: 13:58 29 апреля 2009

Источник: bpn.ru