Коттеджные поселки. Киевское направление

Бурная застройка Подмосковья коттеджными поселками несколько поутихла. Инвесторы и девелоперы ждут дна экономического кризиса и прояснения ситуации, а застройщики заняты реализацией заявленных прежде проектов. Спрос стал меньше, предложений — больше.

Объем сделок в целом на рынке составляет 40–50% от докризисного, правда, в марте продажи увеличились вдвое, но только по сравнению с февралем. Однако сценарий в каждом сегменте загородного рынка и по каждому направлению разный. Общее одно — скидки предоставляют все, поскольку их наличие и размер являются сегодня основополагающим стимулом для покупки.

«Например, некоторые застройщики имеют возможность давать скидки без ущерба для себя за счет конвертации рублевых прайс-листов в долларовые, в итоге цены вырастают в среднем на 15–20% за счет разницы курсов валют, — говорит Алексей Пашигорев, генеральный директор компании Amdex Estate. — Самый высокий процент падения рынка можно наблюдать во вторичном секторе, где под ударом оказались частные инвесторы и собственники. Например, есть предложения, где цена до кризиса составляла 13 млн долл., а в результате дом был продан в феврале месяце за 7 млн. Можно сказать, что заметнее всего сейчас демпингуют рынок частные инвесторы с финансовыми проблемами».

Значительно меньше падают в цене дома экономкласса. Риэлторы объясняют это тем, что потенциальных покупателей недорогой недвижимости больше, поэтому и объекты данного сегмента более востребованы. Плюс к этому изначально цена за 1 кв. м здесь исчислялась в рублях, а продавцы готовы предоставить дисконт в размере не более 5–10%, чтобы оставаться конкурентоспособными.

«В бизнес-классе корректировка цен в сторону уменьшения составила около 20–25% относительно показателей марта 2008 г., — добавляет Иван Соколов, ведущий консультант департамента загородной недвижимости компании «Новое Качество». — Стоит также учесть, что в данном сегменте цены приводились уже в долларах. В классе элитного жилья на объекты с необоснованно раздутыми ценами предоставляется скидка от 30%».

Хуже дела обстоят у девелоперов, поскольку большинство тех, кто не успел начать строительство загородного объекта, откладывают работы до лучших времен. И в первую очередь это связано со сложностями получения банковского кредита под строительство. Девелоперы, которые уже приступили к возведению загородного поселка, активно привлекают инвесторов и разрабатывают различные акции для покупателей. Но лучше всего сегодня продаются объекты, готовность которых составляет минимум 40–50%.

Коттеджный поселок Боровики

Предпочтения по направлениям у потенциальных покупателей практически не изменились. Как и до кризиса, наибольшим спросом пользуются Рублево-Успенское и Новорижское. Вот только «битву» за третье место выиграло Киевское шоссе, которому прежде мешал пробиться в лидеры аэропорт Внуково. Занимая довольно обширную территорию, аэропорт имеет и лакомые земельные наделы, входящие в так называемую 20-километровую зону от МКАД. Элитку строить негде — поначалу решили девелоперы, — значит, в лидерах продаж Киевскому не быть. Так что же позволило выбиться из, казалось бы, бесперспективной ситуации? Снесли аэропорт, а взлетные полосы застроили виллами и коттеджами? Отнюдь. Пошли по наиболее экономичному пути. Начали реконструкцию трассы. Именно транспортная составляющая оказалась важнейшим фактором развития загородного направления. Скоростная магистраль позволила сделать незаметным расстояние до границ области. К тому же природная составляющая Киевского направления сыграла на руку девелоперам и будущим жильцам. Здесь много участков с оригинальным, неповторимым ландшафтом, и сельхоз угодия Новой Риги рядом с хвойными и смешанными лесами, березовыми и дубовыми рощами Киевского направления, как теперь принято говорить, «отдыхают». Недостаток «большой воды», как на Дмитровском и Ярославском, здесь восполняют живописные реки и лесные озера, коих в этих местах предостаточно.

Девелоперам Киевского направления можно позавидовать в расторопности. Они смогли вовремя сориентироваться в сложившейся экономической и финансовой ситуации и понять, что клиенты будут наиболее активно приобретать в период кризиса. Таким продуктом оказались участки без подряда в категории экономкласса. И подобных проектов, причем на разных расстояниях от МКАД, представлено довольно много.

«Одно из направлений-первопроходцев, на котором начали еще два месяца назад продаваться участки без подряда, — Киевское шоссе, — говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ». — Продажа ведется в новом поселке Клубничные Поля, расположенном в 20 км по Киевскому шоссе, где можно купить участок размером 8 соток со всеми центральными коммуникациями по 9900 долл. за сотку. Таким образом, общая сумма за участок не превышает 79 тыс. долл. Кроме того, предусмотрены скидки при 100%-ной оплате или при покупке нескольких участков.

Максимальная скидка 7%, то есть при покупке трех участков стоимость каждого не будет превышать 73 650 долл. Выгодность этого предложения для покупателя очевидна, еще полгода назад цена подобного участка на этом направлении составляла 20–25 тыс. долл. за сотку».

Также в поселке Тимашово можно приобрести участок без подряда площадью от 12 соток до полгектара. Минимальная цена за участок с коммуникациями — 1,6 млн. руб. Компания предлагает индивидуальную систему беспроцентных рассрочек и скидок при единовременной оплате.

«Уровень спроса на Киевском направлении сегодня достаточно высок, как, впрочем, и был всегда. Здесь располагается множество строящихся коттеджных поселков, которые выйдут на рынок через год-полтора. Это направление очень перспективно, а владельцы земель — как правило, компании, у которых есть возможность переждать кризис и не выставлять свои объекты по демпинговой цене», — утверждает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость».

Глаголево-парк

«Но с другой стороны, выросло число предложений на вторичном рынке, — добавляет И. Соколов. — При этом покупатели могут получить неплохой дисконт, обосновав его давностью постройки и общим падением цен на жилье. Таким образом, можно на вторичном рынке найти предложение менее дорогое, чем на первичном рынке».

Что касается перспектив Киевского направления, то, по мнению аналитиков и тех, кто работает в этих местах, активное оживление спроса на загородную недвижимость начнется именно здесь, но только при одном условии: застройщики исполнят свои обязательства перед инвесторами. Это относится и к тем поселкам, строительство домов в которых практически завершено, и к тем, где лишь начался подвод коммуникаций.

Инвестиционно-строительная компания «Уралдон», специализирующаяся на строительстве коттеджных поселков и инвестициях в объекты недвижимости, в настоящий момент реализует проект «На Дачу». В его рамках осуществляется строительство современных дачных поселков Боровики и Тимашово, расположенных в 85–87 км по Киевскому направлению, в живописнейших местах Боровского района. К настоящему моменту возведение поселка Боровики уже завершено, а в Тимашово построены 30 домов первой очереди. Деревянные дома, выполненные из оцилиндрованного бревна, а также комбинированные площадью от 70 до 260 кв. м возводят в едином архитектурном стиле. На выбор предлагается более десяти проектов.

Минимальная цена дома с участком — 2,8 млн руб. Инфраструктура охраняемых дачных поселков соответствует уровню бизнес- класса — современные центральные коммуникации, асфальтированные дороги, благоустроенные общественные зоны, спортивные и детские площадки, гостевые автостоянки, предприятия бытового обслуживания, магазины. Дома в поселке Тимашово сдаются под чистовую отделку.

Усадьба Бергов-2

Сейчас самым дорогим и самым развитым направлением является Рублево-Успенское шоссе. Новорижское можно считать вторым по раскрученности после Рублевки. А Киевское шоссе сегодня становится альтернативой Новорижскому. «Уровень цен здесь относительно демократичный, ниже в пять-шесть раз, чем на Рублевском шоссе, и ниже на 20%, чем на Новорижском, — констатирует Владимир Яхонтов. — Поэтому с точки зрения долгосрочных инвестиций Киевское шоссе более привлекательно, поскольку по мере его развития цена будет возрастать».

Светлана Осипова

Дата публикации: 13:44 04 мая 2009

Источник: bpn.ru