Поправки к поправкам — закон №214-ФЗ ищет себя

Парламент рассматривает в I чтении поправки в закон №214-ФЗ. По словам председателя Госдумы Бориса Грызлова, теперь заключение договоров в соответствии с законом о долевом строительстве будет «единственной и обязательной» формой, в то время как раньше была необязательной. Спикер ошибается. А значит, судьба новых поправок может повторить судьбу предыдущих. Впрочем, это было бы к лучшему.

Непременное условие работы любого нового закона заключается в том, что он включает в себя старый закон или отменяет его. После вступления в силу, закон становится единым и единственным, универсальным правилом для охватываемой им сферы отношений. Правоохранительные и контролирующие органы, собственно, призваны обеспечить такое положение, чтобы никто не мог заявить, что он живет по какому-то другому закону, который ему больше нравится.

В законе №214-ФЗ о долевом строительстве в части 1 ст.1 однозначно говорится о том, что закон «регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве». А в части 2 той же статьи — о том, что «кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах».

Все! Либо №214-ФЗ, либо закон о ЖНК № 215-ФЗ, т.е. закон о кооперативах, третьего не было дано изначально.

«Что это значит? — задается вопросом гендиректор Real Estate Consult Михаил Храмов. — Назовите свою схему как угодно, чешите правой рукой левое ухо, пропускайте сделку через сотню посредников, но если, в конце концов, у того, кто платит теоретически «может возникнуть право собственности на жилое помещение», то вы имеете право применять только один из этих двух законов. «Может возникнуть» на юридическом языке означает: «все, что угодно, в результате чего возникает». Никаких других схем закон уже не допускает! Но у нас получается, что если закон не нравится, можно сказать: «А я работаю по другому закону». Сплошь и рядом чиновник допускает «многозаконие», чтобы иметь возможность «вмешаться в процесс». И слава богу, иначе 214-й закон просто обрушил бы рынок!»

Мы живем в удивительной стране. «В последнее время правительство активно само предлагает законопроекты, проталкивает их и само же их исполняет, — сетовал однажды спикер Совета Федерации Сергей Миронов. — Иногда у нас не хватает силы воли отклонить такие законопроекты, и тут же в них вносятся поправки, а следом, хоть плачь, хоть смейся, поправки к поправкам».

Истекшие четыре года закон «совершенствовался» все новыми и новыми поправками и поправками к поправкам, но так и не решил важнейшей задачи, ради которой принимался. Договоры долевого участия в строительстве, заключенные в соответствии с № 214-ФЗ, не могут защитить инвестора при банкротстве компании-застройщика. Дольщики являются кредиторами третьей очереди, то есть при банкротстве компании-застройщика и распродаже ее активов имеют право на компенсацию последними, пропустив вперед конкурсных управляющих, банки, сотрудников компании и бюджет. Это уже Гражданский кодекс, и никакие поправки в № 214-ФЗ проблему не решат.

Закон о долевом строительстве, не защитив дольщиков, больно ударил по застройщикам, лишил их важнейшего источника финансирования — вполне законной предварительной оплаты товара покупателем. Всеобщее исполнение этого закона привело бы к всеобщей остановке строительства.

Застройщики изобретали схемы обхода № 214-ФЗ, а региональные власти закрывали на это глаза, поскольку остановка строительства в регионе обошлась бы им дороже. Что, впрочем, не мешало разным инстанциям «стричь шерсть» с нарушителей закона.

Эксперты не слишком церемонились в догадках по поводу того, кому был выгоден закон о долевом строительстве. Нескольким крупнейшим полугосударственным банкам, посадившим строительную отрасль на кредитную иглу, в результате чего сегодня строителям приходится рассчитываться с банками в полном смысле слова «собой», долей собственности в бизнесе. Особую пикантность ситуации придало то, что и банки азартно включились в игру «Обойди закон».

Вдумайтесь, полугосударственный Сбербанк, в наблюдательный совет которого входят высшие чиновники правительства и администрации президента, в том числе непосредственные разработчики договора о долевом строительстве, рекламировал... свою схему обхода закона о долевом строительстве! Всего-то требовалось, чтобы фактические покупатели открыли в банке «целевые депозиты», а застройщик в этом банке кредитовался.

Казалось, в условиях кризиса власти найдут в себе мужество отказаться от обанкротившегося закона. Полтора месяца назад, в самом конце марта, первый вице-премьер Игорь Шувалов сообщил, что «правительство прорабатывает вопрос о возрождении в стране жилищных кооперативов». По сути, речь могла идти о фактической отмене №214-ФЗ. Ведь жилищные кооперативы (ЖК) никто и не отменял, просто их деятельность (см. выше) также была причесана под 214-ФЗ. Таким образом, речь могла идти не о восстановлении, возрождении и т.п., а о расширении функций кооперативов. За счет каких форм строительства, гадать не приходится. В феврале заместитель председателя комитета Госдумы по бюджету и налогам Александр Коган признал провал закона о долевом строительстве. Если в 2006 году доля договоров, заключенных в соответствии с ФЗ-214, например, в столице достигла 16%, то к концу прошлого года она упала до 3,3%. Почти 97% сделок осуществляются по так называемым «серым» схемам.

И именно депутат А. Коган стал одним из разработчиков нынешних поправок. Правда, вместо того чтобы облегчить финансирование строительства, разработчики решили пойти на дальнейшее его ужесточение. По словам депутата, в условиях кризиса, когда застройщики отрезаны от банковского финансирования и вынуждены еще активнее привлекать средства граждан через «серые» схемы, значимость поправок в целях защиты прав участников долевого строительства возрастает в разы. Одной из мер защиты станут штрафы в случае, если договор не будет заключен в рамках 214-ФЗ, как для соинвесторов, то есть дольщиков (до 50 тыс. руб.), так и для самих застройщиков (от 500 тыс. до 1 млн.).

А. Коган признает, что и эти поправки далеки от совершенства: «Мы реально понимаем, что только ужесточение закона к положительному результату не приведет, поэтому мы готовы совершенствовать его нормы в процессе обсуждения с участниками рынка». Ну, да. Застройщики тоже все «реально понимают». Значит, закон будет «совершенствоваться», подменяя и оттягивая решение проблем мелкой и бессмысленной регламентацией.

Разговоры о противодействии закона № 214-ФЗ компаниям-мошенникам и защите «обманутых дольщиков» несостоятельны. У каждого инвестиционного контракта две стороны: компания-застройщик и местная администрация. Это как раз тот случай, когда проблема решается легко, всего лишь переименованием проблемы «обманутых дольщиков» в проблему «обманутых администраций». Или в проблему «обманутых саморегулируемых организаций», когда/если они обретут реальные полномочия в отрасли. Со всеми вытекающими последствиями.

Министр финансов Алексей Кудрин считает, что рост цен на рынке недвижимости начнется то ли через 5-10, то ли через 50 лет. Эксперты рынка скромно рассуждают о восстановлении равновесия спроса и предложения. К концу кризиса предложение резко сократится, что уже само по себе работает на повышение цен. Правда, для этого необходимо еще одно условие — платежеспособный спрос, а с этим большие сложности. Возможно, поправки, если рассматривать их в пакете, не совсем плохи. В частности, по словам А. Когана при работе по 214-ФЗ предполагается отмена НДС, сокращение сроков регистрации повторных договоров долевого участия, регистрация договоров долевого участия в тех случаях, когда земля бралась не только в аренду, но и в субаренду и другие новшества. Что, впрочем, работало бы в строительстве жилья и без самого 214-ФЗ.

В то же время обещание председателя Госдумы Бориса Грызлова, согласно которому теперь заключение договоров в соответствии с законом о долевом строительстве будет единственной и обязательной формой, остается под вопросом. А именно — наречие «теперь». Поскольку теперешние поправки — это все те же «поправки к поправкам», а у застройщиков есть достаточно времени, чтобы приспособить к ним свои заделы по инвестконтрактам.

Альберт Акопян

Дата публикации: 13:28 13 мая 2009

Источник: bpn.ru