Областные резервы: картинки с выставки недвижимости

Глядя на происходящее на рынке подмосковного жилья, можно заметить, что сегодня для него характерны все те же закономерности, которые проявились во всех сегментах рынка недвижимости. Жилье, коммерческие объекты или земельные участки, которые обладают бесспорной привлекательностью для покупателя, в цене почти ничего не потеряли. Исключение представляют собой сделки, когда продавец остро нуждается в деньгах.

Но в основном продавцы готовы на значительные уступки лишь в тех случаях, когда первоначальная цена была заведомо несоответствующей качеству объекта недвижимости или когда его потребительские свойства расцениваются ниже среднего.

Подмосковный пейзаж

Жилищный бум в ближнем Подмосковье, как известно, во многом обязан москвичам. Окрестности столицы давно стали резервной базой и для ее жителей, потерявших надежду приобрести квартиру в черте МКАД, и, конечно, для бесчисленных искателей лучшей доли, прибывающих из провинции.

Наиболее притягательны для таких покупателей были и остаются квартиры в новостройках. Современные дома обеспечивают очень приличный уровень комфорта при сравнительно невысокой цене. Новостройки примерно на 20-25% дешевле вторичного жилья. Такое соотношение цена/качество в какой-то мере компенсирует неудобства, связанные с необходимостью тратить время на дорогу до Москвы.

Поэтому новостройки в последние годы играли первую скрипку на рынке подмосковного жилья. Что сегодня происходит на строительных площадках, какую политику ведут застройщики, что происходит с ценами?

Объемы ввода нового жилья в Подмосковье сегодня сократились в разы. По данным корпорации «Инком», в первом квартале прошлого года на рынок было выведено 100 новых объектов, а нынче - менее трех десятков. Впрочем, наблюдается положительная динамика: Что касается объемов строительства нового жилья, то в Московской области наблюдается незначительная положительная динамика: если в январе на рынок было выведено восемь новых многоквартирных домов, то в феврале - уже девять, а в марте - десять.

Большую роль в застройке городов Подмосковья играют крупные строительные холдинги, специализирующиеся на массовом жилищном строительстве. Это ДСК-1, группа компаний ПИК, СУ-155, «Главмосстрой», Объединенная строительная компания. Несмотря на общие для всех строителей трудности, они продолжают строительство жилых комплексов даже с невысокой стадией готовности - менее 50%, начинается строительство новых объектов.

«Крупнейшие стройки Подмосковья, где возводится панельное жилье, расположены в Химках, Красногорске, Балашихе, Железнодорожном, Подольске и Люберцах», - уточняет Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком».

Однако ситуация с жилищным строительством в этом плане далеко неоднозначная. «Хотя крупные девелоперы ежегодно строят в Подмосковье более миллиона квадратных метров, суммарно основной объем нового жилья возводят локально действующие застройщики, - отмечает Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». - Как правило, крупные застройщики возводят кварталы, но действуют всего лишь в нескольких городах Подмосковья. Их доля строительства в данных городах безусловно преобладает. Но если рассмотреть все Подмосковье в целом, то суммарный объем большого числа небольших компаний в разы превышает суммарный объем нескольких крупных».

А небольшие строительные компании сегодня как раз находятся в «группе риска». Получить финансирование для них крайне проблематично, а собственных средств чаще всего практически нет.

«Начало года в Московской области было отмечено крайне низкими объемами ввода в строй новых объектов, - констатирует Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate. - Из 40 районов Московской области строительство многоэтажного жилья планируется только в 11. Основной акцент девелоперы будут делать на строительстве малоэтажного жилья по индивидуальным проектам».

На вторичном рынке жилья в Подмосковье больше всего реализуется альтернативных квартир. Сегодня сделки такого рода составляют около 90% от общего объема рынка. На инвестиционные квартиры, по данным компании «Релайт», приходится не более 5%. Такая скромная доля объясняется тем, что большинство инвестиционных квартир было реализовано еще в прошлом году. Инвесторы, которые не успели «уйти в деньги», в основном заняли выжидательную позицию. Поскольку это главным образом частные лица, вложившие в недвижимость преимущественно собственные средства, они могут себе позволить выжидать довольно-таки продолжительное время, пока рынок жилья снова не оживет.

Что почем?

К началу весны в Подмосковье стали отмечать рост цен на жилье. Сильнее всего выросли цены в сегменте дорогих квартир, менее всего - на жилье эконом-класса. Впрочем, показатели роста в любом случае представляют собой не слишком значительные цифры, а само явление не стало повсеместным, эксперты считают это началом тенденции. Большинство полагает, что рынок стабилизировался и в ближайшей перспективе цены на жилье будут незначительно колебаться туда-сюда.

В основном крупнейшие строительные площадки Московской области находятся в городах ближней, первой зоны (0-5 км от МКАД) - в Химках, Одинцове, Мытищах, Люберцах, Реутове, Красногорске, Долгопрудном, Видном, Балашихе и Котельниках. Среди городов второй зоны Подмосковья (6-20 км от МКАД) наиболее активно застраиваются Железнодорожный, Королев, Лобня, Подольск, Московский, Солнцево и Щербинка.

«Наибольшее число новостроек расположено на юго-востоке Московской области - 23,5%, а наименьшее - на юго-западе, - указывает Наталья Бланкова. - По классу объектов в основном это бизнес-класс - 63%, доля эконом-класса - 38%».

Стоимость подмосковного жилья формируется преимущественно на основе двух факторов: близость к столице и географическое направление. Дороже всего продается жилье в городах-спутниках в 5 км от столицы. Де-факто эти города уже вошли в черту Москвы. Дешевле всего стоит жилье в подмосковных городах, удаленных от столицы на 80 км.

«Весной средняя стоимость новостроек в городах 2-й и 3-й географических зон Подмосковья незначительно увеличилась, а в городах 1-й и 4-й немного снизилась, - сообщает Дмитрий Таганов. - Самые дорогие новостройки среди городов 1-й географической зоны находятся в таких городах, как Одинцово, Красногорск, Реутов, Мытищи, - более чем по $3,5 тыс. за квадратный метр. Наиболее доступные квартиры можно купить в новостройках Люберец, Балашихи и Котельников - менее чем по $3 тыс .за квадратный метр.

Наиболее дорогие новостройки второй географической зоны Подмосковья предлагаются в Королеве и Щербинке и более чем по $3,5 тыс. за квадратный метр. Наименее низкие цены отмечаются в: Железнодорожном, Ивантеевке и Подольске - около $2,5 тыс. за квадратный метр.

Лидеры по стоимости третьей географической зоны - Жуковский, Пушкино, Троицк, где жилье в новостройках предлагают по $2,7-3 тыс. за квадратный метр. Дешевле всего можно купить квартиру в Красноармейске, Электроуглях, Солнечногорске и Ногинске - за нее просят всего $2-2,2 тыс. за квадратный метр.

В четвертой географической зоне по стоимости лидируют новостройки Истры - $2683 за квадратный метр. А в Пущине, Шатуре и Серпухове можно приобрести квартиру в строящемся доме примерно по $1,5 тыс. за квадратный метр».

«На фоне понижения объемов продаж у крупнейших игроков рынка средние долларовые цены на первичную недвижимость Московской области относительно стабилизировались, понизившись в среднем по региону на 0,4% и вернувшись, таким образом, на уровень сентября-октября 2008 года», - резюмирует Омар Гаджиев.

«Самые дешевые квартиры в Подмосковье стоят 1 млн руб., - сообщает Дмитрий Таганов. - Однако это не значит, что подмосковное жилье стало настолько доступным. Во-первых, такие предложения единичны. Во-вторых, за 1-1,5 млн руб. предлагают квартиры из ветхого жилого фонда. За такие деньги вам предложат купить квартиру в панельной «хрущевке» с выбитыми подъездными стеклами и висящей на одной петле входной дверью. Иногда это вообще двухэтажные дома барачного типа - их еще немало осталось в маленьких городках Подмосковья».

Стоимость квартир в городах первой зоны нередко превышает миллион долларов. Это квартиры в монолитных и монолитно-кирпичных домах с развитой инфраструктурой для жильцов, благоустроенным двором и охраняемой территорией. Как правило, такие жилые комплексы расположены в живописных уединенных уголках.

Первый квартал показал: открыто снижать цены на подмосковные новостройки никто не собирается, по крайней мере существенным образом. Размеры скидок сугубо индивидуальны для конкретных покупателей при заключении конкретных договоров на конкретные квартиры.

На первичном рынке Подмосковья размер скидки устанавливается в зависимости от множества факторов: степени готовности, расположения и потребительских свойств жилья, размера первоначального взноса, глубины финансовых проблем застройщика. Поэтому реальная цена сделки может упасть ниже заявленной на символические 2-3%, а может и на 35-40%. «При 100% предоплаты стоимости квартиры даже самые несгибаемые в плане предоставления скидок застройщики пойдут навстречу покупателю», - отмечает Дмитрий Таганов.

«Открытый демпинг до настоящего времени не нашел большого распространения, - комментирует Олег Самойлов. - Из запомнившихся примеров последнего времени, явно направленных на стимулирование покупателей снижением цен, можно привести лишь акцию группы компаний ПИК, в рамках которой цены на продаваемые квартиры зафиксированы исходя из курса доллара в размере 25 руб.». На вторичном рынке скидки тоже возможны, но они гораздо ниже и практически не поднимаются выше 15%.

Ольга Сенаторова

Дата публикации: 13:33 13 мая 2009

Источник: bpn.ru