Предсказуемая область

Жилье в области традиционно дешевле столичного, хотя новостройки по качеству проектных решений и строительных работ как минимум не хуже, утверждают специалисты. Портят картину «комфортной жизни на свежем воздухе по доступной цене» нелады с инженерной инфраструктурой и проблемы с оформлением квартир в собственность. Что, конечно, влияет на спрос и цены.

По оценке Олега Репченко, руководителя аналитического центра IRN.ru, падение цен на новостройки в Подмосковье с начала кризиса (максимум 20-25% в среднем с конца прошлого года) было меньшим, чем в Москве (35% за тот же период). Поскольку стоимость метра за пределами столицы изначально была ближе и к строительной себестоимости, и к платежеспособному спросу. Изменение рублевых ценников оказалось и вовсе незначительным. По данным корпорации «Инком», в октябре 2008 г. средняя цена предложения 1 кв. м составляла 90 723 руб., в декабре — 85 160 руб., а в марте 2009 г. — 86 409 руб. По данным МИАН и «Миэля», 1 кв. м в области в марте стоил дешевле — 74 183 руб. В долларах цена упала на 20% с начала года (до $2011 за 1 кв. м, оценка «Миэля»).

Остановка продаж на несколько месяцев гораздо сильнее ударила по застройщикам в области, нежели по продавцам дорогого жилья в Москве. По данным Репченко, в лучшие годы в подмосковном Кожухове, например, продавалось по 300, а то и по 700 квартир в месяц, в среднем по области — 50-100 продаж в месяц. В 2009 г. количество сделок, по данным МИАН, снизилось в 2 раза.

На высоком уровне

В Подмосковье ассортимент нового жилья гораздо шире, чем в столице, говорит Репченко, и там «меньше давит дефицит». По данным Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра корпорации «Инком», в марте реализовывались квартиры в 697 новостройках, в том числе начались продажи в 15 новых объектах. Владислав Луцков, гендиректор Аналитического консалтингового центра «Миэль», насчитал 494 дома-новостройки, или 2,591 млн кв. м, правда, новинок он насчитал больше — 20 объектов (98 800 кв. м). Руслан Кобзарев, руководитель направления новостроек МИАН, говорит, что более половины предложения в I квартале (по его оценке, это 398 адресов) — дома со сроком сдачи в 2009 г.

Около 85% предлагаемых новостроек расположено в 30-километровой зоне от МКАД, говорит Кобзарев. По данным «Миэля», предложение концентрируется в городах и поселках до 25 км от МКАД (81% домов, из них ближе чем в 5 км от МКАД — 26,3%).

Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест», также отмечает рост предложения новостроек: по ее информации, до 596 адресов в марте (плюс 1,4% к февралю), в основном — в ближнем Подмосковье (30 км от МКАД). Значительное увеличение зафиксировано в Люберцах, Одинцове, Железнодорожном, Балашихе, Красногорске, Подольске. В среднем Подмосковье (31-60 км) больше всего новостроек продается в Звенигороде и Солнечногорске.

В Подольске реализуются квартиры в 54 домах, в Балашихе — в 48 и в Красногорском районе — в 43 новостройках, уточняет Таганов. По данным «Инкома», меньше всего нового жилья продается в Дзержинском, Шатуре, Клину, Красноармейске, Волоколамске и Бронницах (по одному объекту в каждом). В Истре, Пущине, Голицыне, Домодедове и Солнечногорске реализуются квартиры только в двух новостройках в каждом городе. Хуже всего со строительством нового жилья обстоит в Дубне, Егорьевске, Зарайске, Кашире, Коломне, Краснознаменске, Можайске, Протвине, Фрязине и Чехове — в этих городах сейчас практически нет жилья на первичном рынке.

На вторичном рынке в области, по данным «Пересвет-Инвест», выставлено 23 900 квартир (на треть больше, чем в декабре), в основном предложение пополняется за счет жилья экономкласса.

Чуть помедленнее

По данным АКЦ «Миэль», в настоящее время на территории Московской области ведется строительство 530 жилых многоквартирных домов на продажу со сроками ввода в 2009-2011 гг. Из них большая часть находится на стадии активного возведения стен (29%) и завершающей стадии внутренних работ и сдачи дома ГК (46%). «По ряду объектов сроки ввода были скорректированы, возведение некоторых временно приостановлено, а на строительных площадках других работы ведутся неактивно», — описывает ситуацию Луцков.

«Сами застройщики не афишируют и не подтверждают такую информацию, но, по оценкам аналитической службы МИАН, доля замороженных объектов строительства составляет 30-40%», — говорит Кобзарев.

У компании «Пересвет — Реал Эстейт» на 2010 г. запланирован ввод девяти жилых комплексов разной этажности (в Красногорском и Люберецком районах, Лыткарине). В 2008 г. было получено разрешение на ввод в эксплуатацию двух корпусов в мкр. «Андреевский квартал» в Солнечногорском районе, а также новостройки в Лыткарине. В 2009 г. «Пересвет» не сдает в Подмосковье новостройки в эксплуатацию, сообщили в пресс-службе компании.

Компания «Сити — XXI век» выиграла в декабре прошлого года аукцион по земельному участку для реализации третьей очереди проекта «Радужный» в мкр. 5 г. Видное с обязательством инвестировать строительство двух жилых комплексов общей площадью 120 000 кв. м, сообщил руководитель пресс-службы компании Сергей Лядов. В настоящее время идет их проектирование. Сроки строительства объектов — 2010-2014 гг. В целом проект застройки в Видном предусматривает возведение 11 домов (180 000 кв. м жилья) переменной этажности (14-17 этажей), пять из которых уже сдано в эксплуатацию.

В настоящее время в реализации находятся квартиры в домах второй очереди. «Три дома первой очереди мы сдали в 2006 г. Два дома второй очереди введены в эксплуатацию в 2008 г. Плановые сроки ввода в эксплуатацию трех других домов второй очереди в 2009 г. сохранены, но перенесены на 1-2 квартала в зависимости от объекта», — сообщил Лядов.

До кризиса в первые месяцы года выходило обычно 60-70 новых адресов, а в I квартале 2009 г. продажи были открыты только в 31 доме, отмечает Луцков. «Многие проекты остаются на бумажной стадии в связи со сложностью финансирования объектов на начальной стадии строительства. Кредиты под новые проекты получить крайне сложно, да и покупателей интересуют новостройки высокой степени готовности», — объясняет Лядов. Среди новых объектов — ЖК «Бутово-парк» близ дер. Бутово, «Заречье» в Звенигороде, «Изумрудные холмы» в Красногорске, на ул. Народного Ополчения в пос. Свердловский, на ул. Ухова в Солнечногорске и др.

С отставанием

«Практически все новостройки принимаются госкомиссией с опозданием в полгода-год», — говорит Таганов. Основными причинами срывов сроков сдачи дома эксперт называет перебои с финансированием и увольнение части сотрудников. Репченко не считает затягивание сроков сдачи и оформления в собственность новостроек специфической бедой именно Подмосковья: «Это беда отдельных застройщиков, которые попали в кассовый разрыв». Впрочем, людям, оплатившим стройку, от этого не легче.

Например, в районе «Красногорье» «СУ-155» существенно отстает от заявленных покупателям графиков (по словам покупателей, несколько корпусов не строится уже больше года). В компании заявляют, что ведут строительство мкр. «Красногорье» «в соответствии с утвержденным внутренним графиком производства строительных работ на 2009 г. График составлен и скорректирован с учетом сегодняшней ситуации».

В частности, сообщила пресс-служба ГК «СУ-155», «строительство корп. 6А, мкр. 1 находится в стадии завершения. В настоящий момент производятся работы по прокладке к корпусу сетей глубокого заложения (теплосеть). Ориентировочный срок сдачи корпуса — II-III квартал 2009 г. Строительство третьей очереди жилого комплекса “Красногорье” (корп. 7-15, мкр. 2) будет продолжено в текущем году».

Всего в 2009 г. «СУ-155» строит в Балашихе, Долгопрудном, Железнодорожном, Красногорском районе (Павшинская пойма), Люберцах, Одинцове, Серпухове, Солнечногорске, Химках, Чехове. «Подмосковье будет застраиваться домами собственных серий ГК «СУ-155» — И-155ММ и ИП-46С, а также серией И-155Б, производимой на модернизированном «СУ-155» заводе крупных деталей в Туле. «Всего в текущем году в городах и районах Подмосковья планируется сдать 571 300 кв. м жилья», — рассказал Владимир Фомин, руководитель пресс-службы ГУ «СУ-155». Более 80% жилья в 2009 г. компания строит по муниципальным и федеральным программам.

Но самый больной вопрос для застройщиков и покупателей строящегося жилья в Подмосковье — подключение новых домов к инфраструктуре. «До сих пор не существует отработанных механизмов привлечения частных инвестиционных и кредитных ресурсов в строительство и модернизацию коммунальной инфраструктуры, — говорит Дмитрий Таганов. — Существующие условия подключения очень обременительны для застройщиков». По его мнению, это сильно тормозит развитие первичного рынка и удорожает стоимость готового жилья. Кроме того, зачастую уже готовые и отчасти заселенные корпуса, возведенные поэтапно в рамках комплексной застройки (она преобладает в области), не подключаются к сетям до ввода в эксплуатацию всего жилого комплекса.

Сейчас проблемы с подключением к инфраструктуре решаются на уровне областного правительства, отмечает Таганов. В рамках долгосрочной целевой программы Московской области «Жилище» на 2009-2012 гг. принята отдельная подпрограмма «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства». В 2009 г. на нее планируется выделить 6,8 млн руб.

Меньше драматизма

Риэлторы говорят, что с начала года цены в области меняются не слишком радикально. «Происходит переоценка стоимости каждого выведенного на рынок или находящегося в разработке проекта. Тем или иным образом застройщики частично снижают цены, пересматривают сроки строительства, вводят дополнительные бонусы для привлечения покупателей. В ряде случаев — продают жилье оптом, рассчитываются с подрядчиками квартирами, — рассказывает Евгения Демехина, замруководителя отдела маркетинга и рекламы “Сити — XXI век”. — Хотя номинально средний уровень цен на новостройки сильно не меняется, практически каждая компания предоставляет скидки и рассрочки в зависимости от размера первоначального взноса и графика следующих платежей». Впрочем, она советует с осторожностью относиться к проектам, где «настойчиво предлагаются большие скидки и значительные бонусы: машино-места, дачные участки и т. п., а также к проектам, находящимся на ранней стадии строительства». Но котлованы сейчас мало кого привлекают даже по суперцене.

По данным портала «Анализ рынка недвижимости» (ARN.ru), кирпично-монолитные высотки в Подольске предлагаются по цене чуть выше 71 000 руб. за 1 кв. м, в Балашихе — по 85 500 руб., в Красногорске — почти по 98 000 руб. Максимальная цена для Красногорска, по данным МИАН, — 101 100 руб. за 1 кв. м.

Разброс цен весьма существенный в городах-аутсайдерах по объемам реализации. Так, в Дзержинском 1 кв. м в кирпично-монолитном доме стоит 95 954 руб., по данным ARN.ru, а в Дубне на продажу есть лишь кирпичные пяти- и девятиэтажки примерно по 60 000 руб. На востоке Подмосковья — в Ногинске и Павловском Посаде — средняя стоимость метра по итогам марта составила 45 400 и 42 800 руб. соответственно (оценка МИАН).

На юге области квартиры, по данным ARN.ru, в среднем стоят на $100-200 дешевле, чем на севере. В Видном жилье продается по 82 000-85 000 руб. за 1 кв. м, в Люберцах — по 70 000-75 000 руб., в Домодедове — по 72 000 руб., в поселке Мосрентген — по 85 000-88 000 руб., в Коммунарке — по 55 000 руб., в поселке Развилка — по 90 000 руб. (данные «Сити — XXI век»).

Конкуренцию жилью от застройщиков начинают составлять квартиры, выставляемые на продажу по переуступке прав требования. Процент дисконта в этом случае может быть даже выше, чем у девелоперов, говорит Лядов.

На вторичном рынке с начала года цена предложения снизилась на 9,6% до 82 200 руб. за 1 кв. м, в долларах — на 24,3% до $2482 за 1 кв. м. Оценка стоимости 1 кв. м близка к оценке «Инкома» (86 400 руб. и $2500 в марте). «С января этого года наибольшее снижение цен произошло в Катуаре, Рошале, Троицке, Фрязеве», — уточняет Демехина.

Меньше всего подешевело жилье в городах среднего и дальнего Подмосковья, и до того не слишком переоцененного: Голицыно, поселок Развилка, Чехов, Дмитров, Пущино, Волоколамск, Дубна, Талдом. Больше всего, по данным «Сити — XXI век», уменьшились цены в Балашихе и Котельниках (на 25%). «Лидером по снижению в течение квартала являлось переоцененное жилье — 1- и 2-комнатные квартиры в панельных домах в первом поясе удаления от Москвы, но сейчас сильнее падают в цене многокомнатные апартаменты и квартиры в монолитных домах в непосредственной близости к Москве, т. е. самое дорогое жилье», — продолжает Луцков.

Елена Никитина

Дата публикации: 13:54 13 мая 2009

Источник: bpn.ru