Элита и пустота

Девелоперским компаниям, возводящим коттеджные поселки в Петербурге и Ленобласти, придется изменить структуру предложения и сократить две трети проектов. «Под занавес» кризиса на загородном рынке могут остаться только объекты элит-класса.

Сейчас эксперты отмечают значительное снижение темпов продаж жилой недвижимости за городом в сравнении с показателями за тот же период прошлого года. Объем предложения сокращается, но пока незначительно. Однако целый ряд проектов уже сворачивается, а потому объем продаж в массовом сегменте может сократиться еще существеннее.

Симптомы перелома

Еще год назад дела на загородном рынке не вызывали тревоги у застройщиков – рынок активно рос. Количество проектируемых поселков увеличилось в прошлом году на 55%, тех, в которых велись продажи, – на 26%. Доля поселков, пригодных для постоянного проживания, достигла 32%. Цены поднимались до самой осени. Стоимость объектов в эконом-классе выросла на 70%, в элитном – на 46%.

С начала этого года, по данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в продажу вышло всего пять новых проектов – в 2,5 раза меньше, чем за I квартал 2008 года. Причем в большинстве из них предлагаются участки без подряда, так что коттеджными поселками аналитики называют их с определенной долей условности.

При этом предложение уменьшилось на 4%, утверждает директор петербургского департамента консалтинга GVA Sawyer Ирина Солонова. Ряд проектов заморожен до лучших времен. Прежде всего это проекты на начальной стадии реализации, поскольку строители ожидают, что загородный сектор восстановится позже, чем рынок многоквартирного жилья в Петербурге.

«Сокращается предложение жилых объектов бизнес-класса в пользу относительно дешевых зданий. Доля элитного сегмента также снижается, появляется все меньше проектов и готовых домов; в первом квартале года нынешнего эта тенденция сохранилась», – подтверждает Ольга Трошева, руководитель загородного отдела департамента маркетинга и развития компании «Петербургская недвижимость». Застройщики прибегают к реконцепции, перепроектируя поселки бизнес-класса в массивы эконом-класса.

По словам исполнительного директора Ассоциации «Загородная недвижимость» Владимира Майорова, с начала апреля обстановка немного улучшилась, на загородном рынке стали появляться заказы: начался сезон. «Чуть-чуть улучшилась и ситуация в коттеджных поселках: открываются сделки, вносится предоплата. Но с уровнем прошлого года нынешний сравнивать не приходится, все значительно хуже. Количество проводимых сделок таково, что они позволяют компаниям «Загородной недвижимости» только держаться на плаву. Некоторые фирмы, оказывающие эксклюзивные дорогостоящие услуги на рынке загородной недвижимости, закрыли офисы – не могут оплачивать аренду. Но деятельность у них специфическая, и это не девелоперские компании. А у строителей заказов мало, в основном – дешевые. И все же они говорят, что довольны пусть сезонным, небольшим, но оживлением», – резюмирует Владимир Майоров.

Переоценка ценностей

«Стоимость домовладений снизилась с начала года в среднем на 14%, но это не привело к подъему спроса, – говорит Ирина Солонова. – Цены упали во всех сегментах, ощутимее всего – в эконом-классе. Рост цен в 2008 году не был безусловно обоснован. Идет простой откат от слишком накаленной ситуации в этом сегменте рынка. Стоимость жилья элит-класса в первом квартале, если судить по листингам, возросла, но объясняется это просто: «вымыты» предложения относительно дешевых домов, из элиты остались самые дорогие».

А по данным «Петербургской недвижимости» цены пока заметно не снижаются. В ряде случаев из-за выхода на рынок новых проектов, пусть и немногочисленных, они даже растут, например, в Гатчинском районе. Впрочем, появляются и поселки с относительно дешевыми участками, но пока непонятно, окажется ли достаточной для нормальной жизни инженерная подготовка этих земель.

В отличие от осени, девелоперы уже не обещают больших скидок, хотя в ходе переговоров могут пойти на существенные уступки. «Правилом стали рассрочки, прежде всего в сегменте эконом- и бизнес-класса, – признает директор по развитию компании «Родекс Северо-Запад» Марина Карпихина, – а вот скидки покупателями более не воспринимаются, в них видят скорее подвох».

В поисках выхода

«Девелоперы более не растут вместе с рынком, вкладывая заработанные средства в развитие, – считает руководитель PR-отдела Группы компаний «Олимп-2000» Татьяна Колтырева. – Нет и стремлений увеличить свою долю на рынке».

«Конкурирующие компании соединяют усилия для реализации проектов: на территории объединяются два девелопера и экономят на маркетинге, на продвижении», – добавляет Ирина Солонова.

Это, однако, не избавляет от серьезного ухудшения инфраструктурной составляющей многих проектов. В последние годы в поселках строились бассейны, спорткомплексы, развлекательные комплексы и т. д., платить за содержание которых обязывали владельцев коттеджей, что нравилось не всем. Сейчас девелоперы впадают в другую крайность – полностью отказываются от обеспечения инфраструктурой.

Часто девелоперы уменьшают площадь участков и вносят изменения в строительную концепцию, признает Татьяна Колтырева. Например, «Олимп-2000» внес изменения во вторую очередь проекта «На Заречной» – площади участков и коттеджей уменьшились, девелопер допускает продажу с подрядом и без оного.

На долю земельных наделов без подряда, по словам Ольги Трошевой, ныне приходится около 30% предложений на рынке коттеджных поселков. Спрос на такие участки сегодня выше, чем на традиционную пару объектов – дом и землю при нем, так что девелоперы вынуждены перестраиваться, даже если первоначально предполагали концептуальную застройку. Сегодня это – самый простой способ для застройщика быстро получить средства. Вместе с концепцией застройщики уходят от единого архитектурного стиля, каждый на своем участке может строить что хочет.

Выражаясь цифрами

Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСПб и ЛО) получает с января 2009 года данные по продажам от ряда организаций. Восемь компаний, подтвердивших свои продажи, ведут 24 проекта. В январе в них проданы объекты на 98 млн руб., в феврале – на 85 млн руб., в марте – на 158 млн руб. (это 24 сделки). Реализация трех объектов в месяц считается сегодня хорошим темпом продаж. Еще десять компаний в марте не совершили ни одной сделки, а в шести из них ничего не продано с начала года.

Однако индекс, который пытается рассчитать АРСПб и ЛО, пока опирается на ограниченное количество компаний, остальные либо не склонны предоставлять сведения, либо представители ассоциации к ним не обращались.

Наша попытка своими силами уточнить полученные в АРСПб и ЛО данные не увенчалась успехом: девелоперы считают сведения о продажах «закрытой коммерческой информацией». Согласились раскрыть «тайны» немногие. Так, в УК «Объединенные ресурсы» за январь совершена одна сделка, за февраль – ни одной, в марте продано четыре индивидуальных дома. В компании «НеваИнвестПроект» в марте-апреле продано три участка с подрядом. Темпы продаж в «Северном Доме» составляют около трех домовладений в месяц. А компании «Эконом-Строй» за последние полгода не удалось продать ничего.

Генеральный директор компании «Проект Консалт» Константин Сафронов относится к методике Ассоциации скептически. До недавнего времени продажи велись в 150–200 поселках, но даже если их сейчас около сотни, в выборку должна быть включена половина проектов. Кроме того, темп продажи домов в крупном массиве и маленьком элитном поселке различны. В элитном сегменте продажа одного домовладения в месяц и раньше считалась хорошим темпом.

«Я всегда считал не количество продаж, а относительный показатель – их месячный темп: какой процент объектов данного проекта продается в месяц. Например, в «Новой Ижоре», когда проект только вышел на рынок, продавалось в среднем по 150 домов. Но если пересчитать на шесть тысяч жилых строений проекта, получается 2,5% в месяц. Если в поселке 50 домов, то продажа одного объекта в два месяца – это тот же темп, что в «Новой Ижоре».

В целом по рынку среднестатистический темп продаж до кризиса был около 5%. Это гораздо более сравнимый показатель, он позволяет сопоставить объекты разного уровня и класса», – пояснил господин Сафронов.

Есть и другая, давно разработанная методика, – индекс настроений рынка, оценка текущего состояния рынка по десятибалльной шкале на основе опроса специалистов. Аналогичный способ применяется на Западе.

Ближайшая перспектива

По мнению представителей АРСПб и ЛО, в ближайшее время число сделок, скорее всего, не вырастет – спрос ограничен. При нынешней скорости продаж реализация запущенных проектов займет десять лет. Но рынок не сможет кормить столько продавцов так долго. Значит, проекты будут замораживаться. Из нынешних 150–160 останется полсотни.

Константин Сафронов также полагает, что дело идет к замораживанию львиной доли проектов: «Рынок сожмется. Сейчас все зависит от макроэкономической ситуации. Как только участники рынка почувствуют твердую почву под ногами, смогут планировать свои доходы и расходы, все придет в норму, рынок оживет быстрыми темпами. А пока все будет сводиться к элитной застройке. Средний и эконом-класс пострадают больше всего».

Спрос будет в основном на дешевые объекты с высокой степенью готовности. И наконец, в продаже останутся ликвидные дорогие объекты и проекты с землей без построек, остальное будет заморожено.

Чтобы спасти положение, застройщики, по мнению аналитиков GVA Sawyer, могут прибегнуть к длительным рассрочкам. Девелоперам придется отказаться от «инфраструктурных излишеств», не забывая, впрочем, о реальных нуждах покупателей.

«Малоэтажное строительство очень сильно зависит от инфраструктурных проектов, которые могут быть реализованы только с государственным участием», – полагает Ирина Солонова. Это приобретение малоэтажного жилья в пригородах для военных и льготников, а также транспортное обеспечение, прежде всего – за счет электричек, которые помогут избежать пробок на автотрассах. Подъем начнется не сегодня, уверены участники рынка, и простым он не будет. Но к тому времени рынок научится быть гибким.

Василий Когаловский

Дата публикации: 11:59 15 мая 2009

Источник: bpn.ru