Торг уместен

Сегодня перед владельцами торговых центров и их управляющими стоит очень сложная задача: привлечь и удержать арендаторов, не обрушив при этом рынок.

В течение последних пяти лет в Петербурге ежегодно вводилось в эксплуатацию не менее 300 тыс. кв. м торговых площадей в новых комплексах, гипермаркетах и специализированных центрах, пишет «Бюллетень недвижимости». Рекордным в этом отношении стал 2006 год – впервые было сдано свыше миллиона квадратных метров торговых площадей, объем городского рынка сразу удвоился. Именно в 2006-м ярко проявилась тенденция укрупнения реализуемых в городе проектов – счет пошел уже не на десятки, а на сотни тысяч «квадратов»: открылись сразу две «МЕГИ» (по 120 тыс. кв. м каждая), «Гранд Каньон» (73 тыс.) и др. Новые торговые комплексы начали завлекать покупателей не только свежими мировыми брендами, но и неожиданными развлечениями (к примеру, океанариумом – в «Планета Нептун», аквапарком – в «Родео Драйв» или ледовым катком – в «МЕГЕ»). В том же году наряду с уже развивающимися петербургскими гипермаркетами «Лента», «О’Кей» и «Карусель» в город пришел их первый заграничный конкурент – французская сеть Auchan. В противовес российским «М.Видео» и «Техносиле» (магазины бытовой техники и электроники) на рынке появился их баварский аналог – MediaMarkt. Настоящий бум произошел в секторе специализированных DIY-гипермаркетов (do it yourself – «сделай сам»): открылись объекты международных торговых сетей OBI, K-Rauta, Castorama.

Именно в 2006 году эксперты начали говорить о том, что в ближайшее время в Петербурге может наступить насыщение рынка современных торговых площадей, а успешными будут только объекты с грамотной концепцией и каким-нибудь эксклюзивным «якорем», притягивающим покупателей. Однако в течение последних двух лет новое предложение сокращалось (в 2007-м было введено 470 тыс., в 2008-м – около 440 тыс. кв. м), арендаторы «переваривали» все вводимые площади, владельцы торговых помещений повышали арендные ставки, девелоперы заявляли все более крупные и амбициозные проекты.

В стадии «глубокой заморозки»

С начала этого года на городском рынке торговых центров наступило затишье, вызванное не только обычным сезонным спадом, но и продолжающимся в стране и в мире экономическим кризисом. Из-за трудностей в финансировании многие девелоперы приостанавливают возведение объектов. По данным Becar Realty Group, уже в прошлом декабре официально было заморожено строительство восьми торговых центров общей площадью 650 тыс. кв. м – это 51% предполагаемого объема ввода на 2009 год. Среди них весьма масштабные проекты торговых комплексов «Кантемировский» на Полюстровском проспекте (девелопер – фонд Europolis; общая площадь – 105 тыс. кв. м) и «Словацкий дом» на улице Салова (группа компаний «Ташир»; 85 тыс.). В Colliers International SPb к объектам с неопределенными сроками сдачи причисляют торговые комплексы «Невский Колизей» на проспекте Культуры (Gruppo Margheri; 114 тыс.), «Долгоозерная улица» на Комендантском проспекте (компания «Макромир»; 25,8 тыс.), «Осиновая роща» на Выборгском шоссе (холдинг «Адамант»; 19,8 тыс.). По информации Knight Frank SPb, от планов строительства второго садового гипермаркета «Зеленая страна» на Пулковском шоссе отказалась компания «Еврогарден», а земельный участок выставлен на продажу. И этот список можно продолжать.

В настоящее время, по подсчетам Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), в Петербурге на различных стадиях строительства находятся 34 торговых центра с арендопригодной площадью около 600 тыс. кв. м. Однако активно возводятся только около 40% из них. В основном это объекты в Центральном, Выборгском, Московском и Приморском районах, на завершающих этапах строительства.

По мнению большинства экспертов, объемы ввода торговых центров в ближайшие годы существенно сократятся. Но цифры, характеризующие спад, участники рынка приводят различные. По данным Becar Realty Group, объем ввода до конца 2009 года составит около 113 тыс. кв. м вместо 1,2 миллиона «квадратов», ранее запланированных девелоперами. Аналитики Knight Frank SPb считают, что за тот же период в городе будет открыто не более шести торговых центров общей площадью 253,6 тыс. кв. м – 20–25% от заявленного. Примерно такие же цифры называют в АРИН (220 тыс.) и в Colliers International SPb (250 тыс.). В London Consulting&Management Company прогнозируют, что в ближайшие два года в Петербурге появится 12 торговых центров общей площадью не более 420 тыс. кв. м. Эксперты из петербургского офиса GVA Sawyer настроены более оптимистично. По их мнению, в текущем году будет введено 350–450 тысяч «квадратов» арендопригодных качественных торговых площадей (против 900 тысяч, заявленных девелоперами). Однако уже в 2010-м аналитики компании прогнозируют серьезный спад. «Новые проекты появляться практически не будут, а строительство тех, которые заявлены, но где работы либо не начаты, либо находятся на начальной стадии проектирования, будет заморожено. По нашим оценкам, объем ввода арендопригодных торговых площадей в будущем году составит не более 150–250 тыс. кв. м», – комментирует ведущий эксперт-аналитик департамента консалтинга GVA Sawyer SPb Владислав Фадеев.
Ритейл как образ жизни
В течение последних нескольких лет заполняемость петербургских торговых центров находилась на высоком уровне – 95–98%. Сегодня этот показатель, по данным АРИН, снизился до 90%, а к концу года эксперты прогнозируют его на уровне 70–85%. При этом заполняемость строящихся объектов в первом квартале 2009-го составила всего 5–10%, в отличие от прошлого года, когда она достигала 50%.

«После ввода торгового центра в эксплуатацию его заполняемость зависит от условий и ставок аренды. Сегодня лучшие из новых объектов заполнены арендаторами максимум на 70–80%», – утверждает старший консультант торгового департамента Maris Properties in association with CB Richard Ellis Антон Вихарев. Есть и неудачные примеры: во введенном в прошлом году торговом комплексе «Северный Молл» на проспекте Культуры наоборот – около 80% площадей пустует. По словам руководителя отдела развития и продвижения Praktis CB Сергея Федорова, собственникам этого объекта пришлось пойти на серьезные уступки для арендаторов. В частности, место ушедшего из комплекса магазина сети «Спортмастер» занял книжный супермаркет «Буквоед», для которого была установлена арендная ставка в $1 за кв. м.

Сокращение уровня заполняемости вызвано приостановкой развития большинства сетевых операторов, арендующих помещения в торговых центрах. Снижение покупательского спроса вкупе с трудностями получения кредитов неблагоприятным образом отразились на их деятельности. Сильнее всего это коснулось операторов, торгующих продукцией премиум-класса и товарами, покупку которых можно на время отложить (мебель, бытовая техника и электроника, товары для дома и интерьера, ювелирные, меховые изделия и пр.).

Посещаемость торговых центров в феврале-марте этого года, по данным Becar Realty Group SPb, в среднем упала на 15%, покупателей в магазинах стало меньше на 10–30%. Товарооборот бытовой техники и электроники, по некоторым оценкам, уменьшился на 7–12%, спрос на меховые изделия – на 50%.

«В первую очередь пострадали операторы, реализующие дорогостоящую продукцию не первой необходимости: автомобили, спортивные товары, одежду (например, сетевой бренд be free официально объявил о сокращении количества торговых точек). На ритейлерах, торгующих продовольственными товарами и предметами повседневной необходимости, последствия кризиса отразились пока в меньшей степени. Хотя люди и готовы отказываться от дорогостоящих приобретений, менять образ жизни полностью – не хотят», – комментирует директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPb Алексей Лазутин. Но, по его мнению, снижение спроса на другие товарные группы также не за горами, и заметное сокращение торговых точек неизбежно. «Торговые операторы завязаны на кредитных деньгах, они не могут получить новый товар, не расплатившись за старый», – заключает он.

«Если ранее во главу угла ставились планы глобального развития сетей, то теперь первостепенным является эффективность каждого магазина в отдельности. На фоне снижения потребительского спроса и падения оборотов особое внимание уделяется экономике сети. Решения по закрытию торговых точек принимаются быстро», – добавляет коммерческий директор Colliers InternationalSPbНиколай Казанский.

По данным Astera SPb, для сохранения рентабельности в условиях кризиса ритейлеры используют различные стратегии: инициируют снижение арендных ставок (платят процент от оборота, а не фиксированную арендную ставку), уменьшают размеры своих магазинов и повышают эффективность использования арендуемых площадей, закрывают наименее рентабельные торговые точки. «Ритейлеры стали предъявлять более жесткие требования к арендуемым площадям и, соответственно, к торговым комплексам, в которых они располагаются: к локации, концепту, пулу арендаторов», – комментирует директор департамента брокерских услуг Astera SPb Людмила Рева.

Антикризисные переезды

Сегодня сократились возможности по развитию торговых сетей во всех сегментах рынка. Закрылся супермаркет «Виктория» в торгово-развлекательном центре «Атлантик-Сити» на улице Савушкина, сеть «Патэрсон» заявила о прекращении работы в Петербурге сразу двух магазинов. Сеть детских товаров «Банана-Мама» закрыла пять из восьми действующих в городе магазинов. Группа компаний «Три толстяка», специализирующаяся на продаже одежды больших размеров, закрывает магазины в торговых центрах «Променад» на Комендантской площади и «Июнь» на проспекте Косыгина. В марте этого года закрылся гипермаркет товаров для дома «Санта Хаус» в торговом комплексе «Сити Молл» на проспекте Испытателей. Планируется также ликвидировать магазины этой сети в торговых центрах «Подсолнух» на Приморском и «Масштаб» на Пулковском шоссе. Из последнего также уходят сетевые магазины «Шатура» и Forum.

Решение о закрытии неприбыльных магазинов вызвано негибким подходом арендодателей к установлению ставок и снижением потока посетителей в торговых центрах. Прежде всего, страдают объекты с неправильно подобранным пулом арендаторов, без маркетинговой стратегии, с низким трафиком. Торговые операторы отказываются от магазинов, расположенных в центрах с неудачной локацией или концепцией, даже несмотря на снижение в них арендных ставок.

«Петербург и в докризисные годы видел разные примеры открытия полупустых торговых центров. Оценить критическую массу магазинов, при которой новый проект может быть открыт, всегда очень сложно. Но сейчас более важное значение приобретает психологический фактор при принятии того или иного решения: в начале – о подписании контракта, затем – о выходе на финишную отделку магазина, ну и наконец – о его открытии», – рассуждает управляющий партнер «АйБи Групп», вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов Юрий Борисов.

«Проведена черта между успешными и не очень удачными торговыми центрами. Как с точки зрения концепции и расположения, так и с точки зрения управления ими. В успешных торговых центрах и в условиях кризиса тяжело найти свободные площади», – поясняет Владислав Фадеев. Так, в торговых центрах «Сенная» и «ПИК» на Сенной площади все помещения заняты и сегодня, даже существует конкуренция между арендаторами. Не планируют снижаться арендные ставки и в обеих «МЕГАХ».

Помочь многим проектам торговой недвижимости выжить и повысить эффективность в период кризиса может своевременная реконцепция. «Дефолтные проекты попадут в банки, финансовые организации передадут их в инвестфонды по залоговой стоимости. На рынке в скором времени будут пользоваться популярностью услуги по антикризисному управлению», – добавляет Алексей Лазутин.

Готовьте ваши галстуки!

В этом году основой ценообразования на рынке аренды торговой недвижимости станет балансирование собственников и управляющих компаний между тем, чтобы привлечь и удержать арендаторов и при этом не обрушить рынок. В АРИН конкретизируют: в настоящее время арендные ставки корректируются селективно, в зависимости от статуса оператора, успешности самого торгового центра, фактических показателей работы арендатора на объекте.

Арендные ставки в торговых центрах, по мнению Николая Казанского, достигли своего максимума еще в третьем квартале прошлого года: «С начала сентября операторы начали настаивать на снижении стоимости аренды, но до конца 2008-го это не отразилось на реально заключенных сделках». По его словам, ставки за отдельные модули в одном и том же торговом центре колеблются в достаточно широких пределах. Это определяется, в первую очередь, размерами арендной площади и этажом, на котором она находится, товарной группой, конфигурацией и др. Также немаловажным фактором является заглубленность торговых площадей относительно основных потоков посетителей (спрос на максимальную протяженность витрин относительно основных людских потоков). Среди главных факторов, оказывающих влияние в результате переговоров арендаторов и арендодателей, участники рынка отмечают успешность торгового центра в целом, профиль и ценовое позиционирование арендатора, его способность генерировать покупательские потоки и т. д.

Стоимость аренды помещений в торговых комплексах, по данным GVA Sawyer SPb, с начала этого года снизилась в среднем на 7–10%. В Maris Properties называют иные цифры – падение составило 30–50%. «Практически все операторы российских торговых центров платят фиксированную арендную плату, представляющую больший интерес для арендодателя. Однако все чаще используются смешанные модели начисления арендных ставок, которые рассчитываются либо как процент от оборота, либо используется фиксированная арендная ставка плюс процент от оборота», – констатирует Николай Казанский. «В некоторых объектах ставки упали дифференцированно – от 5% до 50%, – добавляет Антон Вихарев. – Но их дальнейший существенный пересмотр не прогнозируется. Все, кто вел переговоры, либо уже договорились о дисконте на какой-то период, либо покидают помещения». Ранее основной коридор ставок аренды в торговых центрах находился в пределах $45–150, теперь он сместился до $25–80 за кв. м. Но есть и исключения как в большую, так и в меньшую сторону.

В GVA Sawyer SPb отмечают, что успешные торговые центры предпочитают сохранять уровень арендных ставок, а вот во многих строящихся объектах условия аренды изменились. Например, если ранее страховой депозит (см. словарь) составлял три месяца, то сейчас арендодатели готовы работать без такового. «Во всех одиннадцати объектах, запланированных к открытию в этом году, существенно перенесены сроки ввода. При этом зачастую сами девелоперы затрудняются назвать более-менее определенную дату открытия. Не удивительно, что ставки аренды, по которым пытаются сдавать торговые площади в этих объектах, ниже рыночных», – поясняет Юрий Борисов.

При этом есть компании, которые готовы на любые условия арендатора и прямо спрашивают: «Сколько вы готовы заплатить?» Эксперт заключает: «Это говорит о том, что в условиях продолжающегося кризиса давать оценки развития рынка даже на краткосрочный период можно, только введя себя в трансцендентальное состояние. Мне кажется, что тот, кто делает это сегодня, рискует, перечитав свои прогнозы в конце года, «повеситься» на собственном галстуке».

Словарь

Страховой депозит – аванс на случай непредвиденных обстоятельств: арендатор съехал из офиса раньше обозначенного в договоре срока, нанес финансовый или материальный ущерб собственнику помещений и пр.

Справка

По данным петербургских консалтинговых компаний, общий объем качественных торговых площадей в Петербурге к началу второго квартала 2009 года составил 3,3–4 млн кв. м (арендопригодные – 2,4–2,7 миллиона «квадратов»). Некоторый разброс в показаниях объясняется различным подходом аналитиков к оценке предложения: например, в Colliers International SPb учитывают только объекты с арендопригодной площадью не менее 4 тыс. кв. м.

По оценкам компании, на сегодняшний день в Петербурге действуют 148 подобных объектов, 81 из них – площадью более 10 тысяч «квадратов». При этом на долю торговых и торгово-развлекательных комплексов приходится 71% (2,6 млн кв. м), гипермаркетов – 13% (498 тыс.), DIY-центров – 9% (354 тыс.), специализированных мебельных центров – 6% (242 тыс.), гипермаркетов cash&carry – 1% (52 тыс.) рынка.

Большинство действующих торговых центров расположены в Приморском, Выборгском и Московском районах. На их долю приходится соответственно 22%, 17% и 13% общих площадей по городу. Менее всего современными торговыми площадями обеспечены Петроградский, Всеволожский и Пушкинский районы – не более 1% каждый.

Дмитрий Кирман

Дата публикации: 11:04 19 мая 2009

Источник: bpn.ru