На свои гуляю!

Ипотека в России делает первые шаги. Но на загородном рынке она еще не вышла из пеленок - большая часть покупок делается по традиции на свои кровные. У кого своих средств не хватает, вынуждены идти в более дешевый сегмент рынка или откладывать покупку на долгие годы. Но ростки цивилизованного финансирования все же появляются, правда, удовольствие это пока не из дешевых.

Генеральный директор Международной академии ипотеки и недвижимости Татьяна Никитина привела следующие цифры: на 1 января 2005 года ипотечные кредиты выдавали в России 160 банков, в Москве декларируют ипотеку в перечне своих услуг более 50 банков, в среднем каждый месяц появляется один-два банка, которые готовы заниматься ипотекой. Реально же на московском рынке дают ипотечные кредиты порядка 40 банков. Однако только 15 из них готовы давать кредиты на загородную недвижимость, причем многие кредитуют только корпоративных клиентов. Объемы кредитования тоже крайне малы не только для масштабов страны, но даже для Подмосковья.

Выдачу кредитов на покупку загородной недвижимости для широкого пользователя банки начали сравнительно недавно. Это кажется странным - доходность рынка загородной недвижимости достаточно высока. Однако этот вид кредитования связан с более высокими рисками, чем ипотека квартир, говорят специалисты, поэтому и процентные ставки, и первоначальные взносы здесь выше. Как правило, первоначальный взнос заемщика - это 30-40% от стоимости коттеджа, а средняя процентная ставка - 14-15% в валюте, в рублях - 16 процентов. Вводим в ипотечный калькулятор стоимость самого скромного коттеджа за 0 тысяч. Минус 0 тыс., которые платим сразу. Остается 0 тысяч. Ставка 15%, срок 10 лет. Нажимаем кнопочку. Результат: общая сумма выплат 7 тыс. (27 в месяц), в том числе проценты банка - 7 тыс. (почти равны сумме кредита). Согласитесь, это немного обидно. И это еще без страховки и прочих накладных расходов, так что сумму кредита можно смело удваивать.

ПЛАТА ЗА РИСК: ОДИН ДОМ СЕБЕ, ОДИН - БАНКУ

Самый выгодный для заемщков процент, считает Т.Никитина, у Сбербанка и Banque Societe Generale Vostok - 11% в валюте. Под 12% в валюте (для своих клиентов это может быть и 10%) кредитует банк "Метрополь", хотя по большому счету назвать его программу ипотечной нельзя - в основном, они выдают кредиты под залог уже имеющейся недвижимости. Банки, работающие по программе АИЖК, кредитуют на 27 лет, а те, кто кредитует по собственным программам - на срок не более 10 лет. Получить кредит довольно непросто, считает Татьяна Никитина: "Абсолютно белая зарплата, конечно, приветствуется, но таких клиентов мало. Среди серых заемщиков тоже есть цветовая градация: если заемщик светло-серый, то есть может представить документы, подтверждающие часть дохода - это одно, если более темный - другое".

На самом деле, сложности не только в заемщике. В первую очередь, развиваться кредитованию не дает "земельный вопрос". Дело в том, что в случае с загородом, приобретаемая собственность состоит из двух неотъемлемых компонентов - дома и земли. По мнению некоторых аналитиков, порядка 70% прав на земельные участки оформлены с нарушениями. У продавцов могут просто отсутствовать правоустанавливающие документы на участок. Не секрет, что часто уже строительство ведется, а документы на землю оформляются задним числом, или не оформляются вообще. Не всегда соблюдается порядок перехода земель из одной категории в другую.

Вторым препятствием для банка в деле кредитования, является оценка собственности. Если в городе признаки жилья легко поддаются типизации, то за городом каждый жилой дом настолько индивидуален, что оценщики не всегда могут достоверно его оценить. "Были примеры, - говорит Татьяна Никитина, - когда один и тот же дом разные оценщики оценивали с погрешностью в 200-300 тысяч долларов". Сложно оценить и качество строительства, так как чаще всего индивидуальные застройщики привлекают к строительству гастарбайтеров, которые могут построить красивый дом, но что будет с ним после нескольких лет эксплуатации, никто предсказать не может. После окончания строительства, многие элементы дома скрыты от глаз оценщика - фундамент, коммуникации и так далее. Оценка по доходности тоже едва ли возможна: рынок сдачи коттеджей в аренду слабо развит.

ЦЕНА, СТОЙ, РАЗ-ДВА!

Поскольку суть ипотеки в залоге недвижимости, банку важно, чтобы реальная стоимость заложенного имущества не упала. Поэтому банки предпочитают кредитовать отдельные коттеджные поселки, где им хорошо известен застройщик, где можно контролировать сам процесс строительства и качество застройки. Кроме того, на рынке загородного кредитования есть специфические риски, способные влиять на стоимость объекта в будущем. Вне зависимости от воли владельца поселок может расшириться, рядом может появиться карьер, промзона. И если кредитовался коттедж в лесу по одной стоимости, то в случае появления там нежелательных изменений, цена может резко снизиться. Довольно велики и такие риски как, к примеру, разлив реки, лесной пожар или какие-то иные непредвиденные обстоятельства.

Не способствуют бурному выходу банков с кредитными предложениями и то, что суммы кредитов на загородные объекты обычно выше, чем на городские. Коттеджи дороже квартир, а значит, риск невыплат по столь большим суммам может существенно повлиять на бюджет банка. Конечно, в механизм ипотеки заложены инструменты разрешения таких проблем (против пожаров есть страхование, против невозврата кредита - продажа недвижимости с торгов), но пока есть менее хлопотные виды кредитования, многие банки просто не хотят связываться.

БАНКОВСКИЙ ПРАКТИКУМ

Кредитовать загородную недвижимость можно в двух направлениях - кредитовать девелопера или частных лиц. Например, Городской ипотечный банк  кредитует только физических лиц. Есть три основные схемы: кредитование покупки готового дома с участком; кредитование под земельный участок, чтоб на нем строить дом. И еще один, самый дорогой для заемщика продукт - кредитование под объект незавершенного строительства. Первый случай достаточно прост и очень похож на ипотечное финансирование квартиры. Второй и третий - гораздо сложнее и требуют разъяснений.

В пакете законов, принятом в конце 2004 года, появилась норма, позволяющая использовать земельный участок для обеспечения кредита. И здесь для банка вновь встает вопрос оценки. "Мы попросили нескольких оценщиков оценить земельный участок в 15 соток в Нарофоминском районе, - рассказывает Екатерина Колесова, начальник правового управления Городского ипотечного банка. -  Оценка варьировалась от 18 тысяч до 160 тысяч долларов". Дом оценивать проще - если нет аналогов, можно оценить по сметной стоимости - сколько денег реально надо потратить, чтобы возвести такое строение с поправкой на местоположение и ликвидность. Для снижения своих рисков при выдаче кредита под залог участка, банк применяет коэффициент кредит-залог. То есть, когда заемщик собирается что-то строить, уже имея в собственности земельный участок,  банк дает кредит в размере половины оценочной стоимости земли.

В случае, когда берется кредит под объект незавершенного строительства, многое меняется. "В этой ситуации предмет залога можно назвать по-разному - дом с участком, или участок с улучшениями", - говорит г-жа Колесова. Сейчас вообще в моде западная концепция, что здание - это улучшение земельного участка. И это улучшение может тоже служить предметом залога. Все что возводится на участке до полной выплаты кредита, становится обеспечением по ипотеке. По мере строительства можно постепенно увеличивать и сумму кредита, поскольку объект становится дороже. Однако при таком индивидуальном подходе очень высоки издержки по многоэтапной оценке и переоформлению, поэтому кредитный продукт получается весьма дорогой. По мнению г-жи Колесовой,  все участники рынка должны быть заинтересованы в том, чтобы добиться максимальной стандартизации кредитных продуктов на загородном рынке - это даст возможность снизить ставку и сократить сопутствующие расходы.

СТАНДАРТЫ СПАСУТ МИР

Делая шаг в этом направлении, уже в апреле 2005 года Городской ипотечный банк должен выйти на рынок со стандартизированным продуктом: обращаясь по поводу дома в конкретном поселке, можно будет получить стандартный кредит. Смысл в том, что если застройщику необходим банковский кредит, то он должен сделать межевание участков с тем, чтобы иметь возможность передавать их в залог. Далее банк заключает договор с покупателем на конкретный участок и конкретный дом. Застройщик платит банку 40% первоначального взноса из своих средств, и на эти деньги начинается освоение участка, делаются улучшения, которые пойдут в залог вместе с участком.

Застройщик и заемщик определяют, до какой степени готовности эти улучшения должны дойти. Кто-то хочет, чтобы дом был подведен под крышу, но без внутренней отделки и регистрации, кто-то лишь вырытый котлован. Делаются все эти улучшения, затем заключается кредитный договор, где залогодателем выступает застройщик как третье лицо. Он дает в залог этот земельный участок, на котором строится дом для покупателя. При этом деньги тут же перечисляются самому застройщику. После чего он спокойно переводит собственность под залог банка, а права оформляются на покупателя. Схема довольно проста и выгодна для всех сторон.

Дата публикации: 13:03 03 марта 2005

Источник: bpn.ru