Ценовой максимум

На протяжении уже нескольких лет Москва считается одним из самых дорогих городов по стоимости гостиничных услуг. И даже в период кризиса цены на размещение остаются достаточно высокими. Почему?

Исторический экскурс

Так сложилось, что гостиничный бизнес в нашей стране стал развиваться одним из самых последних. В начале 1990-х гг. первым оживился сегмент торговой недвижимости, затем жилой и офисной. Активное же строительство отелей началось только после кризиса 1998 г. В основном возводились пятизвездочные объекты в центре Москвы. В результате, как отмечают эксперты, с одной стороны, в столице произошел дисбаланс между бюджетными и дорогими номерами в пользу последних, а с другой — по-прежнему ощущался дефицит качественного фонда, что было связано с общей нехваткой отелей в мегаполисе. Поэтому до начала нынешнего кризиса средний показатель доходности на номер в столичном отеле считался чуть ли не самым высоким в мире. По словам Олеси Парпара, старшего консультанта департамента консалтинга и оценки компании Colliers International, высокие цены на гостиничные номера в Москве были обусловлены ростом платежеспособного спроса. Причем не столько за счет гостей, прибывающих в столицу с культурными и познавательными целями (их число как раз сокращалось), сколько благодаря увеличению числа бизнес-туров, что было связано с ростом экономики и деловой активности. Параллельно происходило уменьшение городского гостиничного фонда — объем введенных в эксплуатацию номеров только однажды (в 2007 г.) превысил число выведенных. В основном выбывали большие гостиницы экономкласса, ориентированные на туристов.

Соответственно, эти факторы также стимулировали рост стоимости размещения. В свою очередь неподъемные цены приводили к сокращению количества туристических групп и сезонным колебаниям заполняемости отелей. Словом, круг замкнулся. Изменилась ли ситуация с наступлением кризиса?

Обвального падения не предвидится

Как и прогнозировали эксперты, финансовые и экономические трудности значительного влияния на отельный бизнес не оказали. «Столица и после кризиса сохраняет свои позиции. В январе 2009 г. Москва была вторым после Женевы городом по показателю средней цены продажи гостиниц, но лидировала по показателю доходности номера (room yield). Основная причина высокой стоимости размещения — опять же дефицит качественного предложения. У нас его в десять раз меньше, чем в Лондоне или Париже, и в 2,5 раза — чем в Вене, Барселоне или Праге, принимающих сопоставимое с российской столицей количество иностранных посетителей», — отметила Марина Смирнова, старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle Hotels.

Между тем, по данным компании DTZ, средняя стоимость номера за первые два месяца этого года в Москве снизилась на 15% по сравнению с теми же двумя месяцами прошлого года. Но не стоит забывать, что с началом кризиса произошла существенная корректировка курса рубля по отношению к доллару. В результате при пересчете рублевые цены показали рост в среднем на 25%. Если учесть, что ослабление отечественных дензнаков сопровождалось подорожанием коммунальных услуг, и, как следствие, увеличением операционных и эксплуатационных расходов гостиниц, то можно предположить: обвального падения не предвидится.

Снижение цен, безусловно, будет, но не столь резкое, как в других сегментах коммерческой недвижимости. По мнению М. Смирновой, это связано как с сокращением бюджетов на поездки основных клиентских групп, так и с деятельностью самих гостиниц, ведь операторы пытаются за счет скидок привлечь потребителей своих услуг.

Вследствие спада деловой активности в мире в целом и в России в частности интенсивность межрегиональных (международных) обменов существенно снизилась, что отразилось на заполняемости московских гостиниц. По данным компании Jones Lang LaSalle, в феврале этот показатель в среднем уменьшился на 7–8% по сравнению с февралем прошлого года. «Загрузка успешно управляемых и удачно расположенных столичных отелей в настоящее время довольно высокая — 65–75%. Другие гостиницы показывают худшие результаты — 45–55%. В некоторые дни вся гостиничная база Москвы заполнена на 85–95%», — уточняет М. Смирнова. Это означает, что прибыль отеля в любом случае сокращается, даже если стоимость номера остается на прежнем уровне. «Опыт показывает, что, когда мировые рынки выйдут из рецессии и начнется рост, гостиницам будет крайне сложно обосновать резкий рост цен. Все эти факторы и объясняют нежелание отельеров значительно снижать их сегодня, предпочитая за те же деньги предлагать гостям дополнительные услуги и опции», — считает Марина Руднева, управляющий директор C.E.H.I. (управляет отелями AZIMUT Hotels в странах Евросоюза).

Скидки, опции и бонусы

Например, за последний месяц компания «АЗИМУТ Сеть Отелей» ввела несколько программ, рассчитанных на разные категории гостей. В частности, были отменены жесткие временные границы въезда-выезда из номера, фактически добавлено 18 бесплатных часов. Также используется программа, рассчитанная на семейный отдых, в нее входит бесплатное проживание детей в номере с родителями, а корпоративным клиентам теперь предлагается безвозмездная аренда конференц-зала.

Кроме того, операторы пытаются приостановить падение спроса, предоставляя различные скидки. «В целом такой политики придерживаются практически все отели — и luxury, и mid-market, но для дорогих гостиниц политика снижения стоимости более рискованное мероприятие, чем для среднего ценового сегмента, поскольку luxury несет более высокие расходы, сократить которые они не могут. Судя по результатам первых месяцев 2009 г., такая политика (стимулирование загрузки путем снижения цены) уже дает результаты: если в конце 2008 г. спрос сокращался на 10–15% в месяц, то в январе-феврале — на 7–10%», — комментирует М. Смирнова.

Помимо всех негативных моментов, в кризисной ситуации четко проявляются преимущества профессионального управления. Одно из них — высокая доходность номера. Кстати, room yield представляет производное загрузки и средней цены продажи. Это основной показатель, на основании которого можно судить об успешности работы гостиницы на рынке». По словам М. Смирновой, операторы пытаются найти и новые клиентские аудитории.

Например, если гостиницы высокого ценового сегмента Москвы ранее не жаловали групповых туристов, то сегодня они готовы работать и с этим сегментом, а также сократить расходы (найти более дешевых поставщиков, отказаться от предоставления некоторых услуг, уменьшить расходы на персонал).

Резерв еще есть

Как поступают западные гостиничные операторы? Европа почувствовала влияние кризиса значительно раньше России. По мнению М. Рудневой, отели начали постепенно снижать цены на свои услуги уже осенью 2008 г., конечно, стараясь не афишировать данный факт. И это вполне разумно, поскольку европейцы относятся к своим тратам щепетильнее, чем россияне.

Впрочем, существует и другая точка зрения. На Западе даже больше, чем в Москве, пользуются популярностью различные спецпредложения. В результате у европейских отельеров уменьшаются не тарифы, а средние цены продаж. В Лондоне в январе ADR (average daily rate — средняя цена за номер) снизилась на 30%, в Париже — на 20%, Берлине — на 16%.

Так или иначе, но по сравнению с большинством европейских столиц резерв для понижения цен у Москвы остается весьма солидный.

Если говорить о заполняемости, то, по словам Дэвида Дженкинса, директора отдела гостиничной недвижимости компании DTZ, за первые два месяца 2009 г. в Лондоне загрузка отелей упала на 5%, а в Париже — на 7%.

В настоящее время отельеры активно борются за своих гостей. «И это хорошо. Повышается качество и количество услуг и предложений, гостям предлагается большой выбор. Если в сегменте офисной недвижимости эксперты называют 2009 г. годом арендатора, то для рынка гостиничных услуг это год гостя», — считает М. Руднева.

Алла Нечаева

Дата публикации: 08:34 21 мая 2009

Источник: bpn.ru