Вторичный рынок. Квартиры в городах Подмосковья

Весна 2009 г. принесла на вторичный рынок Московской области возобновление спроса, рост сделок и небольшую корректировку цен. Не дождавшись серьезных скидок, покупатели, подбирающие малобюджетные варианты, ориентируются на дальние районы или низкокачественное жилье.

В 2009 г. финансовый кризис продолжает оказывать серьезное влияние на рынок вторичной недвижимости Московской области. Сокращение доходов населения и значительное сужение рынка ипотечного кредитования привели к тому, что количество сделок купли-продажи жилья сократилось почти вдвое по сравнению с докризисными показателями. По словам Алексея Кудрявцева, руководителя департамента маркетинга МИАН, в последние месяцы 2008 г. спрос на вторичное жилье Подмосковья носил преимущественно исследовательский характер — число обращений клиентов в областные агентства недвижимости по сравнению с летними месяцами сократилось почти на треть.

В январе — феврале 2009 г. был зафиксирован всплеск интереса, но реальные сделки заключались редко, так как потенциальные покупатели продолжали занимать выжидательную позицию, в основном интересуясь динамикой цен и скидками, предлагаемыми продавцами. Рынок оживился только в марте. По данным МИАНа, число сделок увеличилось почти на 30% и вернулось к показателям IV квартала 2008 г. Хотя, как отметил Валерий Барнинец, генеральный директор АН DOKI, сделки с использованием ипотечных кредитов практически отсутствовали.

По подсчетам Аналитического центра корпорации «Инком», в марте общий объем предложения увеличился на 10,7% (28 700 объектов). Максимально — на 16,7% вырос объем в сегменте жилья низкого качества, наименьшее изменение предложения (рост на 6,8%) было зафиксировано в сегменте дорогих квартир. Руководитель аналитического центра Корпорации «Инком» Дмитрий Таганов считает, что большая часть жилья, которое позиционируется в Московской области как элитное или класса премиум, сосредоточено в жилых комплексах городов-сателлитов на престижных западном и северо-западном направлениях. Как правило, такие объекты официально относятся к подмосковным городам, но фактически располагаются вне городской застройки — на обособленных огражденных и охраняемых участках с лесными деревьями.

Зоны спроса

По данным корпорации «Инком», заметно вырос спрос на недорогое жилье, расположенное во второй (между автотрассами Малое и Большое Московские кольца) и в третьей (за пределами Московского большого кольца) зонах (соответственно на 36 и 9%). «В кризис люди ищут более доступное жилье и переезжают в удаленные города Подмосковья», — объяснил данную тенденцию Д. Таганов.

По словам А. Кудрявцева, традиционно более 80% спроса на вторичную недвижимость Подмосковья сосредоточено в 30-километровой зоне от МКАД (города Одинцово, Красногорск, Химки, Мытищи, Люберцы, Балашиха, Реутов). По данным АН DOKI, по отношению к декабрю прошлого года спрос на недвижимость в Химках вырос на 16%, а количество сделок — на 8,3%, в Красногорске данные показатели составили 14,7 и 6,9%, в Реутове — 9,7 и 3,6% соответственно.

По данным МИАНа, повышенный интерес у покупателей вызывали города, где в последние годы было развернуто масштабное строительство жилья и инфраструктуры (Троицк, Щербинка, Королев, Железнодорожный, Видное, Домодедово, Подольск, Раменское, Жуковский, поселки Московский, Котельники, Октябрьский). «Чаще всего покупатели интересуются квартирами площадью 50–70 кв. м в современных панельных домах, отдавая предпочтение сериям П-3М, П-44Т, Копэ-М-Парус», — отмечает Д. Таганов.

По словам А. Кудрявцева, за последние полгода на перечисленные населенные пункты приходится около 70% от общего числа совершенных сделок. А в целом по рынку недвижимости Московской области наиболее востребованными являются одно- и двухкомнатные квартиры в современных домах с бюджетом покупки в 3–4,3 млн руб. Все опрошенные эксперты отметили, что проблемой большинства городов Московской области является преобладание морально устаревшего и ветхого жилого фонда. По данным сайта arn.ru, по итогам I квартала 2009 г. доля пятиэтажного кирпичного жилья на вторичном рынке недвижимости региона составила 15% от общего объема, пятиэтажного панельного — 11%, девятиэтажного панельного — 11%, тогда как дома современных 17-этажных панельных серий — 7,6% рынка, здания из современного монолита и кирпича (10–12 этажей) — 4,6%, а доля чисто монолитных конструкций (13–14 этажей) не превысила 3,5%.

Весеннее подорожание?

Март стал первым месяцем после начала кризиса, когда в Московской области среднемесячная цена предложения выросла. По данным Аналитического центра корпорации «Инком», по итогам марта средние показатели увеличились как в рублях (на 0,2%, до 86 400 руб./кв. м), так и в долларах (на 3,6%, до 2500 долл./кв. м). С наступлением весны аналитики компании отметили существенное (на 27%) снижение срока экспозиции квартир — 48 дней против 61 дня в декабре 2008 г.

Следует отметить, что еще в феврале, по подсчетам «Аналитического консалтингового центра «Миэль», снижение цен в рублях составило 1,7% за месяц, в долларах — 10,2%. Всего же, по информации АН DOKI, с октября 2008 г. (с начала кризиса) цены на вторичном рынке Московской области снизились на 33,5%, а с декабря 2008 г. — на 22%.

По данным сайта arn.ru, в марте максимальный объем предложения — около 10% — пришелся на квартиры, выставленные на продажу по цене близкой к 2300 долл. за 1 кв. м, 6,5% — по цене 1200–1500 долл. за 1 кв. м, доля жилплощади стоимостью от 3000 долл. за 1 кв. м и более составила 6%.

Самую дорогую в Подмосковье жилплощадь — от 97 до 104 тыс. руб. за 1 кв. м, по данным МИАНа, традиционно предлагают в городах-спутниках (Красногорск, Видное, Мытищи, Реутов, Одинцово, Химки). Максимальные ценовые показатели зафиксированы в Реутове и Химках, где существенная доля предложений — это квартиры в монолитных и монолитно-кирпичных домах, возведенных в последнее десятилетие. Для сравнения, в престижных городах Красногорске и Одинцове преобладают панельные новостройки.

Минимальные цены на жилье — 50 и 57 тыс. руб. за 1 кв. м — зафиксированы в удаленных от Москвы городах: Ногинске и Павловском Посаде, Ступине, Кашире, Шатуре и др. Например, в Павловском Посаде (ул. Покровская) трехкомнатную квартиру в 15-этажном новом доме общей площадью 76 кв. м продают за 2,6 млн руб., в Кашире (мкр-н «Бугор») квартиру из стольких же комнат (69 кв. м) предлагали в апреле за 2,82 млн руб., а в Шатуре (ул. Интернациональная) за трехкомнатную квартиру в пятиэтажном блочном доме общей площадью 55 кв. м хотят получить 2,1 млн руб.

По мнению Д. Таганова, квартиру за 1 млн руб. можно подобрать в Можайске, Ступине, Егорьевске, хотя такие предложения единичны. Эксперт считает, что чаще всего это жилье расположено в обшарпанных панельных хрущевках или в двухэтажных домах барачного типа. Хотя большая часть самых дешевых подмосковных квартир находится не в городах, а в селах и поселках в окрестностях города, отмечает он. По оценке риэлторов, понижает уровень ценовых показателей неблагоприятная экология, наличие большого количества промышленных объектов и нерешенные проблемы с транспортной доступностью. По данным МИАНа, за I квартал 2009 г. в таких населенных пунктах зафиксировано самое значительное снижение стоимости 1 кв. м — до 10,8% по отношению к декабрю 2008 г.

Качественное городское жилье, позиционируемое продавцами как элитное, на рынке вторичной недвижимости Московской области представлено в незначительном объеме. По оценке экспертов, его доля составляет не более 4% от всего рынка. Это позволяло и в 2009 г. продавцам удерживать цены практически на докризисном уровне. Например, в пос. Заречье, что вблизи Одинцова, продается четырехкомнатная квартира в клубном ЖК «12 месяцев» общей площадью 275 кв. м за 31 млн руб. (более 110 тыс. руб. за 1 кв. м). За пятикомнатную квартиру в трехэтажном таунхаусе (с евроремонтом и мебелью) общей площадью 275 кв. м в г. Красногорске (ул. Аникеевская) хозяева в апреле хотели получить 40 млн 90 тыс. руб. (145 112 руб. за 1 кв. м). Риэлторы из «Инкома» говорят, что многомиллионные цены встречаются и на других, менее популярных направлениях. Например, в Долгопрудном выставлена на продажу квартира за 31 млн руб. Это двухуровневая девятикомнатная квартира общей площадью 580 кв. м. В доме имеется подземный паркинг и бассейн, территория огорожена и находится под охраной. В Королеве продается четырехкомнатная квартира (181 кв. м) за 24,5 млн руб. Клубный дом на 14 квартир расположен в живописном месте и окружен вековыми соснами. Но интерес к дорогим объектам небольшой. Риэлторы объясняют это тем, что покупатели ожидают существенного дисконта.

Хотя, по прогнозу А. Кудрявцева, в ближайшие несколько месяцев не предвидится ни большого снижения, ни роста цен на объекты Подмосковья. «Ценовые показатели будут варьироваться вокруг достигнутых по итогам последних месяцев значений в диапазоне ±1–2% в зависимости от сегмента рынка», — уточняет он. Анализ трендов рынка вторичной недвижимости, подготовленный аналитиками корпорации «Инком», также подтверждает наличие курса на стабилизацию. «Прогнозировать дальнейшее развитие рынка недвижимости Московского региона сегодня затруднительно, поскольку его сценарий напрямую зависит от общего состояния экономики страны», — считает А. Кудрявцев.

Елизавета Шольковская

Дата публикации: 08:41 21 мая 2009

Источник: bpn.ru