Покупка загородного дома: ждем ипотеку, берем рассрочку

Ипотека на рынке загородного жилья все время находится в тени своей городской «старшей сестры». И появилась она позже (как минимум, года на три), и даже в самые благоприятные моменты не достигала таких же заметных высот. А разразившийся в прошлом году кризис практически полностью прихлопнул все то, что было достигнуто. Тем не менее, можно ожидать, что с нормализацией общеэкономической ситуации загородная ипотека вернется. Просто не бывает так, чтобы развитый, динамичный рынок недвижимости – а возможности получить кредит нет.

Болезни роста: сложность оценки…

Почему даже в те времена, которые сегодня принято называть «докризисными», загородная ипотека была развита не очень хорошо? Отвечая на этот вопрос, эксперты называют сразу несколько причин.

Прежде всего, загородный рынок был в целом менее зрелым, там больше всевозможного разнобоя с ценами. Это в городе в каждом районе одновременно продается минимум десяток похожих квартир – проанализировав базу предложений, можно за 10 минут понять, сколько стоит интересующий нас объект. С загородной недвижимостью такая операция часто оказывалась невозможной – аналогов нет. А объективная оценка стоимости – один из ключевых аспектов кредитования.

…больше риски…

Еще за городом присутствовало гораздо больше всевозможных рисков – некоторые из них для городской недвижимости просто неведомы. Например, целевое назначение земли – если оно «неправильное», есть большая опасность, что строение снесут. В итоге перечень объектов, для которых кредиты были доступны, резко снижался. «Ипотеку выдавали только под так называемые «земли поселения» в статусе ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), - сказал корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.ru Виктор Мартанов, начальник отдела продаж Управления реализации проектов компании «Велес Капитал Девелопмент».

«В загородной недвижимости намного выше риски фатального ущерба – например, пожара, - продолжает перечень Надежда Волохова, зам. директора компании «Усадьба». – В городе проекты домов создаются солидными проектными организациями, вероятность того, что здание развалится через три года, сведена к нулю. За городом же такая ситуация вполне возможна – из-за ошибок в конструировании или возведении, например, фундамента дом через несколько лет годится только на то, чтобы снести его до основанья… Банки, конечно, очень опасались, не окажутся ли они в итоге с таким вот «предметом залога».

Если объект не готов, а только строится, то для загородной недвижимости выше была и опасность того, что его не завершат никогда. Разумеется, возможны исключения, но в целом компании-застройщики, работающие на загородном рынке, менее крупные, чем городские. И – в случае чего – они вряд ли смогут рассчитывать на помощь государства.

Надо отметить, что дальнейший ход событий полностью подтвердил эти соображения. В Москве и городах Подмосковья на стройках, остановившихся из-за кризиса, какая-то жизнь идет: одним застройщикам власти подкинут деньжат, в другом случае передадут проблемную стройплощадку более надежному подрядчику. Недостроенные коттеджные поселки просто стоят брошенными: государство считает, что их строят богатые и для богатых, а они должны сами разбираться со своими проблемами.

…и не так, чтобы очень надо

И еще одно соображение – последнее в списке, но отнюдь не по значимости. Многие застройщики искренне считали, что ипотека им ни к чему. Относительно недавно, в начале 2007 года, когда на московском рынке ипотека уже «бурлила», автор этих строк беседовал с начальником отдела реализации одного весьма недешевого коттеджного поселка. «Нашим покупателям, - было сказано мне, - ипотека не нужна. Они даже не интересуются возможностью получения кредита: все приходят с чемоданами наличных».

В дальнейшем, конечно, многие застройщики свою точку зрения поменяли и стали работать с банками. Результаты не замедлили сказаться – например, как говорит Виктор Мартанов («Велес Капитал Девелопмент»), в их поселке «Велегож-Парк» (Тульская область, 100 км от МКАД по Симферопольскому шоссе) примерно 25% покупателей пользовались ипотечными кредитами, которые выдавал «Сбербанк». Еще пару лет, и загородная ипотека догнала бы городскую. Но тут случился кризис.

У банков все замерзло

Разразившийся в середине прошлого года кризис ударил по всей ипотеке – и в городе, и за городом. По данным, которые приводил гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка, в первом квартале нынешнего года российские банки выдали ипотечных кредитов на 27-30 млрд. рублей – это более чем в пять раз меньше, чем было в январе-марте 2008 года (150,8 млрд.).

«Можно сформулировать несколько причин сокращения ипотечного кредитования, - отмечает Виктор Мартанов («Велес Капитал Девелопмент»). – Это и недостаток свободных средств у банков, и резко понизившаяся платежеспособность потенциальных заемщиков». Банки ужесточили условия выдачи кредитов – в частности, отказались от того, чтобы учитывать «серые» доходы заемщиков. «Банки также установили очень высокий процент по кредиту – многие делают это сознательно, ставка объявляется «заградительной», чтобы не вычеркивать ипотечную программу из перечня своих услуг», - отмечает эксперт.

Оставшиеся случаи ипотеки наши консультанты характеризовали как «единичные». Их дают, во-первых, людям с высокой «белой» зарплатой – такие, несмотря на все разговоры о всеобъемлющем характере кризиса, все-таки сохранились. Не так давно удалось прочитать о менеджере крупного окологосударственного холдинга, зарплата которого составляет $20 тыс. в месяц. Человек этот уже в нынешнем году взял ипотечный кредит и очень удивлялся, что это, как говорили, сложно – ему вон дали безо всяких вопросов…

Второе условие – объект должен быть в высокой стадии готовности. Банки также стали отслеживать, не остановились ли продажи данного проекта – тут, видимо, та логика, что если весь поселок востребован, то и продать коттедж в случае чего будет можно; если же данный проект покупателей не интересует, предмет залога получается неликвидным.

И, наконец, получение ипотеки значительно облегчается, если банк сам участвует в финансировании данного проекта. Оказавшись перед альтернативой – ждать веки вечные покупателя с живыми деньгами или «здесь и сейчас» продать тому, кому нужен кредит – банк в нынешние времена, скорее всего, выберет второе.

Создают сами

Кого «тихая смерть» ипотеки не устраивает категорически – это застройщиков. В период, когда покупателей стало мало, отсекать целый пласт клиентов действительно неразумно. Поэтому большинство девелоперских компаний стараются придумывать собственные программы привлечения клиентов. Как бы они ни назывались, по сути все сводится к двум вещам – либо снижаем цену, либо предлагаем рассрочку платежа.

Виктор Мартанов («Велес Капитал Девелопмент») говорит еще об одном варианте – подзабытом уже на нашем рынке бартере, т.е. оплатой покупки не деньгами, а товарами. Правда, добавляет эксперт, зачетные схемы осуществляются только с участием ликвидного товара, и чаще всего товаром оплачивают не 100% стоимости покупки, а лишь некоторую часть. Если же покупатель совсем не имеет денег, но очень хочет заплатить бартером, его товар возьмут по столь низкой цене, что все эта процедура станет для него невыгодной.

Возвращаясь к теме рассрочек от продавца, следует указать на их главную «ахиллесову пяту» - короткие сроки. Застройщики все же не банки – влезать в длинные схемы, предполагающие возврата вложенных средств в течение 10-15-20 лет, они не в состоянии. Поэтому предлагаемые покупателям сроки – год, максимум два. И даже при такой схеме перед продавцами встает серьезная проблема: как обезопасить себя от возможных скачков курса валют?

«Наша компания предпочитает вести расчеты в рублях, - говорит Юлия Веденеева, начальник Управления реализации проектов компании «Велес Капитал Девелопмент». – Но если по условиям сделки присутствует рассрочка платежа на длительный срок (от 3-4 месяцев, максимум полгода), мы фиксируем остаток в иностранной валюте или у.е.». Но даже на таких условиях, по словам эксперта, проходит не так много сделок. Основная масса покупателей предпочитают либо заплатить сразу все 100%, либо оплачивают бОльшую часть суммы. Незначительный остаток обычно вносится в течение 2-3 недель, и этот «кредит» оказывается беспроцентным.

Все будет хорошо!

Несмотря на всем очевидные сложности, будущее ипотеки на загородном рынке выглядит радужно. Правда, для этого должна произойти одна «малость» - нормализоваться макроэкономическая ситуация в стране. Без этого кардинальные улучшения невозможны, никакие усилия игроков собственно рынка недвижимости результата не принесут.

А вот когда общий кризис кончится… «Не думаю, что есть большая разница в возобновлении деятельности ипотечного рынка за городом и в городе, - считает Виктор Мартанов («Велес Капитал Девелопмент»). – Этот кредитный инструмент в принципе заработает вновь с изменением всеобщей картины: выход из кризиса, приток инвестиций в страну, отладка работы всех систем «организма», который ждет выздоровления».

«Рынок восстановится после нормализации всей экономической ситуации в стране и в мире – не раньше, - соглашается Надежда Волохова («Усадьба»). – До этого никакие специальные меры здесь невозможны».

Владимир Абгафоров

Дата публикации: 08:50 21 мая 2009

Источник: bpn.ru