Экономия на временной роскоши

Сегмент элитной аренды, как и сегмент продаж элитного жилья, еще недавно представлялся чем-то незыблемым, не подверженным сиюминутным изменениям. Но сегодня очевидно, что и здесь нашли свое отражение общие тренды рынка недвижимости. Арендаторы очень дорогого жилья переезжают в просто дорогое, а арендодателям ничего не остается, кроме как идти на компромисс при назначении платы.

С ног на голову

На рынке аренды вообще и элитной в частности возник переизбыток предложений. Некоторые из тех, кто купил квартиру с инвестиционными целями, сейчас предпочитают ее сдавать в ожидании времен, когда можно будет снова выставить «квадраты» на продажу. «Изменение структуры и источников получения доходов подталкивает многих владельцев пробовать себя на рентном рынке», – говорит Екатерина Батынкова, управляющий директор компании «Усадьба». Другие объекты освободились из-за отъезда арендаторов.

«Дорогих квартир, предлагаемых внаем, в январе стало больше на 10% к уровню предыдущего месяца, а в феврале еще на 5% январского объема», – утверждает Дмитрий Халин, руководитель департамента стратегического консалтинга и оценки IntermarkSavills.

Спрос, наоборот, стал снижаться, что в условиях кризиса логично. «Крупные компании (как российские, так и иностранные), снимающие жилье для своих сотрудников, отчасти временно прекратили поиск нового жилья, а некоторые из них начали постепенно сокращать штаты, в том числе и тех, кто являлся основной целевой группой сегмента элитной аренды», – констатирует Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood.

Конечно, среди состоятельных арендаторов немало и тех, которые не собираются отказываться от привычных условий существования, потому что могут себе это позволить даже в изменившихся экономических условиях. Многие и не планировали покупать квартиру, собираясь всегда снимать жилье.

«Арендаторы элитных апартаментов в большинстве случаев даже не рассматривают покупку жилья в качестве альтернативы аренде, в первую очередь потому, что приобретение квартиры связано с рядом трудностей и обременений, в частности, с существенно большими финансовыми затратами, необходимостью выполнения отделки или ремонта, временными затратами на оформление документов и др.», – рассказывает Мария Литинецкая. Да и Екатерина Батынкова свидетельствует, что «рынок аренды жилой недвижимости премиум-класса достаточно активен. Можно прогнозировать, что финансовый кризис повлечет изменения в природе возникновения спроса на объекты премиум-класса, но не его уровня активности».

Тем не менее, предложение сегодня намного превышает спрос. Галина Ткач, директор департамента аренды IntermarkSavills, отмечает на рынке элитной аренды миграцию клиентов из более высоких бюджетов: «Более половины спроса сконцентрировано в минимальном бюджете – до $4000 в месяц, в то время как по итогам прошлого года этот сегмент клиентов составлял около трети». Хотя, говорит она, по-прежнему наблюдается определенный дефицит объектов в наиболее востребованных высокобюджетными арендаторами районах, таких как Патриаршие пруды, Лубянка и Китай-город. «Несмотря на то что количество объектов на рынке в целом возросло, найти идеальный вариант до сих пор иногда непросто, особенно если квартира должна отвечать узким требованиям (например, находиться в новом элитном доме или в определенном узко очерченном районе), – рассказывает эксперт. – Нужно быть готовым к тому, что поиск квартиры-мечты в Москве – по-прежнему непростая задача».

Итак, тенденции кардинально изменились. «Рынок элитной аренды всегда являлся достаточно инертным и стабильным, показывая год от года умеренный рост и реагируя с определенным временным лагом на происходящее на рынке продаж элитного жилья, – вспоминает Мария Литинецкая. – Основные изменения зависели от сезонности, поэтому были, так или иначе, предсказуемы. Объемы предложения всегда держались на достаточно высоком уровне, однако спрос был также высок: рынок аренды элитного жилья имеет собственную группу потребителей, нацеленных на временное проживание в качественных условиях». Нынешняя ситуация поколебала эту незыблемость.

Цены заглянули вниз

Дисбаланс спроса и предложения привел к снижению стоимости найма элитного жилья. По данным Blackwood, если в августе 2008 г. ставки выросли более чем на 16%, то уже в сентябре прирост составил не более 1%. В октябре-декабре они падали на 3–6% ежемесячно, в январе снижение несколько замедлилось – менее 2% за месяц. По итогам января средний уровень арендной платы в данном сегменте составил $6390, по итогам февраля – $6280.

Снижение с начала кризиса составило около 16%. «Если цена аренды в экономклассе за февраль даже немного выросла (на 1,7%), то стоимость найма квартир бизнес-класса осталась на месте (рост составил всего 0,2%), а элитный сегмент снова слегка снизился – на 1,3% (в январе он упал больше – на 6,4%)», – приводит данные Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу МИАН. В компании «Усадьба» отмечают, что часть предложений элитного жилья существенно понизилась в цене (до 30%), но доля таких квартир в основном состоит из прежде переоцененных предложений, квартир, владельцы которых высоко мотивированы к скорейшей сдаче своей собственности в аренду, а также собственников объектов, длительное время (некоторые – с лета 2008 г.) экспонируемых на рынке.

Как бы не расходились оценки, направление движения ясно: собственники квартир вынуждены идти на снижение ставок, причем чем дороже квартира, тем больше приходится уступать. Если дешевые квартиры всегда (и сегодня особенно) пользуются высокой популярностью и скидки на их аренду минимальны, то дорогое жилье не является «предметом первой необходимости». «На фоне финансового кризиса и спекуляции слухами о возможном снижении рентных бюджетов арендодатели больше стали идти навстречу арендаторам по условиям договора аренды», – фиксирует Екатерина Батынкова.

Эксперт привела примеры по снижению платы за элитные квартиры. Так, пятикомнатная двухуровневая квартира площадью 310 кв.м на улице Зоологической, с панорамным видом и подземным паркингом, дорогой отделкой и мебелью претерпела удешевление с $25 тыс. до $15 тыс. в месяц. На Осенней улице высококлассная квартира в 279 кв.м с мебелью и техникой до кризиса сдавалась за 15 тыс. евро, сейчас – «всего» за 10 тыс. В Малом Каковинском переулке имеется предложение за $15 тыс., а еще недавно за эту квартиру площадью 206 кв.м, с дизайнерским ремонтом, а также паркингом и мойкой запрашивали $18 тыс. Квартира размером 185 кв.м в Весковском переулке «подешевела» с $17 тыс. до $10 тыс. А на роскошные апартаменты представительского класса в дворцовом стиле (350 кв.м), расположенные на Поварской улице, в которых воссозданы элементы исторической архитектуры и где можно проводить приемы, ставка понизилась с $25 тыс. до $18,7 тыс.

Галина Ткач тоже привела несколько показательных примеров. Пятикомнатная квартира в районе Чистых прудов площадью 300 кв.м с тремя спальнями и кабинетом понизилась в цене с $19,5 тыс. до $15 тыс. в месяц – таким образом, падение составило 23%. Квартира в районе Кунцево, в новом элитном доме, площадью 200 кв.м, с тремя спальнями показала понижение с $11 тыс. до $8,2 тыс. (т.е. на 25%). Трехкомнатная квартира площадью110 кв.м в новом жилом комплексе, с подземной парковкой, в районе Цветного бульвара ранее сдавалась за $6 тыс., теперь же – за $5 тыс. (падение составило 16%). С 25%-ной скидкой была сдана семикомнатная квартира (350 кв.м) в районе Остоженки в новом жилом комплексе: до кризиса собственник просил за нее $40 тыс., в результате подписал контракт на $30 тыс.

По обе стороны баррикад

В последние два года договоры на аренду в основном заключались в национальной валюте. Но с девальвацией рубля арендодателям стало выгодно получать плату в долларах или евро. «В этом году тенденция по заключению договоров в иностранной валюте приобрела ярко выраженный характер, и около 55% из них оформлены с этим условием – с оплатой в долларах по курсу ЦБ. В прошлом году их было всего 5%, – сообщает Галина Ткач. – Это подтверждает ранее сделанный IntermarkSavills прогноз о том, что в наступившем году собственники перейдут на валютные контракты». Однако на рынке покупателя, каковым он становится сейчас, сделать это будет не так-то легко. «На сегодняшний день об увеличении числа арендодателей, устанавливающих арендные ставки в иностранной валюте, можно говорить только относительно сегмента аренды квартир верхних ценовых категорий.

Однако и тут речь пока еще идет только о незначительном (не более 5%) росте количества подобных случаев, а не о складывающейся тенденции, – считает Алексей Кудрявцев. – При этом со стороны арендаторов положительное решение по этому вопросу принимают только те физические лица и корпоративные клиенты, доходы которых привязаны к иностранной валюте. Это преимущественно сотрудники крупных транснациональных компаний, доля которых в общем количестве нанимателей жилья в последнее время существенно сократилась». Остальных клиентов уговорить перейти на валюту будет непросто, учитывая, что предложений на рынке предостаточно. Даже в экономклассе, где недорогие квартиры супервостребованы, арендаторы уверенно держат «рублевую» оборону.

В любом случае потенциальным съемщикам не стоит откладывать поиск объектов в аренду, сейчас их можно найти на выгодных условиях. Сколько продлится перевес рынка в пользу арендатора, неясно, поэтому риэлторы советуют поторопиться. «В то же время не стоит ожидать бросовых цен на эксклюзивные объекты, это априори невозможно, – предупреждает Екатерина Батынкова. – Арендодатели предпочитают оставлять объект за собой, нежели сдавать его за бесценок: амортизация квартиры премиум-класса, уплата коммунальных платежей, налогов и доля чистой прибыли по проекту должны быть для него соизмеримы».

Ирина Богатырева

Дата публикации: 17:05 22 мая 2009

Источник: bpn.ru