Сделка года: дисконт до половины

Заключена самая крупная за последние два года сделка по аренде офисных площадей в Петербурге. Компания Yota займет сразу 9 из 27 этажей недавно достроенного офисного здания МФК «Атлантик-Сити». Цену сделки стороны не разглашают, но эксперты уверены, что это стало возможным только благодаря существенным скидкам.

Компания Yota, предоставляющая услуги беспроводного доступа в интернет, займет 9 этажей (7,8 тыс. кв. м) в многофункциональном комплексе «Атлантик-Сити» в Приморском районе, на ул. Савушкина. Таким образом, компания закроет более трети арендопригодных площадей бизнес-центра, позиционируемого собственником в А-классе. Как пишет газета «Ведомости», договор заключен сроком на пять лет, сумму сделки стороны не разглашают.

Последняя подобная сделка на офисном рынке Петербурга была заключена два года назад. В 2007-ом банк «КИТ финанс» арендовал 10 тыс. кв. м в Renaissance Plaza на ул. Марата. А с начала кризиса осенью 2008 г. по настоящий момент крупнейшей сделкой считалась аренда чуть более 2 тыс. «квадратов» в Bolloev Center в пер. Гривцова юридической фирмой Gide Loyrette Nouel.

За этот же период было завершено еще несколько сделок по аренде меньших офисных блоков – в 1-1,5 тыс. кв. м – в бизнес-центрах «Арена Холл» на пр. Добролюбова (арендатор – компания Promt), «Империал» на пр. Стачек («НИИгипрохим»), «Соверен» на Малом пр. Васильевского острова (ТПП Ленобласти), «Аэроплаза» на Стартовой ул. («ПетербургГазСтрой»), а также в офисном особняке на Парадной ул. («Энергострой») и многофункциональном комплексе «Ростральные колонны» в Биржевом пер. (Zepter).

Открытие офисной части комплекса «Атлантик-Сити» общей площадью в 27 тыс. и арендопригодной – 19 тыс. кв. м состоится в конце июня этого года. Полезная площадь одного этажа составляет около 870 кв. м, планировка – свободная. В аренду сдаются блоки площадью от 70 до 1,3 тыс. «квадратов». По словам менеджера проекта Дмитрия Селезнева, чуть более половины офисов уже заполнено крупными арендаторами. К примеру, сеть ювелирных магазинов «585» арендует сразу два этажа, есть арендаторы, которые разместятся на четырех этажах.

По данным компании Colliers International SPb (один из брокеров «Атлантик-Сити»), запрашиваемая арендная ставка бизнес-центра в декабре прошлого года составляла 1 645 руб., а уже к марту 2009-го опустилась на 45,3% – до 900 руб. за кв. м в месяц (без НДС, включая эксплуатационные расходы). В Colliers также не называют сумму последней сделки, поскольку именно в ней компания участие не принимала. Однако коммерческий директор компании Colliers International SPb Николай Казанский полагает, что Yota с учетом всех скидок могла арендовать помещения по 600 руб. за кв. м в месяц. По мнению эксперта, сегодня дисконты на помещения во вновь открывающихся бизнес-центрах могут достигать 30-50%.

В конце апреля газета «Недвижимость и строительство Петербурга», со ссылкой на генерального директора компании «Атлантик» Юрия Сулягина, публиковала ставки аренды офисных площадей в «Атлантик-Сити» в пределах 850 руб. за кв. м в месяц (с НДС), которые фиксировались сроком на два года. «Мы уже понизили ставку в 2,5 раза от первоначальной, что позволит нам выйти «в ноль». Сегодня нельзя говорить о прибыли, нужно думать о заполняемости. За полгода ситуация кардинально не изменится, прежние цены не вернутся. Хотя наш объект и находится на периферии, мы предлагаем офисы класса А по ценам 2000 г.», – комментировал он.

Комментарии

Сергей Федоров, руководитель отдела развития и продвижения компании Praktis CB:

– Начиная с марта этого года на рынке аренды офисных площадей наступило затишье. Уже к началу апреля во многих бизнес-центрах высокого класса серьезно упала заполняемость и их собственники были вынуждены пойти на снижение цен – до 1-1,2 тыс. руб. за кв. м в месяц. При этом речь идет об объектах с более привлекательной локацией, чем «Атлантик-Сити».

Я уверен, что владельцу этого офисного здания пришлось пойти на существенный демпинг, чтобы сдать такие большие площади. Также на это указывают сделки по аренде в расположенных неподалеку объектах, которые позиционируются в том же классе. Так, в бизнес-центре «РЕСО» на Старой деревне офисы сдаются по цене 700-800 руб., а известный финский производитель «Валио» арендовал у финской же строительной компании YIT офис (1,5 тыс. кв. м) на Приморском шоссе по 750 руб. за «квадрат».

Заключение подобной сделки (и по метражу, и по цене) говорит о том, что ранее достигнутые договоренности между участниками рынка теряют свою актуальность – в ближайшее время он перейдет на новый ценовой уровень.

Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований компании «АРИН»:

– Предполагаю, что с учетом вероятной скидки в 10-15% компания Yota арендовала помещения по ставке около 750 руб. за кв. м в месяц, включая НДС. На мой взгляд, девелоперы и консультанты этого проекта допустили ошибку при его позиционировании. Комплекс достаточно большой, расположен в значительном удалении от центра города и станций метрополитена, поэтому и в докризисный период, и сейчас правильнее позиционировать его в классе В+, с соответствующими средними ставками. В настоящее время арендные ставки в этом сегменте составляют в среднем от 850 до 1,4 тыс. руб. за кв. м в месяц. Однако в объектах с изначально неверной концепцией скидки могут достигать и 50%.

Наталия Черейская, директор по маркетингу Becar Realty Group:

– На рынке есть информация, что арендная ставка для Yota составила 600 руб. за кв. м в месяц. Если это так, то для «Атлантик Сити» – это цена на нижнем пределе допустимого, но в нынешних условиях она вполне приемлема для якорного арендатора и оправдана пятилетним контрактом на аренду большого объема площадей. Кроме того, арендатор, возможно, преследовал и имиджевые цели. Как компании, которая активно занимает рынок, владельцам Yota могла понравится концепция «Атлантик-Сити», стремящегося ввысь многоэтажного здания в стиле high-tech.

Что касается позиционирования объекта, то в строгом понимании, адрес «Атлантик-Сити» – это, конечно, не А-класс. Однако при должном уровне управления этот бизнес-центр может претендовать и на B+, и на А-класс. Надо понимать, что со временем критерии классности объектов недвижимости все более размываются. Ранее бизнес-центр класса А на окраине был нонсенсом, но не исключено, что в скором времени такое сочетание характеристик не будет казаться абсурдным.

Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis:

– Отрадно, что такая крупная сделка произошла именно во время кризиса в стране. Но я полностью согласен с высказыванием господина Сулягина: сейчас рынок работает в «ноль». Просто «ноль» у всех разный. Дисконты на офисные помещения достигают 45-50% и цены не вернуться на прежний уровень как минимум в течение двух лет.

Наталья Скаландис, директор по управлению Becar Realty Group:

– Насколько мне известно, официально «Атлантик-Сити» заявляет ставки на уровне 900-1,5 тыс. руб. за кв. м в месяц. Но сделка с Yota могла состоятся со скидкой в 30-40%. Компания стала «якорем» объекта, а 30-50% для крупного арендатора – это нормальный дисконт для сегодняшней ситуации на рынке. Собственнику лучше сдать площади дешевле, чем не сдать вообще. Поэтому многие из них устанавливают арендные ставки, лишь покрывающие расходы на содержание площадей. Кроме того, я уверена, что условия договора предусматривают дальнейшее увеличение ставки в зависимости от рыночных условий.

Вероятно, здесь не последнюю роль сыграла и ценовая политика «Сенатора», где ранее арендовала помещения данная компания. В настоящий момент собственники этого бизнес-центра официально предлагают арендные ставки на Васильевском острове в пределах 1-1,2 тыс. руб. за кв. м в месяц. Возможная скидка, которую они дают арендаторам – 5-10%. Более существенно снижать цены «Сенатору» не позволяет их достаточно консервативная ценовая политика.

Справка

Участок, ограниченный ул. Беговая, Савушкина, Туристская и Приморским пр., был приобретен компанией «Атлантик» в 2004 г. на торгах Фонда имущества по «короткому пакету». Право шестилетней аренды территории в 4,6 га обошлось инвестору более чем в $4 млн.

Первая фаза проекта – торговый центр площадью 80 тыс. кв. м – открылась весной 2008 г. Среди его арендаторов, магазины Badem, BGN, Biograf, Caterina Leman, FRANSA, GANT, Henri Lloyd, LA PETRA, MEUCCI, Botticelli, «Дикая Орхидея», «Кашемир и шелк», «Консул», «Маленький гений», Mariarti, а также 6 кафе иресторанов. Ввод офисной части комплекса «Атлантик-Сити» состоится в конце июня этого года.

Дмитрий Кирман

Дата публикации: 15:39 27 мая 2009

Источник: bpn.ru