Господдержка – по номеру «214»

Комитет по строительству требует от петербургских застройщиков представить графики перехода на работу по закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Со следующего года договоры между застройщиками и покупателями будут заключаться исключительно на основе этого документа.

«Если этого не будет сделано, значит, компания не реагирует на требования исполнять закон. Не думаю, что им стоит рассчитывать на государственную поддержку», – сказал председатель Комитета по строительству (КС) Вячеслав Семененко. По его словам, последние два года стали среди застройщиков временем дискуссий по поводу 214-ФЗ, вывод из которых всегда звучал одинаково: «Закон плох, и исполнять его не надо». На этот раз чиновники, кажется, твердо решили положить конец дискуссиям и привести отрасль в порядок.

Строитель вне закона

Практика применения закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», принятого в 2004 году и вступившего в силу 1 апреля 2005 года, выявила целый ряд проблем, препятствующих эффективному использованию предложенного этим же документом механизма, - пишет «Бюллетень недвижимости». Истекшие четыре года его пытались улучшить все новыми и новыми поправками и поправками к поправкам, но закон так и не решил важнейшей задачи, ради которой принимался – не защитил права участников долевого строительства.

Закон о долевом строительстве только отчасти защитил покупателей строящегося жилья, зато больно ударил по застройщикам, сделав их достаточно уязвимыми перед клиентом. Не желая, например, платить штрафы при задержке сдачи дома (такое случается довольно часто и далеко не всегда по вине застройщика) и пытаясь избежать других несправедливостей, застройщики изобретали схемы обхода 214-ФЗ. А региональные власти закрывали на это глаза, поскольку остановка строительства в регионе обошлась бы им дороже.

Закон готовился для того, чтобы защитить граждан – инвесторов строительства. И действительно, при исполнении законодательного акта риски граждан в значительной степени минимизировались. Зато многие риски застройщиков учтены не были.

По словам Вячеслава Семененко, 214-ФЗ не защищал застройщиков, например, в случаях изменения законодательства или возникновения проблем во взаимоотношениях с монополистами. «Многие компании не применяли закон, опасаясь именно этого, поскольку ответственность перед дольщиками нести все равно им», – говорит глава КС, которому трудности применения данного закона известны не понаслышке – в недавнем прошлом он руководил одной из крупнейших в городе строительных компаний. «Однако половина случаев уклонения от 214-ФЗ связана со строительством без законных оснований», – считает он.

Логическая цепочка

Волевому решению председателя КС навести в отрасли порядок предшествовала инициатива группы депутатов фракции «Единая Россия», внесшей на рассмотрение Государственной Думы в сентябре прошлого года законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства». Проект прошел первое чтение 5 апреля 2009 года.

В середине апреля на XII Международном строительном форуме «Интерстройэкспо» в Петербурге выступил председатель Комитета Госдумы РФ по налогам и бюджету Александр Коган, один из авторов поправок. Он выразил надежду на быстрое прохождение документа, в течение весенней парламентской сессии.

Вскоре после этого губернатор Северной столицы Валентина Матвиенко собрала в Смольном рабочее совещание, на которое были приглашены руководители отраслевых комитетов и топ-менеджеры ведущих строительных компаний региона. На совещании она дала поручение, не откладывая в долгий ящик, начинать подготовку отрасли к переходу на работу исключительно по 214-ФЗ.

В это же время Комитет по строительству совместно с Союзом строительных объединений и организаций и Ассоциацией «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» анонсировали семинар «Актуальные вопросы перехода на работу по закону № 214-ФЗ». Цепочка событий логичная: федералы инициируют, губернатор дает распоряжение, председатель КС собирает застройщиков и озвучивает сроки: за месяц представить графики, до конца года – реализовать, иначе никакой поддержки со стороны властей.

Обходные маневры

Практика показала, что Закон «Об участии в долевом строительстве…» в его действующей редакции не выгоден ни застройщикам, ни их клиентам. Например, сейчас покупатели жилья на вторичном рынке, и граждане, приобретающие его на стадии строительства, находятся в неравных экономических условиях. Покупка готового жилого помещения не облагается налогом на добавленную стоимость, а инвесторы, они же дольщики, вынуждены приобретать строящуюся жилплощадь по цене, включающей НДС.

Изобретаемые строителями вместо долевки «иные схемы», в этом смысле могли бы быть интересны покупателю, так как при их использовании в стоимость квартиры не закладывается НДС. Однако риски, возникающие при отсутствии договора долевого участия, перевешивают названное преимущество.

Большинство участников рынка перешли на заключение с покупателями предварительных договоров купли-продажи, которые по сути ничего не гарантируют клиенту строительной компании. Потребителю предлагается платить за то, чего пока не существует, а передача квартиры покупателю в конечном итоге возможна лишь при условии порядочности продавца (к слову сказать, большинство строительных компаний в Петербурге не запятнали свою репутацию, работая по предварительным договорам, но исключения – неизбежны). Особенно высоки риски, когда предварительный договор заключается не с застройщиком, а например, с подрядчиком (в период расцвета бартерных схем на рынке такие фирмы являются активными продавцами строящихся жилых объектов). Ведь если в отношениях застройщика и подрядной организации наметится разлад, последняя может так и не стать собственником обещанных квартир, и передать своим покупателям ей будет фактически нечего.

Недавнее выступление спикера Госдумы Бориса Грызлова, показанное в теленовостях, где он сообщил, что новые поправки сделают закон 214-ФЗ единственным и обязательным, вызвало заметный резонанс. По словам директора «Союзпетростроя» Льва Каплана, некоторые покупатели (платившие по другим схемам) пришли в панику: «Они полностью рассчитались за свои квартиры, их дома практически завершены, а им предлагают перезаключить договоры». Между тем дольщикам не стоит впадать в отчаяние.

Вячеслав Семененко пообещал, что договоры на новостройки, находящиеся в высокой стадии готовности, перезаключать не придется. По его словам, документы на объекты, степень завершения которых около 90%, а заявленный срок сдачи 2009 год, «приводить в соответствие» не потребуется. «Менять договоры на готовых объектах технически сложно и неразумно, – сказал он. – Кроме того, Управление Федеральной регистрационной службы по СПб и ЛО не сможет в десятки раз увеличить объемы работы по регистрации договоров долевого участия (ДДУ)».

В настоящее время, по словам начальника Управления по контролю в сфере долевого строительства при КС Александра Меденцева, в Петербурге с привлечением средств граждан работают 254 компании. Они возводят 653 дома. Однако, по сведениям на 1 января 2009 года, в соответствии с 214-ФЗ работала 31 компания, продавая квартиры в 61 объекте. При грубом переводе в проценты получается, что только около 10% жилых зданий строятся по «единственному и обязательному» закону. При этом соотношение количества компаний к сумме объектов (254 к 653) говорит о том, что далеко не десятая, а гораздо меньшая часть застройщиков следует заветам единороссов.

Под заказ

Процентный крен объясним. В Петербурге существуют достаточно крупные компании, которые даже при всем несовершенстве закона имеют или находят ресурсы для его выполнения. При этом они возводят одновременно по нескольку объектов. Например, «Городская ДомоСтроительная Компания» (ГДСК) по законным ДДУ построила уже 13 домов (это около 4800 квартир) и продолжает работать в том же направлении. Организация, как и все другие застройщики, испытывает трудности в выполнении закона. Поэтому в ГДСК создана специальная служба – своего рода внутренний комитет по защите прав дольщиков. Одна из функций службы – «подготовка необходимых и достаточных документов для регистрации права собственности в органах Росрегистрации» (цитата с официального сайта компании).

Впрочем, помимо гражданской позиции есть у фирм и прагматичный интерес, что в бизнесе нормально и понятно. «Нам 214-ФЗ дает преимущество при получении кредитов и участии в городских конкурсах», – пояснила коммерческий директор компании Екатерины Немченко.

Во многом причина именно в городских конкурсах. ГДСК, хотя и имеет в работе кирпично-монолитные здания, в основном комплектует объекты продукцией двух мощных домостроительных комбинатов – «Гатчинского ДСК» и ДСК «БЛОК». Знаменитые «модернизированная 137-я» и «121-я гатчинская» серии – их визитные карточки. Все это – технологии возведения современных панельных зданий. Они всегда были и еще долго будут фаворитами Горзаказа, в силу отработанной десятилетиями скорости возведения зданий и, главное, низкой себестоимости. По этой же причине примерную законопослушность демонстрирует другой гигант панельного строительства – «ДСК-3».

В виду явного преимущества

Проект поправок подразумевает уравнивание прав приобретателей жилья на первичном и вторичном рынках. И те, и другие в случае прохождения поправки будут равны перед налоговой службой – взимание НДС с застройщиков предполагается отменить.

Другой порок действующего законодательства, применительно к целям защиты дольщиков, связан с процедурой банкротства. Планируется изменить не только 214-ФЗ, но и Закон «О несостоятельности (банкротстве)», а именно – его статьи 110-ю и 111-ю.

Дело в том, что сейчас органы власти субъектов Российской Федерации и муниципальных образований при решении проблем «обманутых дольщиков» сталкиваются с проблемой отсутствия легальных оснований для вмешательства в договорные отношения физических и юридических лиц.

Если «недобросовестный застройщик» обанкротится, то остатки его бизнеса могут быть приобретены кем угодно. И не факт, что новый их обладатель будет радеть о судьбе инвесторов недостроенного дома.

В связи с этим в названные статьи, по замыслу разработчиков, должны быть внесены изменения, предупреждающие продажи третьим лицам активов компаний в процессе банкротства, ибо в них вложены средства граждан – «обманутых дольщиков». Вдобавок к этому проект предусматривает право преимущественного выкупа имущества и имущественных прав субъектом Российской Федерации или «муниципальным образованием для дальнейшей достройки домов и передачи жилых помещений пострадавшим от деятельности недобросовестной организации гражданам».

Государство не обеднеет

Надо отметить, что будущий исправленный 214-ФЗ не облегчает процесс финансирования строительства, а наоборот, ужесточает его. Александр Коган подчеркивает: «В условиях кризиса, когда застройщики отрезаны от банковского финансирования и вынуждены еще активнее привлекать средства граждан через серые схемы, значимость поправок в целях защиты прав участников долевого строительства возрастает в разы». Одной из мер защиты станут высокие штрафы. По проекту, в случае если договор не будет заключен в рамках 214-ФЗ, для дольщиков максимальный размер штрафа составит 50 тыс. руб., для застройщиков – от 500 тыс. до 1 млн руб.

Господин Коган признает, что поправки далеки от совершенства: «Мы реально понимаем, что только ужесточение закона к положительному результату не приведет, поэтому мы готовы совершенствовать его нормы в процессе обсуждения с участниками рынка».

В связи с затяжным экономическим кризисом названные участники рынка сегодня гораздо больше нуждаются в доступной схеме финансирования строительства, чем в многократно шлифованных законах.

«В Петербурге остановлено строительство 8 млн кв. м жилья, – говорит Лев Каплан. – Это прекрасно, что к 214-ФЗ готовятся поправки, но ситуация такова, что как бы хорош ни стал закон, его скоро некому будет выполнять». По мнению господина Каплана, отрасль может быть спасена путем внедрения практики проектного финансирования. Под проектным финансированием Лев Каплан понимает выдачу кредитов коммерческими банками непосредственно застройщикам при строгом контроле графика строительства и продажи готовых квартир на основе реальной ипотеки. Он предлагает две схемы работы: поэтапное кредитование траншами всего строительства без участия средств граждан и смешанный вариант проектного кредитования с участием банков, государства и населения.

На одном из последних заседаний совета Российского Союза строителей было принято решение создать рабочую группу под председательством Льва Каплана, которая должна вместе с Ассоциацией региональных банков России и при поддержке субъектов РФ разработать конкретный механизм функционирования такой системы – с тем, чтобы продвигать ее в государственных органах, принимающих решения: Центральном Банке России, Правительстве РФ, Государственной Думе.

Определенные шаги в финансовой помощи отрасли правительством уже предприняты. Минфином принято решение предоставить Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) 40 млрд руб. для стимулирования спроса на строящееся жилье.

Средства будут выделены из Фонда национального благосостояния под 9,5% годовых. Предполагается, что заинтересованный в проекте банк аккредитовывает девелопера при Фонде содействия развитию жилищного строительства (ФСРЖС).

По предварительным сведениям, обязательными условиями будут 70% готовности объекта и работа по закону 214-ФЗ. По предполагаемой схеме, банк из собственных средств финансирует застройщика и кредитует покупателей. Застройщик, получив деньги от дольщиков, возвращает заем банку. Если на момент сдачи дома остаются непроданные квартиры, то их выкупает ФСРЖС – по 30 тыс. за кв. м – для предоставления очередникам и бюджетникам. Пул частных кредитов, выданных банком по этому объекту, рефинансирует АИЖК. Запуск схемы намечен на июнь-июль.

Второе чтение закона должно было состояться 24 мая. Однако рассмотрение законопроекта перенесено на неопределенный срок по причине неготовности документа. В настоящее время проект находится на доработке в правовом управлении Президента РФ.

В Думе не особенно принято пользоваться фразой «неопределенный срок». Если закону присваивается такой ярлык, то ему или не суждено в обозримом будущем вернуться в думский зал заседаний, или его, после тщательной шлифовки, все-таки проведут посредством сильного лобби. А учитывая, что основными авторами законопроекта являются члены правящей партии, то вынесение законопроекта на второе чтение не исключено даже на этой неделе.

Анна Максимова, генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости:

– Настоящую защиту дольщику дает только договор долевого участия: после его исполнения возникает право собственности на квартиру. По другим используемым сегодня схемам получить такое право невозможно.

Несмотря на то что ФЗ-214 действует уже несколько лет, предварительный договор купли-продажи так и продолжает оставаться наиболее распространенным способом покупки жилплощади в строящемся доме. Документ может называться по-другому, например договором бронирования квартиры, но суть его от этого не меняется.

Предварительный договор означает обещание компании-застройщика продать дольщику жилое помещение, когда дом будет готов. Если она не выполнила обязательств, можно заставить ее через суд заключить договор купли-продажи – основной договор. Но для этого как минимум необходимо, чтобы дом, в котором дольщику обещали квартиру, был готов, и чтобы у продавца было право собственности на квартиры. Застройщик это право, может быть, и получил, а кто поручится за права субподрядчиков? Между тем продавцами помещений в строящихся жилых домах нередко выступают партнеры застройщика. Если у них нет права на квартиру, требовать с них что-либо трудно, то есть исполнить предварительный договор – невозможно. В лучшем случае несостоявшийся владелец квартиры может отсудить деньги. Но поскольку за время строительства цены на недвижимость растут, отсуженных средств не хватит на покупку другой квартиры.

Сейчас проходит серия судебных разбирательств по поводу предварительных договоров. Прокуратура обещала добиться того, чтобы суд признал такой договор притворным, прикрывающим договор долевого участия. Если это произойдет, застройщикам придется в спешном порядке переходить на работу по ФЗ-214.

Сегодня судьба частных инвесторов зависит только от добросовестности застройщика: если у компании есть добрая воля отдать квартиры частным инвесторам, она их отдаст, но если есть замысел не отдавать – то и не отдадут.

Леонид Медведев, руководитель Общественной приемной Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса:

– Если застройщики перейдут на работу по ФЗ-214, ситуация для дольщиков значительно улучшится – всевозможные риски минимизируются. Улучшится качество строительства, прекратятся двойные продажи, застройщики не смогут требовать от дольщиков доплат на завершающей стадии строительства.

Исчезнут застройщики, которые привлекают средства дольщиков, не имея разрешительной документации, как это часто происходит сегодня. Гарантий, что, уже начав строительство, такие застройщики получат разрешение, построят дом и смогут ввести его в эксплуатацию, в этом случае нет.

Сегодня застройщики перестраховываются и указывают в договорах срок передачи квартиры дольщику (как того требует 214-ФЗ), на несколько месяцев и даже лет позже срока ввода объекта в эксплуатацию, предписанного постановлением городского правительства. И за срыв сроков дольщик не может получить от застройщиков никакой компенсации.

Гражданский кодекс РФ разрешает заключать любые незапрещенные договоры. Но если дело доходит до споров, суды не имеют однозначного мнения, какой закон надо применить для защиты прав дольщиков – то ли о защите прав потребителей, то ли об инвестиционной деятельности, то ли строительного подряда, то ли какой-то другой. Как только наш рынок переходит на работу по ФЗ-214, все становится ясно: споры разрешаются по ФЗ-214.

К сожалению, нередко в эксплуатацию сдаются дома, мягко говоря, не приспособленные для жизни. На доделки иной раз уходит несколько месяцев, а то и лет. Часто компании создаются для строительства какого-то объекта, а потом прекращают свою деятельность, и дольщику потом не с кого спрашивать. Обанкротившийся застройщик не несет никакой ответственности за нарушение сроков строительства и некачественную работу. ФЗ-214 позволяет дольщику выставлять претензии по качеству в течение пяти лет.

Есть еще одна интересная деталь. У нас много говорят об обманутых дольщиках, создано несколько рабочих групп (при Комитете по строительству, при вице-губернаторе Людмиле Косткиной, при «Единой России», недавно при ССОО создан фонд помощи обманутым дольщикам), но до сих пор четкого юридического определения, кто является обманутым дольщиком, нет. По мнению некоторых чиновников (законодателей) – обманутым должен считаться дольщик, который покупает квартиру по схеме ФЗ-214.

Вячеслав Березниченко

Дата публикации: 16:11 09 июня 2009

Источник: bpn.ru