Гектары комфорта

Элитной загородной недвижимости, в отличие от остальных сегментов рынка, падение спроса почти не коснулось. Тем не менее застройщики, имеющие дело с дорогими коттеджами, начали переосмысливать свои подходы к работе, а покупатели – менять требования к загородным домовладениям.

Девелоперы и эксперты отмечают переоценку ценностей: для покупателей становятся менее значимыми демонстрация своего статуса и удовлетворение амбиций, - пишет «Бюллетень недвижимости».

Комфорт вместо роскоши

«Финансовый кризис привел к смене «потребительской парадигмы». Петербургские проекты корректируются, максимум внимания теперь уделяется комфорту, акцент делается на безопасности и удобстве, на экономии времени», – утверждает заместитель генерального директора ООО «Леонтьевский мыс» Владимир Федоров. Он говорит о рынке элитной недвижимости в целом. Но за городом эта тенденция вырисовывается особенно ясно.

Здесь перемены начались еще до кризиса и сейчас проявляются более отчетливо. Обитатели коттеджей – люди с деньгами, но небожителями они не являются. Им, как простым смертным, тоже нужны школы, поликлиники, почтовая связь. Поэтому элитные поселки привязываются к коммунальным сетям прилегающих населенных пунктов. Менее актуальными становятся бассейны, конные клубы и прочие блага, прежде активно внедрявшиеся в элитные проекты: подобные «блага цивилизации» можно найти в городе. К тому же «избыточная» инфраструктура нередко приводит к протестам собственников, не желающих платить за те или иные ненужные им услуги.

Между городом и лесом

Покупателей все более интересует вопрос, насколько ликвидно приобретаемое элитное домовладение. От его продажи хозяин никогда не застрахован: жизненные обстоятельства меняются. Между тем недвижимость более не дорожает, а значит, у собственника нет былой уверенности, что она принесет гарантированный доход. Именно поэтому сегодня покупатели требуют исключительного местоположения и качественной концепции проекта. По той же прозаической причине покупатели ориентируются на готовые или почти завершенные проекты. И не спешат с приобретениями.

Перед потребителями стоит дилемма: купить домовладение, обеспеченное городскими услугами, на окраине мегаполиса либо выбрать «естественную жизнь» в отдалении от Петербурга, где полного комплекса таких благ достичь трудно. Золотой середины пока не видно.

Так, компания «ПулЭкспресс» с 2007 года строит на окраине Всеволожска малоэтажный поселок «Румболово». Газ, вода, канализация и электричество здесь городские. Минус – в том, что большие окна коттеджей обращены к расположенным всего в километре пятиэтажкам, можно разглядеть и заводской корпус. По соседству построен еще один коттеджный поселок. А через год-другой впритык к ограде встанут таунхаусы и четырех-пятиэтажные дома нового микрорайона, который намеревается возвести компания «Балтийский монолит».

Популярные нынче ажурные решетки вокруг элитных поселков (и каждого домовладения) выглядят куда привлекательнее трехметровых «крепостных» стен. Но легкие ограды позволяют отслеживать все перемещения VIP-жильцов. Например, элитный поселок Горки СПб вопреки своему названию расположен не на горе, а в низине. Над ним нависают дома и домики, хозяева которых, не напрягая зрения, могут рассмотреть все, что происходит буквально у них под носом. «Мы находимся достаточно близко к Петербургу, поэтому с некоторыми моментами приходится смириться», – поясняет ведущий менеджер компании-застройщика «Петростиль» Марина Беркунова. И добавляет: «Дома в центре поселка, с понятными соседями, были проданы в первую очередь».

А вот удаленность от города имеет все меньшее значение для покупателей. Прежде, по словам генерального директора компании Village Consulting Алексея Рогова, интересы покупателей распространялись на зону 30 км от города, сейчас это уже 50–60 км (на Выборгском направлении – еще больше). Господин Рогов и сам живет под Выборгом и полагает, что два часа дороги не являются серьезной проблемой для тех, у кого нет необходимости ежедневно являться на работу к девяти часам утра.

Жизнь на лоне природы оказывается более качественной, нежели в 3–10 км от границ мегаполиса. В самом деле, обитатели поселков, находящихся поблизости от КАДа, вместо непосредственного общения с природой могут разве что прогуливаться по охраняемой территории. Выйти за ее пределы некуда: плотность прилегающей застройки высока, а благоустройство местности оставляет желать лучшего. Выбраться к лесу или озерам можно лишь на машине – на общих основаниях с остальными горожанами.

Там, где природа все-таки доступна обитателям поселка, ее стараются излишне не «окультуривать». Скажем, оставили без изменений природный ландшафт жители Медного Озера. «Собственники предпочли сохранить природный черничник и сосны, которые и были на этом месте. Здесь водятся белки, растут черника и грибы», – рассказывает заместитель генерального директора компании «Росса Ракенне СПб» Павел Павлинов.

Чтобы не было тесно

Покупатели не заинтересованы в элитно-уплотнительной застройке. Осенью «ПулЭкспресс» выступил с антикризисным предложением: покупателям в «Румболове» предлагались домовладения по относительно низкой цене, но участок при этом был бы уменьшен до 11 соток, а коттедж – с 450 до 210 кв. м. Генеральный директор компании Андрей Бочков признает, что был готов к таким продажам. Но покупатели приходили, «клюнув» на рекламу, и, оглядевшись, все же договаривались о нормальной площади участка и дома.

Выяснилось, что озвученная сумма не является определяющей. Люди, которые покупают объекты в таких поселках, располагают деньгами. По данным Village Consulting, в элитном сегменте по-прежнему преобладает площадь домов до 450 кв. м и размер участков до 25 соток.

Застройщики маневрируют. Сегодня они ориентируются на более простые проекты, не перегруженные объектами социальной инфраструктуры. Но пытаются избежать слишком простых решений, вроде сокращения периметра участков. «Избыточной нагрузкой, просто за счет того, что будут нарезаны участки меньшей площади и поселено большее количество людей, можно угробить любой проект, – признает Алексей Рогов. – Наблюдается стремление к автономности: клиентам требуются все более крупные наделы. Осенью у нас могут появиться в продаже поселки с площадями земельных участков 1–1,5 га в эксклюзивных местах Карельского перешейка.

По данным опроса, проведенного журналом «Пригород», девелоперы считают ошибочным ходом продажу участков без подряда, поскольку это увеличивает риски и затягивает сроки сдачи поселков. Отказ от единых решений, по вполне справедливому мнению застройщиков, – это хаос и «шанхай». Хотя такие объекты предлагаются в целом ряде поселков.

Не исключено, что смена потребительских предпочтений изменит в будущих поселках внешний облик зданий. И скорректирует внутреннее обустройство коттеджей. В самом деле, ни сауна, ни несколько санузлов на этаже, ни огромные окна не могут быть достаточными признаками элитности, если, например, межэтажная лестница слишком крута (неслучайно хозяева самых дорогих загородных домов устанавливают в них лифты). Побегав несколько лет по трем этажам вверх-вниз, собственник в конце концов поинтересуется, нет ли в окрестностях каких-нибудь других коттеджей – пусть без бассейнов и кортов, зато с удобными для членов его семьи ступеньками и перилами. И нет ли поселка с тротуарами вдоль проезда, чтобы можно было не бояться, что детей собьет лихач-сосед. Эти жизненные потребности в конечном итоге могут оказаться не менее важными, чем различные атрибуты красивой жизни.

Более не считаются обязательной составляющей дорогих домов «элитные стройматериалы». Все чаще внедряются газобетон и каркасные конструкции, прежде допустимые только в эконом-классе. Еще в период растущего рынка Алексей Рогов называл такую застройку самой перспективной.

Цена удобства

За наметившейся тенденцией к увеличению доли поселков постоянного проживания стоят практические потребности людей, готовых платить за удобства. И плата эта немаленькая.

«В поселке Медное Озеро стоимость обслуживания общественной территории и мелких ремонтных работ составляет не меньше $1 тыс. в месяц, плюс платежи за садовников и уборку своей территории, – рассказывает Павел Павлинов. – Был период, когда в собственность ТСЖ приобреталась техника и плата зашкаливала за $1,5 тыс. Кроме того, обитатели решили поставить в поселке оборудование для регулирования скоростного режима, установили «лежачего полицейского». Сейчас рассматривается вопрос о создании автомойки».

В Горках СПб площадь значительно меньше, чем в Медном Озере – 4 га против 32. Но и домовладений 16, а не 45. Поэтому на каждого домовладельца за охрану, уборку территории, функционирование бассейна и общественного центра приходится около 40 тыс. руб. в месяц. Число проживающих в доме в расчет не берется.

В новом петростилевском поселке Корабельные Сосны ежемесячные расходы составят около 12 тыс. руб., поскольку в комплекс войдут 49 домов. В «Румболове» жителям, по словам Андрея Бочкова, предстоит вносить 10–15 тыс. руб. в месяц. Точные цифры выяснятся, когда поселок будет заселен. Во всех селениях «ПулЭкспресса» созданы кооперативы собственников. На их баланс передаются дороги, сети и прочая общая собственность.

В поисках баланса

Рынок элитного жилья сузился. «Сейчас остались реально строящиеся проекты, а не те химеры, которые были год назад. Чтобы пересчитать элитные поселки в Петербурге, хватит пальцев на руках, – утверждает Алексей Рогов. – Покупатели стремятся приобрести уже готовые коттеджи. Полностью исчезли сделки со спекулятивными целями и приобретения, которые рассматривались покупателями как инвестиции».

Большого выбора в элитном сегменте по-прежнему нет. Тем не менее эксперты заявляют о наметившемся восходящем тренде: ряд застройщиков начинают новые проекты, среди которых поселок Медное Озеро – 2. В первом Медном Озере все 45 домовладений проданы, а спрос остался не удовлетворенным. Поэтому по соседству, у озера Светлого, взят в аренду участок, и уже начата прокладка инженерных сетей. Первая из двух очередей строительства (30 домов) начнется этим летом. Вторая – в 2010 году, число коттеджей будет доведено до ста. Строительство завершится к 2013-му.

Продажи откроются в июле. Первым покупателям в компании заранее обещают домовладения «по очень интересной цене – раньше столько стоила земля» (на первом этапе будет решаться задача привлечения финансовых средств). В дальнейшем цена возрастет, поскольку, как полагает руководство «Хонки», «рынок выправится».

Цены в элит-классе с октября прошлого года «сползли» в среднем на 20%. Но сегодня, как уверяют девелоперы, «рынок вошел в достаточно стабильную стадию, без игры на понижение». Правда, «за кулисами» в процессе сделки происходит торг. Он явно приносит результаты, тем более что у разных застройщиков неодинаковое финансовое положение.

Рынок элитной загородной недвижимости не испытает влияния кризиса настолько, насколько другие сегменты, как полагают сами девелоперы. Исходят специалисты из того, что многие их коллеги – собственники земельных участков продолжают планомерную работу по переводу сельхозземель в категорию ИЖС и получению разрешений на подключение к инженерным коммуникациям. «Я думаю, мы не столкнемся с прогнозируемым конфликтом возобновившегося спроса и сократившегося предложения. Рынок достаточно оперативно отреагирует на изменения», – утверждает Алексей Рогов.

Василий Когаловский 

Дата публикации: 14:15 16 июня 2009

Источник: bpn.ru