Дачная амнистия может быть продлена… на 40 лет

Оценки итоговых результатов дачной амнистии на май 2009 года крайне неточные, приукрашивают реальные результаты примерно в три раза.

Поводом к подведению промежуточных итогов, анализу и прогнозам на будущее послужило внесение в Госдуму законопроекта о продлении до 2015 г. упрощенного порядка регистрации индивидуальных жилых домов. Без пресловутых разрешений на строительство и актов ввода домов в эксплуатацию, по единственному документу – кадастровому паспорту. В некоторых СМИ это предложение было ошибочно интерпретировано как распространяющееся на земельные участки, садовые и дачные дома, хозпостройки и т.п., для которых какого-то конечного срока амнистии и вовсе не было.

Одной фразой, опубликованный в СМИ итог дачной амнистии за прошедшие 2 года и 8 месяцев может быть представлен так: «Воспользовались упрощенным порядком регистрации 2,5-2,7 миллиона граждан из 20-25 миллионов дачников, что составляет 10-15 %, то есть результаты можно сказать, что и не плохие». Исходные данные - не корректны, результат - не верен. Дядька в Киеве, бузина – в огороде... Фокус прост, следите за руками: собственников просуммировали с их хозблоками, а процент взяли от числа садоводов и дачников, без огородников и владельцев индивидуальных жилых домов, или наоборот, а не от количества подлежащих перерегистрации земельных участков и другой недвижимости. Поясним подробнее.

Подпадают под дачную амнистию предоставленные гражданам до 30 октября 2001 г. на любом праве земельные участки: под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), дачное строительство, садоводство, ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и огородничество. По данным Государственного (национального) доклада «О состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2007 году», в 2000 г. граждане РФ имели (округленно): 16 млн. участков для ЛПХ, 14,9 млн. – под садоводство, 5,2 млн. - под огородничество, 6,4 млн. – под ИЖС и 82 тыс. участков - под дачное строительство, всего – 42,5 млн. участков. На 1 января 2008 г. картина принципиально не изменилась, таких земельных участков стало - 40,5 млн. Не дачники, огородники и садоводы являются объектами кадастрового учета и регистрации, а недвижимость, которой они располагают, в первую очередь – земельные участки. Итак, общий «план» амнистии – около 40 млн. участков, плюс держим в уме как справочную величину 20, 30 или 50 млн. - никто точно не знает количество и намерение собственников по регистрации прав собственности- всякого рода строений, от бань и туалетов до жилых домов.

С начала дачной амнистии по 25 мая нынешнего года зарегистрировано право собственности на 2,5-2,7 миллионов объектов (в т.ч. за почти 5 месяцев 2009 года - 720 тыс.). Главное, что 2,5-2,7 миллиона – это не люди, дачники с огородниками, а недвижимость, в которой земельных участков примерно 53-56%, т.е. не более 1,5 млн., остальное - строения (см., например, статью автора «Хроника дачной амнистии: только цифры» в KDO-daily от 27.02.2009 г.). Если хочется считать процент регистраций от общего количества недвижимости, то делить 2,5-2,7 млн. регистраций нужно на 60-90 млн. объектов (участки со строениями). Результат будет такой же, как по земельным участкам, 3-4 % с начала амнистии. Мало, очень мало.

Какие же меры сегодня называются депутатами, Росреестром для ускорения дачной амнистии? Приведем несколько: 1) введение института кадастровых инженеров, 2) ускорение прохождения документов за счет объединения в одно ведомство Роснедвижимости и Росрегистрации, 3) принятие во всех субъектах РФ законодательных актов, ограничивающих цены на межевание, 4) запись на прием с использованием инфоматов, установленных в общественных местах, другие мероприятия совершенствования информационного взаимодействия.

Однако все эти меры не могут дать сколь либо существенного роста регистраций. Чтобы результат был удовлетворительный, нужно увеличить темпы амнистии хотя-бы в 3-5 раз. Предлагаемые меры этого не дают. Например, лимитирование цен на межевание. Не выполняет своей ограничительной роли с момента принятия таких актов в каждом из более, чем 60 субъектов Федерации. Какие еще нужны подтверждения, что антирыночные меры не работают? Кадастровые услуги, связанные с межеванием, оказываются во вполне конкурентной среде. После отмены обязательного межевания цены на услугу не снизились, работы выполняются по экономически обоснованным расценкам. В Московской области это 12-15 тыс. руб. за участок, в Новгородской и Псковской - 3-4 тыс. руб., прямая пропорция от уровня зарплат (затрат) и рыночных цен на недвижимость. Здесь дополнительное регулирование не требуется, разве что нужно перестать дискредитировать отмену обязательного межевания. Например, вот такие сказки об отмене межевания помещены в газете «Московский комсомолец» от 26.05.2009: «Окончательное слияние ведомств решит и проблему дорогого межевания, считает Васильев, с 2010 года на рынок выйдут государственные кадастровые инженеры. По “амнистии”, можно оформить землю и без него. Но только если соседи подпишут, что согласны с вашими границами и не претендуют на во-о-н ту вишню между вашими участками». Заметим, что при кадастровом учете земельного участка без межевания никакие акты согласования с соседями не подписываются. Но не сами же корреспонденты это выдумывают?

Скрытой или явной коммерческой рекламе межевание (основа воздействия – «кошмарить» тех, кто межевание не проводил) нужно противопоставить государственную социальную рекламу отмены межевания. В любом случае следует помнить, что межевание участков снижает и без того невысокие темпы дачной амнистии.

По содержанию дачная амнистия – это не упрощенный порядок регистрации прав собственности на всю недвижимость, а усложненная повторная перерегистрации прав на земельные участки (у подавляющего большинства собственников есть правоустанавливающие документы- постановления, «синие» и «розовые» свидетельства и другие документы, которые бессрочны) и упрощенный порядок регистрации прав на строения. Первичная приватизация земли в 90-е годы имела явный интерес у людей. Полномочия действовать от имени государства были опущены на уровень тысяч сельских и районных администраций. Межевание (как теперь оказалось - «с ненормативной точностью») было для граждан бесплатным. Вынесении постановлений о предоставлении земли производилось списками – одно постановление на деревню или садоводческое товарищество.

Коррупция была в несколько раз ниже. При этом при всем приватизация растянулась на 7-8 лет. Налоги на недвижимость должны стать одной из важных статей в бюджетах муниципальных образований. В этой связи срок завершения кадастрового учета недвижимости не должен быть более 10-15 лет. Что для этого можно сделать?

Общее соображение такое. Дачная амнистия должна перестать быть кормушкой для коммерческих и государственных структур. Механизм кадастрового учета и регистрации прав должен быть предельно простым и детально проработанным, в том числе с учетом накопленного опыта. Имеющееся сегодня законодательство и иные нормативные акты по дачной амнистии не охватывают всего спектра проблем, не являются достаточно смелыми, чтобы быть результативными. Кадастровый учет и регистрация прав на недвижимость должны быть построены таким образом, чтобы граждане могли это сделать с минимальными временными и финансовыми затратами, чтобы оказывающие сегодня эти услуги структуры оказались в условиях жесткого соревнования за клиента и отчетные показатели, или надуманная работа была совсем исключена. Несколько конкретных предложений.

Сегодня для регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом требуется кадастровый паспорт, составляемый монополистами из БТИ на основе «усеченного» в пять раз и ими же разрабатываемого технического паспорта. Представляется, что обязательное изготовление технических и кадастровых паспортов на индивидуальные жилые дома может быть заменено, по аналогии с садовыми и дачными домами, заполнением деклараций.

Собственники и сами могут указать: адрес дома, общую площадь, этажность и другие нехитрые данные, которых будет достаточно для кадастрового учета, регистрации, массовой оценки и пр. Только когда появится альтернатива услугам БТИ в виде деклараций, можно ожидать обоснованного ценообразования в этой сфере. Например, в Московской области за последний год цены на услуги областного БТИ и Ростехинвентаризации увеличились в два раза, минимальная стоимость технического паспорта начинается с 8 тыс. руб. плюс от 1,7 тыс. руб. – за две странички кадастрового паспорта. По отношении к услугам БТИ в составлении кадастровых паспортов на индивидуальные жилые дома можно образно поступить так же, как предлагает Председатель комитета Госдумы по собственности В.С. Плескачевский в отношении к собранным БТИ обширным данным: « ... ваша информация никому не нужна, сдайте ее в архив...» (журнал «Кадастр недвижимости, №3(12) , 2008, с.7). Вместе с советской пылью и нарукавниками. То, что ценно для монополистов, может быть совершенно не нужным в кадастровом учете и государственной регистрации прав.

Конституционный суд (КС) РФ 14 апреля 2008 г разрешил регистрацию пребывания (прописку) на дачах, удовлетворяющих требованиям к индивидуальному жилому строению и расположенных на землях поселений. В тоже время, все обоснования КС к вынесенному решению применимы и к садовым домам, расположенным на землях сельскохозяйственного назначения, таких 90-95 %. Возможность прописки на дачах будет стимулировать регистрацию прав собственности, начиная от незастроенных садовых земельных участков и заканчивая самой дорогостоящей недвижимостью на них.

Кроме того, «свобода лучше, чем несвобода», в частности свобода передвижения и выбора места жительства. Есть возможность пока декларативные положения конституции РФ приблизить к практической реализации. Вопрос о разрешении регистрации в садовом доме не следует увязывать с наличием социальной инфраструктуры. Кто-то всерьез говорит, что препятствие в прописке в садоводческих товариществах – отсутствие там паспортных столов. Ни больше, ни меньше.

Предметом особой гордости законодателей было признание права собственности на земельный участок на основании выписки из похозяйственной книги или вообще без документов. Похозяйственные книги, мол, ведутся еще со времен царя Гороха, и если в 90-е годы право не было оформлено – ничего страшного. Гладко только на бумаге. Во-первых, книги, если и велись, не всегда сохранились. Во-вторых, законодатель почему-то ограничил применение выписок из похозяйственных книг земельными участками, выделенными только для ведения личного подсобного хозяйства. В-третьих, в некоторых районах Московской области муниципальные власти препятствуют предоставлению таких участков в собственность под предлогом нахождения их во втором поясе водоохраны (750 (!) метров от речек и ручьев – источников питьевого водоснабжения г. Москвы), хотя соответствующие поправки в Земельный кодекс были приняты только летом 2007 года, и не должны иметь обратного действия к ранее принятому закону о дачной амнистии. В-четвертых, распространена практика принуждения к выкупу «излишков» земельных участков, не смотря на то, что, по закону о кадастре недвижимости, до нормы предоставления (обычно 6 соток) такие увеличения площади должны производиться бесплатно, в рамках уточнения площади при межевании. По нашему мнению, необходимо детально проработать внесудебную процедуру признания права собственности на сложившееся в течение 15 и более лет землепользование (в том числе с увеличением площади до нормы предоставления), на которое нет правоустанавливающих документов, но которое возникло не в результате самовольного захвата земли. Можно считать достаточным для такого признания одно или несколько обстоятельств. Например, таких. Наличие зарегистрированного права собственности, или ранее выданного разрешения на строительство, или иного документа на индивидуальный жилой дом, включая выписки из домовых книг. Акт органа местного самоуправления о проживании в индивидуальном жилом доме на несамозахваченном земельном участке в период, начиная более чем 15 лет назад, с момента обращения собственника или наследников за регистрацией права. Не исключая применение статьи Гражданского кодекса о приобретательной давности, где срок непрерывного открытого и добросовестного владения вещью тоже должен составлять не менее 15 лет, полагаем, что в дачной амнистии такая норма может существовать параллельно, подобно, но не тождественно. И вот почему. Имеются решения судов, по которым отказы признать право собственности на земельный участок, были приняты на основании, как нам кажется, ошибочной трактовки, что срок пользования участком, засчитываемый в приобретательную давность, может рассчитываться только с июня 1994 г. То есть по истечении 3-х летнего срока исковой давности от момента введении института частной собственности на землю в 1991 г. Притом, что жилой дом на участке мог стоять уже 40-50 лет. Или, не признавалась добросовестность пользования участком из-за неуплаты земельного налога (как, интересно, налог мог быть начислен, если право собственности не установлено?), к тому же налоги могут не начисляться умышленно, чтобы не предоставлять землю в собственность.

По отношению к так называемым ранее учтенным земельным участкам, которых преобладающее большинство, и сведения о которых есть в государственном реестре земель, могут применяться как индивидуальные, так и коллективные процедуры перерегистрации с использованием почты и интернета. При таком способе подачи заявлений необходимо исключить обязательное сегодня нотариальное удостоверение подписей заявителей.

На каждое новое упрощение и усовершенствование в дачной амнистии кормящиеся от нее структуры мгновенно изобретают «противоядие», чтобы сборы не уменьшались, а может быть, и увеличивались. Что можно положить на вторую чашу весов, если на первой - деньги? Без всякого ерничества, полагаем, что это могут быть почести и награды.

Щедрые. Первым оцениваемым государством шагом могла бы стать разработка концепции совершенствования процедур дачной амнистии, прошедшая публичную экспертизу. Проектный результат концепции, он же - главный критерий оценки, – 5-10 миллионов регистраций объектов недвижимости в год. Если это удастся сделать, дачную амнистию не придется продлевать на 40 лет.

заместитель генерального директора по развитию агентства недвижимости «Истра-Город» Геннадий Савинов

Дата публикации: 15:46 16 июня 2009

Источник: bpn.ru