Семь рецептов спасения рынка недвижимости

В последнее время правительства РФ и Москвы приняли, точнее продекларировали ряд решений, которые направлены на снижение себестоимости строительства, устранение административных барьеров при подготовке ИРД, регистрации собственности и т.п. Все без исключения эксперты КДО daily подчеркнули, что комментировать в прямом смысле слова эти идеи пока преждевременно, поскольку нет конкретных нормативных документов. Тем не менее, согласились высказать свои предположения о возможной эффективности подобных мер.

КДО daily: Предложения федерального правительства выглядят просто революционно. На заседаниях московского правительства тоже говорилось много хороших слов о необходимости отмены платы за подключение к сетям, о снижении стоимости согласований и т.д. Будет ли эффект? Может быть, уже есть? Или все получится, как всегда? Что действительно необходимо сделать, чтобы оживить строительную отрасль и рынок недвижимости?

Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate: На мой взгляд, предлагаемые меры могут стать эффективными и должны привести в первую очередь к сокращению сроков согласования документации, как минимум в два раза. Но здесь есть нюанс. Я думаю, что при всем при этом практика мздоимства продолжится.

КДО daily: Девелоперы будут оплачивать то, что им однозначно должны предоставить бесплатно?

Омар Гаджиев: Боюсь, что да. Дело в том, что бизнес уже привык за все платить, даже когда его права защищены законом. Логика простая: на всякий случай лучше все-таки с чиновником договориться. Люди просто боятся прийти и сказать: «Вы обязаны, поставьте, пожалуйста, подпись». И этот стереотип будет работать по инерции в ближайшее время. Поэтому, данные меры однозначно ускорят процедуру согласования, но мздоимства это не отменит в обозримом будущем. Просто за те же деньги девелоперы будут согласовывать документы быстрее.

КДО daily: Будем считать, что это станет неким шагом к цивилизованным отношениям...

Кирилл Шалин, президент НП «ЦентрРегион»: Я бы возразил. Точечная застройка в центре города или близких к центру районах требует серьезного бюрократического контроля за деятельностью строительных организаций, и речь о снижении административных барьеров здесь идти не может. Такое строительство никогда не должно быть пущено на самотек, начать его всегда будет достаточно сложно. Кроме того, когда строительство ведется рядом с другими зданиями, объектами инфраструктуры, памятниками истории и архитектуры, на территории природоохранных зон, нужно учитывать слишком много факторов, а это всегда долго и дорого. В тех же, как вы выразились или подразумевали, цивилизованных странах.

КДО daily: Что действительно необходимо сделать, чтобы оживить строительную отрасль и рынок недвижимости?

Тимур Тимербулатов, президент группы компаний «КОНТИ»: Безусловно, принятие антикризисных мер своевременно. Но в России, по-прежнему наблюдается кризис доверия. Отсутствие объективной информации, невозможность адекватно оценить нынешнее положение рынка недвижимости не позволяют населению инвестировать во что-либо.

Несмотря на то, что большинство людей понимает, что недвижимость по-прежнему является одним из самых надежных объектов сбережения денежных средств, на сегодня многие все же занимают выжидательную позицию и не приобретают квартиры и дома. В итоге, от населения поступает все меньше денежных средств, что способствует торможению рынка. Как только эта проблема решиться, и к населению будут поступать денежные средства (ипотека, кредиты), которые оно будет вкладывать в покупку недвижимости, строительная отрасль может оживиться. Также необходимо решение вопроса с кредитованием самих застройщиков.

Омар Гаджиев: Ну, в последнем направлении хоть что-то делается. Выделенные кредиты девелоперам приходятся, действительно, кстати, так как у них появляется реальная возможность достроить объекты. Но с другой стороны, у конечных потребителей нет средств на то, чтобы купить у застройщиков это жилье. Стимулировать платежеспособный спрос, в который все упирается — вот важнейшая задача. В данной ситуации действовать необходимо в двух направлениях — стимулировать одновременно и застройщиков, и покупателей. Если усилия направлять только в одну сторону, как это сейчас происходит, то это может грозить затовариванием рынка.

КДО daily: У покупателей не будет возможности купить достроенное жилье, соответственно, кредиты, полученные застройщиками, нечем будет возвращать?

Омар Гаджиев: И над девелоперами опять нависнет угроза банкротства. Иными словами, нужно сделать так, чтобы пошел обратный процесс возврата вложенных инвестиций. Стимулировать платежеспособный спрос необходимо, в первую очередь, за счет развития ипотеки. Если банки не могут кредитовать население по реально доступным ставкам, то правительство может их субсидировать. У нас же сейчас правительство почему-то активно решает через АИЖК только вопрос проблемных долгов по ипотечным кредитам, что тоже, безусловно, важно и нужно. Но этим нельзя ограничиваться.

КДО daily: Предлагаете давать больше кредитов и плодить новых должников?

Омар Гаджиев: Не так. Предлагаю не бежать за ситуацией. Если субсидии заемщикам будут достаточно существенными, то их приток также поможет рынку справиться с кризисом.

КДО daily: А не опасно?

Омар Гаджиев: Не более опасно, чем выдавать кредиты вообще. Может быть, не стоит рисковать так, как правительство США, которое снова стимулирует ипотечное кредитования после всего того, что произошло, но свои меры в этом отношении предпринимать нужно. Кроме того, на наш взгляд, сейчас настало время активного развития альтернативных ипотеке схем кредитования – возрождение стройсберкасс — ССК и жилищно-накопительных кооперативов — ЖНК. Финансовых инструментов, обеспечивающих гражданам возможность приобрести жилье, должно быть много. В том числе это и продажи в рассрочку от девелоперов, минуя банк. Ипотека от застройщика — одно из главных изобретений кризиса 2008 года. Практика стимулирования сбыта путем предоставления многолетней рассрочки платежей применяется сегодня застройщиками довольно масштабно.

Подобные акции стали ответом рынка на исчезновение банковской ипотеки, которая «вымерла» практически в одночасье с приходом кризиса. Таким образом, компании, во-первых, делают все для того, чтобы сдвинуть продажи с мертвой точки. А во-вторых, пытаются удержать цены и не рухнуть рынку.

КДО daily: Итак, одно направление улучшения ситуации на рынке, которым занимаются или собираются заняться власти — сокращение сроков или упрощение согласований. Но это не везде разумно, в частности в центре городов, где существует историческая застройка, много подземных коммуникаций, напряженная экологическая ситуация. Другое направление — оказывать поддержку как девелоперам кредитами, так и покупателям субсидированием ипотечной ставки и другими механизмами поддержания спроса. Но эти меры либо, скажем так, не лишены риска, либо должны стартовать практически с нуля.

Сергей Сидоров, исполнительный директор НП «Альянс Строителей»: Поэтому одной из действенных мер по оживлению рынка может стать государственный заказ на жилье, активизировавшийся в настоящее время. В прошлые годы в Москве был сделан хороший задел по строительству, что обеспечило возможность продолжать важные для города проекты. Судите сами: за первый квартал сдано 1,063 млн. кв. метров жилья, что составляет 100,5% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Из них 242,9 тыс. кв. метров построено за счет средств городского бюджета. На второй квартал запланировано ввести 495,1 тыс. кв. метров жилья, 134,8 тыс. кв. метров из которых — за счет городского бюджета. Как сообщил руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин на недавней пресс-конференции, всего за счет городского бюджета в первом полугодии планируется возвести 377,7 тыс. кв. метров жилья из запланированных в 2009 году 724,7 тыс. кв. м по госзаказу.

КДО daily: Да, госзаказ — еще одно направление поддержки компаний. К сожалению, всегда и везде — поддержки только отдельных компаний.

Илья Шкоп, директор агентства недвижимости «Собственник»: А на это есть четвертое направление. Существует фундаментальная проблема, которая не решается с 1992 года. Доступ капитала на строительный рынок ограничен системой распределения землеотводов. По сути проблемы ситуация не изменилась за все эти годы. Вот ее и надо решать.

Если решите, тогда большой капитал придет и все построит. Потому, что неудовлетворенный спрос на жилье колоссален. Ни на одном свободном рынке дефицит не существовал так долго, как это происходит в нашем строительстве.

КДО daily: Китайских строителей допустить или обойдемся только своими силами?

Сергей Сидоров: Помимо госзаказа, разумеется, должны работать и другие меры, с помощью которых можно повлиять на ситуацию. Включая сокращение сроков строительства. Фактически, на подготовку разрешительной документации у застройщика уходит около полутора-двух лет. При разумном подходе эти сроки можно уменьшить, приведя систему получения исходно-разрешительной документации к единому знаменателю по всей стране. Если государство возьмет на себя миссию предоставлять уже готовые стройплощадки с подведенными коммуникациями, это намного облегчит участь застройщиков.

КДО daily: Пятое направление? Подготовка площадок за счет государства плотно обсуждается уже года четыре. Но и здесь свои подводные камешки. Подготовленные для кого? Ведь можно подготовить так, что одним компаниям эти коммуникации и мощности подойдут в самый раз, а другим их просто не потянуть.

Кирилл Шалин: В случае с массовой застройкой административные границы регулирования могут быть заметно расширены, вследствие чего стоимость строительства будет действительно падать. Например, на площади в несколько квадратных километров возводится огромный микрорайон. Подрядные организации на отдельные участки будущего микрорайона выбираются на тендерной основе, а победители обязаны среди прочего обеспечить строительство сопутствующей инфраструктуры. Здесь все ясно с самого начала: ты заплатил деньги и вся исходно разрешительная документация уже заложена в сумму этого тендера.

Сергей Сидоров: Реализация этих мер может не только предотвратить падение объемов строительства, но и коренным образом изменить структуру самого рынка в ближайшие 2-3 года. Доля социального жилья будет возрастать, в то время как спрос на жилье бизнес-класса – постепенно падать. Вместе с тем, баланс спроса и предложения способно восстановить оптимальное предложение жилья эконом-класса, что, я полагаю, в будущем и произойдет.

Омар Гаджиев: И все-таки, какими бы разнообразными ни были схемы покупки недвижимости, на наш взгляд, ключевым фактором принятия решения о ее приобретении является цена. Значительная корректировка стоимости объекта может дать более ощутимый экономический эффект для девелопера, нежели растянутые по времени поступления, которые не могут быть сразу пущены в оборот.

КДО daily: Шестое направление? Брать на обороте? Ну, это не наш путь, если мне позволено будет говорить от имени Москвы.

Илья Шкоп: Предложил бы властям рассмотреть седьмое направление. Начинать делать хоть что-то, а не отбиваться обещаниями и декларациями.

Альберт Акопян

Дата публикации: 13:31 22 июня 2009

Источник: bpn.ru