Квартира с видом на лес

Желание жить в домике в деревне вполне понятно: тишина, покой, свежий воздух… А если этот домик многоквартирный?

Долгое время многоэтажное строительство ассоциировалось исключительно с городом. Однако в последние годы высокие дома стали возводиться и за пределами столицы и подмосковных городов. И не отдельные дома, а целые загородные жилые комплексы.

Загородные жилые комплексы (ЗЖК) бывают одноформатными, то есть состоящими только из многоэтажек, и многоформатными, где также есть коттеджи и таунхаусы. «ЗЖК – это своего рода промежуточное звено между загородным малоэтажным и городским квартирным рынком, – говорит Татьяна Калюжнова, руководитель департамента исследований и консалтинга аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.ru). – Дома в них чаще всего невысокие (5–7 этажей) с довольно просторной придомовой территорией – нет такой скученности, как в городе». Расчетная плотность населения при застройке не превышает 250 человек на гектар. Еще одной отличительной чертой ЗЖК, по словам Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, является развитая внутренняя инфраструктура, ориентированная на относительную автономность проживания.

С ЗАПАДА НА ВОСТОК

Одними из первых ЗЖК появились на Рублево-Успенском шоссе в начале 2000-х гг. Дело в том, что земля, на которой они строились, была федеральной. По этой причине она не подходила под коттеджную застройку. Вот многоквартирные комплексы и стали мудрым решением эффективного использования имеющихся ресурсов. Спрос на подобные квартиры был высокий из-за развитой инфраструктуры, престижности района, социального окружения и более «гуманных» цен по сравнению со стоимостью рублевских коттеджей. Постепенно рынок ЗЖК стал расширяться, распространяясь и на другие направления: юго-западное, северное, северо-западное, а также на наименее престижные восточное и северо-восточное. «Сегодня загородные комплексы по-прежнему концентрируются на престижных направлениях, однако их доля на Рублево-Успенском шоссе в общем объеме предложений заметно снизилась (примерно на 20–25%). А вот доля подобных поселков на Новорижском шоссе увеличилась почти на такую же величину», – утверждает Татьяна Калюжнова. Всего же в Подмосковье в настоящее время насчитывается порядка 30 загородных комплексов (из них 11 – многоформатные), в которых предлагаются квартиры.

ЗА И ПРОТИВ

К основным достоинствам ЗЖК помимо относительной доступности по цене и невысокой стоимости эксплуатационных услуг эксперты относят сочетание комфорта с экологией: чистый воздух, вода, которая добывается из собственной артезианской скважины, невысокая плотность населения, отвечающая европейским стандартам.

Для застройщика ЗЖК – это возможность продать большое количество квадратных метров на небольшом земельном участке. То есть дешевле построить 100 квартир в одном доме, нежели 100 отдельно стоящих домов, занимающих значительную площадь. К тому же жители многоквартирного дома в отличие от владельцев коттеджей не слишком требовательны к окружающему их ландшафту, а «несовершенные» по рельефу участки обходятся значительно дешевле. Помимо этого получить землю под строительство в Москве стало достаточно проблематично. А Подмосковье дает возможность застройщикам осваивать обширные территории. Еще один плюс для строителя – возможность воплотить в жизнь самобытный архитектурный проект, более привлекательный для покупателя, чем типовая постройка. В городе же, как известно, любой проект надо вписывать в «пейзаж» окружающих объектов. Есть у застройщиков и проблемы: недовольство жителей частных домов соседством с ЗЖК и возможные запреты властей на строительство высоких зданий на определенных территориях.

Для жителей загородных квартир большой проблемой остается удаленность их жилья от города и, соответственно, транспортное обеспечение. Если работать в Москве, то на дорогу в один конец придется тратить по меньшей мере два часа.

Еще одной проблемой может быть неполноценная инфраструктура. Конечно, при строительстве новых ЗЖК об этом говорить не приходится. «В них, как правило, есть подземный паркинг, охрана, детские и спортивные площадки, рекреационные зоны для прогулок, магазины, фитнес-центр, SPA, room-service (комплекс бытовых услуг, от уборки комнат до приготовления ужина) и т. д.», – говорит Константин Ковалев. А вот что касается вторичного рынка… «К сожалению, очень немного ранее построенных комплексов могут похвастаться развитой инфраструктурой», – признает Евгений Скоморовский, управляющий директор риелторского агентства «Сentury 21. Запад».

Ну а еще житель многоквартирного дома, в отличие от владельца коттеджа или таунхауса, лишен собственного участка земли, о котором порой так мечтает горожанин.

ЦЕНЫ, ФАКТЫ, ПЕРСПЕКТИВЫ

Теперь о ценах. По сравнению с коттеджами и таунхаусами рост на рынке ЗЖК, по словам Татьяны Калюжновой, в докризисный период был небольшим. С начала 2006 до конца 2008 г. он составил всего 10% (с 84 000 до 93 000 руб. за 1 кв. м). Это связано с изменением самих предложений. Если раньше на продажу выставлялись объекты на наиболее престижных направлениях – Рублево-Успенском и Сколковском шоссе, то сегодня их «разбавляют» Новорижское, Калужское, Минское, Дмитровское, Пятницкое, Волоколамское, Ленинградское. Также постепенно на рынок выходят объекты на Горьковском, Носовихинском и Ярославском шоссе. По результатам исследования загородных жилых комплексов, проведенного IRN.ru, в четвертом квартале 2008 г. средняя стоимость квартиры на Рублевке составляла 11 млн руб., а на востоке и северо-востоке от Москвы – 7 млн руб. Но это средняя цена. Если задаться целью, то можно подыскать вариант и за 2 млн руб.

Сегодня наиболее востребованными являются квартиры площадью до 100 кв. м. Однако их строится не очень много. В основном предлагаются огромные апартаменты бизнес-класса, часто – двухуровневые.

Класс зависит от местоположения, характеристик жилья и самого комплекса. Так, для бизнес-класса характерными являются монолитные и монолитно-кирпичные дома с количеством квартир менее 100 и высокими потолками (от 2,9 м), охраняемая огороженная территория, организованная парковка (в том числе подземные гаражи) и обширная инфраструктура. В ЗЖК экономкласса дома могут быть панельными. В каждом таком доме обычно 100 и более квартир площадью до 100 кв. м, высота потолков – не более 2,9 м. Инфраструктура оставляет желать лучшего.

Вот, например, описание дома в ЗЖК бизнес-класса «Жуковка-1» и самого комплекса (источник: компания Real Estate): «Жилой дом с подземной автостоянкой на 49 машин. В доме всего 36 квартир свободной планировки от 100 до 170 кв. м. Высота потолков – 3,3 м. Жилой комплекс «Жуковка-1» находится на участке площадью 15 га. Придомовая территория – автодороги с твердым покрытием, тротуары, площадки для спорта и другие малые архитектурные формы. На территории есть детский сад, общеобразовательный лицей, медицинский и спортивный центры, салон красоты, ресторан, бар, кафе и магазин».

А вот пример дома экономкласса в ЗЖК «Сосны» (источник: компания «Недвижимость в России»): «5-секционная разноэтажная новостройка (14-17-17-17-14). Первый этаж дома – жилой, балконы начинаются со второго этажа. Рядом с до- мом – гаражи, две общеобразовательные и одна музыкальная школы. Недалеко от новостроек – английская спецшкола, спортивный комплекс и детский сад, несколько магазинов, строится торговый центр».

Итак, облик рынка ЗЖК за последнее время сильно изменился. Если раньше он был ориентирован на самых состоятельных покупателей, то сегодня повернулся лицом к среднему классу. По мнению аналитиков, спрос на недорогие загородные квартиры, особенно на престижных направлениях, даже несмотря на приостановление ипотечного кредитования и снижение доходов населения, скорее всего, сохранится. Дело в том, что некоторые москвичи подумывают об обмене своего тесного городского жилья на более современное и просторное загородное. Помимо этого, по словам Татьяны Калюжновой, квартиры в ЗЖК представляют интерес для тех, кто до кризиса рассматривал возможность приобретения таунхаусов. А для кого-то вложение в подмосковный квартирный рынок может стать удачной инвестицией. В данном сегменте эксперты прогнозируют ценовую стабильность и даже плавный рост, чего не скажешь об элитной недвижимости, которая в ближайшее время вряд ли будет востребована.

Ирина Синяткина 

Дата публикации: 14:59 23 июня 2009

Источник: bpn.ru