Королёв: молодой город с космическим обаянием и новым жильем

Главная отличительная черта города Королева (до 1996 года Калининграда) – его, если так можно сказать «космическая направленность». Не зря же он назван в честь первого Главного Конструктора, именно здесь находится Центр управления полетами. Космический «флер» и формирует дух этого подмосковного города, где коренное население – сплошь научная интеллигенция, а молодежь учится в лучших технических ВУЗах Москвы. Так что название «Королев» звучит гордо и имеет на это полное право.

Поскольку город изначально строился ради космических ученых, и был даже закрытым, то инфраструктура его сразу была продуманной. В девяностые годы город, к сожалению, переживал кризис, так как государство резко сократило финансирование космической отрасли. Теперь Королев развивается и последние годы активно застраивается. Гуляя по здешним улицам, можно изучать историю отечественного индустриального домостроения – здесь представлены, наверное, все серии панельного жилья. Однако сегодня Королев переключился на монолитные дома и, видимо, поэтому нынче объемы строительства здесь не слишком высоки. Но к новым объектам мы еще вернемся, а пока, как обычно, Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru с помощью экспертов рассмотрит город с разных точек зрения.

Экология: летом есть, где купаться!

Начнем, как всегда, с географии и экологии. Город Королёв расположен к северо-востоку от Москвы в 23 километрах от ее центра и в 7 км от МКАД. Как нам рассказал PR-менеджер компании «Интер-союз» Виталий Арышев, Королёв находится в зеленом поясе столицы. На северо-западе от города - целая сеть водохранилищ. Это традиционная зона отдыха. На юго-востоке к городу примыкает Национальный парк «Лосиный остров». Поскольку в городе нет экологически вредных производств, в смысле загрязненности воздуха до Электростали или Электроуглей Королеву очень далеко!

В городе протекает река Клязьма, на которой есть обустроенные пляжи, и где Роспотребнадзор не нашел отклонений воды от санитарных норм. К северу от Королёва имеется также пруд «Рыбхоз», а на юго-востоке города расположен Акуловский водоканал с обустроенной прогулочной территорией.

Транспорт: лучше всего – «Спутником»

Транспортная доступность Королёва, по мнению Григория Алтухова, советника президента Финансово-строительной корпорации «Лидер», остается весьма средней.

В час пик пробки образуются как на подъездах к городу, так и на Московском участке Ярославского шоссе. До города ходят несколько регулярных маршрутов автобусных экспрессов от метро ВДНХ, стоимость проезда – около 50 руб., время в пути по свободной дороге – в пределах получаса, но такое бывает очень редко. В утренние и вечерние часы пробки растягиваются на несколько километров, а от ВДНХ до Королева дорога на автомобиле или автобусе занимает 1,5-2,5 часа.

Сквозь город проходит железнодорожная ветка Мытищи — Монино, на которой имеется станция Подлипки Дачные. Именно до этой станции доезжают на электричке те, кто едет в Королёв. Но довольно много народа выходит и на станции Болшево – это жители восточной стороны города. На восточную и западную части город делит Акуловсвкий водоканал. С Ярославского вокзала до города можно добраться за 50 минут на «обычной» электричке со всеми остановками или минут за 25 на скоростном поезде «Спутник», билет на который стоит 84 рубля.

Королев – родина молодежных кооперативов

Застроен Королёв сравнительно новыми домами. Дело в том, что именно в этом городе в конце 80-х годов зародилось движение МЖК – молодежных Жилых Комплексов, которые сами строили дома для себя. Один из первых МЖК в стране возник в тогдашнем подмосковном Калининграде в 1974 году, в год начала строительства БАМа. Интересно, что автором идеи был будущий однофамилец города Евгений Королёв, который потом, в 1980 году развивал идею МЖК в Свердловске – нынешнем Екатеринбурге. Свердловском в те времена руководил Борис Ельцин.

Естественно, дома, строившиеся эмжэковцами, были не пятиэтажками, а представляли собой самое современное по тем временам жильё.

Инфраструктура: учиться и лечиться прямо здесь

Довольно хорошо развита в Королёве система образования. В городе функционируют 79 образовательных учреждений. 35 из них это детские сады, а 30 – школы. Есть в городе музыкальные, спортивные школы, есть колледжи, где можно получить начальное профессиональное образование, есть Вуз — Королёвский институт управления, экономики и социологии. Не отстаёт и система здравоохранения. В Королёве имеются три больницы, стоматология - чуть ли не в промышленных масштабах.

Есть и торговые центры, и спортивные клубы, культурно-развлекательная сфера представлена очень прилично. В Москву, пожалуй, стоит ездить только на хорошие спектакли, в знаменитые театры.

Новостройки: в моде исключительно «монолиты»

Однако нам пора переходить к главному – к строительству. По данным Татьяны Калюжновой, руководителя департамента исследований и консалтинга аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», сегодня в активной продаже имеется семь королевских новостроек. Пять из них уже достроены, один дом находится в стадии окончания монтажа, а еще один – только начинает монтироваться. Все эти дома - монолитно-кирпичные, панельных в Королёве сегодня не строится. Цены колеблются в рамках от 58 до 116 тысяч рублей за кв. метр.

Среди практически готовых проектов стоит отметить монолитно-кирпичный 17-этажный двухсекционный дом на улице Ленина, 25А. От станции «Подлипки Дачные» до него можно дойти за 7 минут. На лестничной площадке расположено 4-5 квартир. Набор – от однушки до четырехкомнатной. Площади – от 47 до 129 квадратных метров. Цены – в рамках от 80 тысяч до 93 тысяч рублей за «квадрат».

На проспекте Макаренко, мкр-н 4 (в центре города, неподалеку от центральной улицы – проспекта Космонавтов) возведен жилой комплекс «На высоте». Комплекс задуман состоящим из пяти домов. 1-й, 2-й и 4-й корпуса сданы. Корпуса комплекса разной высоты – от 12 до 25 этажей. В домах предусмотрены одно-,двух-, трехэтажные квартиры с площадями от 37 до 145 кв.метров. Стоимость метра – от 58 тысяч до 90 тысяч рублей.

Еще один готовый жилой дом находится по адресу улица Мичурина, д. 27, к. 7. Это двухсекционное 17-этажное, монолитно-кирпичное здание. Здесь тот же набор одно- двух-, трех и четырехкомнатных квартир. Средняя стоимость квадратного метра – около 117 тысяч рублей. Площади квартир начинаются от 39 кв. метров. Остальные городские объекты вы можете просмотреть в нашей таблице в конце текста.

Вблизи города представлена и малоэтажная застройка. Мы уже неоднократно отмечали ЖК «Молодежный Город’Ок», который строит ГК «Интер-Союз». Он расположился вблизи сразу трех подмосковных городов – Королева, Пушкино и Ивантеевки. Здесь возводятся семь корпусов, где будет 780 квартир, а количество будущих жителей - около 2300 человек. Первый дом в ЖК предполагается сдать в эксплуатацию уже в июле этого года. Комплекс отличается небольшой площадью квартир: 21-65 кв. метров. Цены соответствующие, начинаются от 1,37 млн.рублей за квартиру-студию. Действительно, и цены, и площади рассчитаны на молодые семьи. До конца июня в городке действует акция -10-процентная скидка на квартиры на первом этаже в корпусе № 2, который сдается в июле.

Около знаменитого стародачного местечка «Валентиновка» разместился клубный поселок «Королевские сосны» - в 11 км. от МКАД. Поселок практически примыкает к границе заповедника «Лосиный остров». Застройка поселка разнообразная: три 5-6-этажных дома, рассчитанных на 181 квартиру, 5 пентхаусов и 83 таунхауса. В «пяти-шестиэтажках» расположились1,2,3-комнатные квартиры площадью от 42 до 108 кв.м., пентхаусы площадью от 106 до 177 кв.м., таунхаусы 4-х видов площадью от 143 до 197 кв.м.

На территории комплекса предусмотрены: кафе-ресторан, спа-центр с бассейном, салон красоты, торговый центр, продуктовый мини-маркет. Цена: от 70000 руб. за квадратный метр.

Что приятно, королевские застройщики за последние годы заметно снизили площади квартир. Эта тенденция вообще характерна для рынка подмосковного жилья, поскольку «областной» покупатель экономит деньги и лишние метры ему ни к чему. Так, по данным исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ. (Май 2009)», которое провел аналитический центр «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», если в 2005 году средняя площадь квартиры в Королеве была на уровне 88 кв.м, то уже в 2006-м она сократилась до 78,8 кв.м, в 2007 – до 70,1 кв.м, а в первом квартале 2009 вообще составила 69,9 кв.м.

Цены: во время стагнации они росли

Как показывает исследование «Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ. (Май 2009)», проведенное аналитическим центром «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», цены за последние годы на королевские новостройки серьезно поднялись вверх. Так, с конца 2007 по 1 квартал 2009-го уровень цен вырос на 21,5%, а с конца 2006 – на 57%. В конце 2006 года они составляли 53 100 руб. за 1 кв.м, на конец 2007 г. – 68 700 руб. а в первом квартале 2009 г. – 83 500 руб.

Показатель темпов прироста цен за период с конца 2006 года по 1 квартал 2009 года значительно превышает среднее значение, характерное для этого сегмента рынка новостроек Подмосковья (5-30 км от МКАД) – 57% против 37%.

Наиболее высокие темпы роста стоимости жилья в Королеве характерны для периода с конца 2006 года до конца 2009 года: 29,4% против 8,6% в среднем по «среднему» Подмосковью.

Таким образом, в период стагнации рынка жилья Московского региона (2007 год) Королев, напротив, продемонстрировал высокие темпы роста цен. «Причина кроется в сокращении объемов предложения в 2007 году по сравнению с 2006 годом (две новостройки в 2007 году против четырех объектов в 2006 году)., - объясняет этот «феномен» Татьяна Калюжнова («IRN.RU»), - Готовые дома «ушли» с рынка, а новые объекты в продажу не поступили, так как в периоды стагнации рынка зачастую застройщики не торопятся выводить на рынок новые дома, ведь емкость спроса сужается. В результате стоимость свободных квартир в новостройках Королева значительно выросла».

А вот затем цены в Королеве вели себя принципиально по-другому: за период с конца 2007 года по 1 квартал 2009 года темпы их прироста оказались ниже среднерыночных, характерных для данного сегмента (21,5% против 26,2%). Причина, по мнению Татьяны Калюжновой в том, что в предыдущий период возможности для дальнейшего значительного роста цен были исчерпаны, даже несмотря на оживление рынка, характерное для 1-3 квартала 2008 года. «Кроме того, в течение 2008 года заметно увеличились объемы предложения новостроек в Королеве (7 домов против 2 объектов в конце 2007 года), что привело к более «сдержанному» поведению цен в этом городе», - подчеркивает эксперт.

Если сравнить областные города средней удаленности (5-30 км от МКАД) по стоимости квадратного метра, то Королев (85.000 руб. за «квадрат») находится на втором месте. Лидер по дороговизне в этой категории - Одинцово. По показателю полной стоимости квартиры Королев - на втором месте после Жуковского (5.833.000 руб. против 5.900.000 руб.), но превосходит Одинцово (5.700.000 руб.).

«В целом, сложившийся уровень цен в Королеве больше коррелирует со стоимостью жилья в ближнем Подмосковье до 5 км от МКАД (6.000.000 руб.), что обусловлено развитостью и привлекательностью проживания в этом городе», - подводит итог Татьяна Калюжнова (IRN.RU).

Кто же покупает королёвские квартиры?

Согласно результатам анкетирования, проведенного компанией «Интер-союз», покупатели разделились примерно на три равные части: в Москве живут 23%, в области 33% и 35% из других регионов страны. Возраст большинства наших покупателей колеблется от 25 до 40 лет. «Видимо, это связано с форматом квартир, которые мы предлагаем, - замечает Виталий Арышев («Интер-союз») - Квартира-студия, а тем более небольшой площади, это жилье для молодых. Если в двух словах, то наш покупатель это типичный представитель среднего класса, менеджер среднего звена, который еще год назад собирал деньги на обычную двух- или трехкомнатную квартиру».

Почему же эти покупатели останавливают свой выбор именно на Королёве? Виталий Арышев считает, что в связи с кризисом произошла значительная ротация кадров в столице. Поэтому снова усилился спрос на небольшие квартиры для специалистов, переехавших из других регионов. Кроме того, королёвские квартиры дешевле московских, а транспортная доступность города лучше, чем у иных спальных районов столицы.

Тем не менее, по мнению Татьяны Калюжновой (IRN.ru), Королёв - довольно дорогой город. Учитывая его удаленность и загруженность Ярославского шоссе, с инвестиционной точки зрения выгоднее покупать квартиру в «недооцененных» населенных пунктах, где в ближайшее время планируется динамичное развитие инфраструктуры (как Мега в Котельниках) и решение транспортной проблемы (как строительство метро в Реутове или реконструкция Киевского шоссе в Апрелевке). Королев же всегда пользовался спросом в первую очередь у привязанных к дому местных жителей.

Мы согласны с нашими экспертами в том, что покупая квартиру в Королеве, вряд ли стоит рассчитывать на резкий рост цен. Инвесторам, думающим о прибытке, этот город вряд ли подойдет, но для жизни он очень даже неплох. Жилье здесь дешевым никак не назовешь, однако цены все равно ниже чем в столице, а до Москвы сравнительно близко. Мы также согласимся с тем, что автомобильные путешествия по Ярославскому шоссе вряд ли вызовут у вас приятные воспоминания. Кстати, многие королевцы, работающие в Москве поступают следующим образом: доезжают на своих машинах до станции «Болшево», откуда стартует скоростной «Спутник», и через полчаса они уже в центре столицы. Ну а то, что Королев - один из самых интеллигентных городов Подмосковья – еще один существенный плюс.

Сергей Шумаков

Дата публикации: 10:35 29 июня 2009

Источник: bpn.ru