Загород в рассрочку

Активность на загородном рынке сократилась, а покупателей, как правило, интересуют только самые дешевые предложения. Все большую роль на загородном рынке играют новые, ранее не практиковавшиеся схемы продаж. На сделки существенное влияние стали оказывать субсидии и рассрочки.

«Оживления на рынке жилья, в том числе загородного, можно ждать не раньше, чем через год. Ипотеки нет. Покупатели с деньгами отчасти ушли на зарубежный рынок». Так описывает положение дел заместитель директора АН «Дарко» Марина Буторина. «Покупатели сейчас чувствуют себя королями, - говорит она. - Хотя по сравнению с 2008 годом среднерыночные цены снизились на 40%, покупают то, что еще реально можно «уторговать». Есть и отложенный спрос – люди ждут дна, когда купить объекты можно будет дешевле всего».

Руководитель направления загородной недвижимости АН «Прогаль» Людмила Юшина уточняет: число сделок на вторичном рынке за городом по сравнению с началом 2008 года сократилось примерно на 20%, покупаются более дешевые объекты. Хотя по-прежнему покупаются любые объекты, у каждого покупателя толщина кошелька разная, на долю домов дороже 7,5 млн руб. приходится всего 7% от числа проданных объектов.

Впрочем, средняя стоимость приобретения в последний месяц чуть возросла. В апреле-мае самые массовые продажи в «Прогале» пришлись на ценовой сегмент от 500 тыс. до 1 млн руб., то с начала июня повысился спрос на дома стоимостью от 750 тыс. руб. до 1,5 млн руб. «В этом диапазоне цен «сметаются» все хорошие объекты, причем размер участка не столь важен», - комментирует Людмила Юшина. Цены, по ее словам, благодаря кризису «пришли в порядок, в разумные рамки, соответствующие реальной рыночной обстановке».

На субсидию – за город

Более или менее распространенным явлением сегодня становится переезд петербуржцев, живущих в стесненных условиях, в пригороды. «Продавая недорогую недвижимость, они пытаются вложить средства не в городе, т.к. при обмене получились бы не лучшие варианты. Часто продается комната в коммунальной квартире, и семья с детьми выезжает в дом с участком, надеясь переждать сложное время безработицы, - свидетельствует Марина Буторина. - Стоимость комнаты в коммунальной квартире примерно равна цене недорогого загородного дома (правда, на расстоянии более 30 км от Петербурга). Переезжают в Гатчинский, Всеволожский, Тосненский районы. Спросом пользуются недорогие дома с участками для самообеспечения».

Но покупатели ищут дома, расположенные в 10-15 минутах пешего хода от электрички и не соглашаются, если к дому нужно от станции ехать несколько остановок на автобусе, даже если рядом находятся лес и озеро (т.е такие места, которые подбирают для свои дач более обеспеченные петербуржцы).

Квартиры в пригородах покупаются по цене от 850-880 тыс. руб. Источником средств для многих покупателей-петербуржцев служат городские субсидии.
«Субсидии часто используются для приобретения домов и квартир в области. Сбербанк выдает субсидии и на участки в садоводствах, чего прежде не было», - говорит Марина Буторина. Правда, это более доступно для тех, у кого есть основное жилье и прописка. В основном, субсидии используют многодетные матери, люди, которые давно стоят на очереди». Они покупают дома и квартиры на выделенные средства и добавляют небольшую сумму, взяв ипотечные кредиты.

«Многие с помощью субсидий покупают квартиры в населенных пунктах с развитой инфраструктурой, как можно ближе к городу - для последующей продажи. Люди надеются пережить в этой квартире кризис, заработать деньги и купить более хорошие», - уточняет Людмила Юшина.

Покупатели – многодетные семьи, молодые семьи, очередники - действуют так же, как в городе. Ведь субсидии даются и на загородные дома, хотя Ленобласть – другой субъект федерации. Единственным исключением могут оказаться участки в садоводствах. Потому что субсидии (безвозмездную помощь гражданам) город дает определенным категориям своих жителей, дабы те решили свои жилищные вопросы и были сняты с очереди. А садовый участок, даже с домом, – не жилье.

Проблема при покупке на субсидиию с «прицепкой» в виде ипотеки заключается и в нежелании ипотечных оценщиков выезжать далее 70 км от города. Банк, выдающий ипотечный кредит, на эту ситуацию воздействовать не может.

Дом в рассрочку

Именно в условиях кризиса начали работать новые схемы сделок на загородном рынке, которые не были распространены в период экономического роста. «Прежде не было схем, когда участники сделок предлагают рассрочки, - подтверждает заместитель гендиректора «Дарко».- Причем, предлагают их не покупатели (они опасаются брать ипотечные кредиты из-за экономической нестабильности и высоких процентов), а продавцы. Им проще указать реальную цену и этапность платежей, чем ждать, пока объект будет куплен за полную цену».

Есть случаи настоящей конкуренции, когда за покупателя готовы «ухватиться» несколько продавцов, предлагающих ему рассрочки на тот или иной период – как правило, один-два года.

Обычная схема такова. При расчетах за безналичные в договоре купли-продажи указывается реальная рыночная стоимость дома или квартиры. Продавец должен владеть недвижимостью не менее трех лет, чтобы при сделке не пришлось платить лишние налоги. Если эти условия выполняются, собственнику выгодно совершить сделку по рыночной стоимости и описать реальную схему расчетов.

«Допустим, жилье стоит 3 млн руб., - объясняет Марина Буторина. - Полтора из них вносятся сразу, и это указывается в договоре купли-продажи. Следующие платежи могут идти поэтапно, например, каждый месяц по 100 тыс. руб. Т.е. покупатель не берет ипотеку, но готов поэтапно выплатить эту сумму. До момента, пока платежи будут внесены полностью, на купленное жилье будут наложены обременения, его перепродажа невозможна, объект числится в залоге у продавца». Так же, как в случае с ипотекой, до тех пор, пока покупатель не рассчитался с продавцом, имущество заложено, продать его нельзя.

Схема не гладкая, но…

Дополнительной гарантии третьих лиц или агентства при рассрочке не требуется. Если покупатель не возместит стоимость объекта полностью, продавец обратится в суд.

«Конечно, схема не совсем гладкая, - признает Марина Буторина. – Но не агентство, а сами клиенты предлагают такие схемы. Один из наших клиентов живет за границей. У него зависла продажа коттеджа и квартиры в центре города. Он сам сообщил, что готов пойти на рассрочку, причем схемы – обсуждаемы. Свою не навязывает. Риэлторы также не навязывают ту или иную схему. Они – лишь посредники между продавцами и покупателями. Главное, чтобы схема была законной».

Рассрочки позволяют избежать процентов, которые пришлось бы вносить по ипотечному кредиту, т.е. не переплачивать. «Годовые» при рассрочке как правило не взимаются. Приобретатель не платит и за аренду жилья. Однако это зависит от договоренности сторон.

«Теоретически, даже при внесении 50% суммы при заключении договора, продавец в ряде случаев может потребовать всей суммы платежей за съем, - говорит заместитель гендиректора «Дарко». - А другой продавец, возможно, будет рад, что нашелся покупатель и передаст ключи ему безвозмездно – ведь и при ипотеке человек не платит за наем жилья, а пользуется им сразу».

Продаж в рассрочку немного, но в рекламе они уже обозначены. Причем, такие схемы предлагаются как по элитным объектам, так и по загородной недвижимости и дешевым однокомнатным квартирам или небольшим домам.

«Сейчас, - резюмирует Людмила Юшина, - вместо жилья в коммуналке человек может выбрать для себя квартиру в области с приемлемой транспортной доступностью или загородный дом. Сейчас эти схемы работают реально. Выбор числа объектов на загородном рынке нынче огромен, такого выбора, в любом ценовом диапазоне, наверное, никогда не было».

Василий Когаловский

Дата публикации: 11:52 06 июля 2009

Источник: bpn.ru