Вопрос-ответ. Приватизация на троих: возможны варианты

На вопросы читателей журнала отвечает юрист Алексей Абрамов.

— Мы приватизировали квартиру в 1991 г., сын был на тот момент несовершеннолетним. Свидетельство о приватизации нам с мужем выдали на двоих — в равных долях. Регистрации свидетельств не было (везде писали, что это надо делать только в случае продажи квартиры). Должны ли мы зарегистрировать наше право до 2010 г. и как нам включить сына в свидетельство?

— Насколько понятно из вопроса, у вас с мужем общая долевая собственность на квартиру. Жилье было приватизировано на двоих, ребенок в приватизации не участвовал, но на тот момент по-другому быть и не могло — соответствующие поправки в закон внесли позже.

Вы спрашиваете, нужно ли регистрировать свидетельства до 2010 г. Если вы планируете совершать с квартирой какую-либо сделку (продажа, дарение, залог, рента и т. д.), то в этом случае действительно необходимо зарегистрировать свое ранее возникшее право на квартиру. Это можно сделать во время проведения сделки при государственной регистрации, которая включает в себя три действия: регистрацию ранее возникшего права, договора купли-продажи и права собственности за покупателем. В вашем случае регистрация ранее возникшего права обойдется бесплатно, за два других действия взимается пошлина (по 500 руб. за каждое).

Если же вы просто хотите зарегистрировать право собственности на квартиру, то закон не устанавливает для этого какой-либо ограничительный срок. Вы можете в любое время обратиться за соответствующей регистрацией, государственная пошлина составит 250 руб.

Что касается сына, то он должен обратиться в суд с иском о признании недействительным договора передачи жилого помещения в собственность на том основании, что были нарушены его права. Получив решение суда, можно заново приватизировать жилье — уже на троих (для этого необходимо, чтобы мать, отец и сын были прописаны в квартире). Еще один вариант — подарить квартиру сыну, тогда он станет единоличным собственником. Либо кто-то один — мать или отец — может подарить сыну свою долю.

— Хочу купить садовый участок, который числится за покойной женой продавца. Документы (членская книжка) у него на руках, в садовом товариществе документальное подтверждение имеется. Участок в собственность не оформлен. Как поступить?

— Для полного ответа на вопрос необходимо ознакомиться со всеми документами, узнать, может ли в принципе участок в товариществе быть оформлен в собственность. Лучше всего решение этого вопроса доверить профессионалу.

Ограничимся общими рекомендациями. Во-первых, продавец должен обладать правом собственности на землю. Только собственник вправе распоряжаться имуществом! Лучше не покупать участок до тех пор, пока на него не будет оформлено свидетельство о праве собственности. Только в этом случае вы можете быть уверены, что сделка купли-продажи является законной.

Членская книжка не является правоустанавливающим документом, поэтому ни в коем случае не стоит соглашаться на переоформление членской книжки на вас (даже если на общем собрании садоводов будет принято решение о приеме вас в товарищество). Такая замена не является подтверждением приобретения вами права собственности на землю.

Поэтому соглашайтесь на сделку только после того, как продавец оформит право собственности на наследство, а именно на земельный участок.

— Я с дочерью прописана у родителей, живу у мужа. Могу ли я перевести оплату квартплаты за себя и дочь на фактическое место проживания? В квартире родителей имеется задолженность перед коммунальными службами. Родители оплачивать долг отказываются, возможно, будет выселение. Если я буду оплачивать квартплату по фактическому месту проживания, то смогу ли при выселении выкупить квартиру на правах родственника? Квартира родителей не приватизирована…

— Перевести оплату по фактическому месту проживания можно по договоренности с коммунальщиками. Вам будут высылать счет по новому адресу, но придется вносить квартплату полностью, так как разделить лицевые счета (чтобы вы платили за себя, а родители — за себя) невозможно.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ наниматель обязан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение. Эта касается и членов семьи нанимателя, которые имеют равные с ним права и обязанности, то есть несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Поэтому коммунальщики могут требовать оплаты как от всех должников вместе, так и от любого из них в отдельности.

Выселение в связи с неуплатой — это, конечно, крайняя мера (в этом случае нанимателей выселяют в другое жилое помещение, которое может быть намного меньше по площади). В вашем случае лучше всего добиться разрешения на погашение задолженности по частям и платить совместно с родителями. Если они откажутся, вы можете обратиться в суд, который и решит, что делать со злостными неплательщиками — взыскивать долги по исполнительным документам при помощи судебных приставов или обязать родителей оплатить ваши расходы.

Вы можете также приватизировать жилплощадь родителей, но для этого нужно погасить все долги по квартплате и заручиться согласием на приватизацию всех прописанных.

— Проконсультируйте, пожалуйста. Я слышала, что можно, участвуя в долевом строительстве, зарегистрировать в собственность строящуюся квартиру, когда дом еще не сдан в эксплуатацию. Правда ли это? Подскажите, каков порядок регистрации и какие документы необходимы в этом случае?

— Нет, это не так. Возможно, вы путаете государственную регистрацию самого договора участия в долевом строительстве и регистрацию права собственности на объект.

По закону дольщик и застройщик заключают договор участия в долевом строительстве, который подлежит обязательной государственной регистрации и считается действительным с ее момента. Основанием для регистрации права собственности дольщика на объект долевого строительства служит специальный документ — разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, а также передаточный акт. После того как застройщик получит соответствующее разрешение, он обязан не позднее чем через десять дней передать его в регистрационную службу.

Дольщик же вправе обратиться за регистрацией права собственности после подписания с застройщиком передаточного акта (или акта приема-передачи). При этом необходимо предъявить паспорт, договор участия в долевом строительстве, передаточный акт, квитанцию об оплате государственной пошлины.

— С какого момента на покупателя жилого помещения в строящемся доме возлагается оплата за содержание и ремонт жилого помещения, а также коммунальные услуги: с момента регистрации перехода права собственности от застройщика или с момента сдачи дома государственной комиссии, получения ключей от квартиры, подписания акта приема-передачи и т. п.? Как это происходит на практике? Заранее спасибо.

— Этот вопрос волнует многих покупателей. С одной стороны, согласно ст. 153 ЖК РФ собственник обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги с момента возникновения права собственности на жилое помещение, то есть с момента государственной регистрации права собственности. Но, с другой стороны, в той же статье говорится, что граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

После того как застройщик получит разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, он подписывает с каждым дольщиком передаточный акт. С этого момента застройщик считается исполнившим свои обязательства по договору долевого участия в строительстве, и владельцем (хотя еще и не собственником) жилья становится дольщик. Он принял квартиру, имеет ключи от нее, следовательно, фактически владеет квартирой. Соответственно, у него возникает обязанность нести расходы по ее содержанию.

Дольщики часто намеренно затягивают процесс оформления права собственности на квартиру. При этом они делают ремонт и заселяются, полагая, что не должны платить за жилищно-коммунальные услуги, поскольку еще не стали собственниками. Но данное мнение ошибочно, что подтверждается и судебной практикой (определение Конституционного суда РФ от 18.07.2006 г. № 373-О, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.05.2007 г. № Ф04-3181/2007 и др.). Судебные органы считают, что дольщики должны оплачивать коммунальные услуги с момента подписания передаточного акта.

Дата публикации: 12:36 06 июля 2009

Источник: bpn.ru