Новые рамки загородного рынка

Рынок загородной недвижимости под влиянием кризиса меняется на глазах. Активный рост сменился застоем и сокращением числа проектов. Застройщики распродают участки без подряда, меняют концепции, снижают цены. По словам участников круглого стола «Загородный рынок: каким он стал?», это тенденции, которые станут определяющими на ближайшие несколько лет. Особенность сегодняшней ситуации добавляют два разнонаправленных вектора: свертывание многих проектов, начатых ранее, и одновременно появление новых, созданных по другим критериям.

Рынок, умеривший амбиции

То, что рынок загородной недвижимости с начала кризиса принципиально изменился, признали все участники круглого стола. Как рассказала Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, последние несколько лет каждую весну (в марте — апреле) количество подмосковных поселков пополнялось 30–40 новыми проектами. Кризис обнулил этот показатель. Спрос на загородные дома, по данным Blackwood, упал на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом загородное жилье в процессе строительства осталось вообще за бортом покупательского интереса: клиенты интересуются только проектами в высокой стадии готовности. Даже скидки в 25–30%, предоставляемые многими девелоперами, не могут соблазнить людей. Они не хотят рисковать и вкладывать деньги в недострой.

Для многих девелоперов, чьи проекты были на начальной стадии, выходом из кризисной ситуации стала реконцепция: они удешевляют проекты, меняют технологию строительства, уменьшают площадь участков до 10–15 соток, тем самым сокращая конечную стоимость домовладения в поселке. Кроме того, все больше распространяется продажа участков без подряда. «Сейчас об этом можно говорить как о тенденции. Причем новых поселков с участками без подряда фактически не появилось. Почти во всех случаях речь идет о смене концепции на старых проектах», — рассказывает М. Литинецкая. Девелоперы, для которых подобные перемены недоступны, в новых условиях вынуждены уходить с рынка или замораживать свои проекты.

С другой стороны, по словам риэлторов, спрос на загородное жилье никуда не исчез: он просто качественно изменился. «Рынок поляризуется. Осталась узкая прослойка клиентов, которые не пострадали от кризиса и которые интересуются поселками класса премиум. Остальные переключились на наиболее экономный сегмент», — рассказывает партнер коммуникационной группы MODUS Иван Синицин. Нынешние потенциальные покупатели экономкласса — это те же клиенты «бизнес», которых кризис научил мыслить более рационально. Главные критерии, на которые они ориентируются, — экономичность, а также соответствие цены и качества. «Цена должна соответствовать текущим возможностям покупателя: от 2 до 4,5 млн руб. А «содержание продукта» должно соответствовать его ожиданиям», — поясняет И. Синицин. По его словам, согласно проведенному исследованию сегодня максимальный интерес покупателей приходится на дома площадью от 60 до 150 кв. м с участками от 10 до 20 соток.

При этом докризисный рынок не сформировал такого предложения. Как отметила М. Литинецкая, средняя площадь домов начиналась от 250 кв. м, а таунхаусов, которые вроде бы являются образцом экономного жилья, — от 150 кв. м.

По исследованию, проведенному MODUS, из 40 поселков, заявленных в рекламе как эконом, в реальности только в 18 проектах цена объектов не превышает 5 млн руб. При этом в 80% из них дома не готовы для нормальной жизни и требуют еще значительных временных и финансовых затрат. Так, в 14 проектах коммуникации проведены только до границ поселков и участка, и лишь в четырех они готовы полностью. Электричество не предусмотрено в восьми поселках. В девяти — водопровод заведен, но не разведен внутри дома, а газопровод подведен к границам участка, и только в четырех заведен в дом и подключен к котлу. Канализация не подключена в 15 представленных проектах. И это не говоря уже о том, что дополнительных затрат требует чистовая отделка помещений. Только в четырех поселках, согласно результатам исследования, представлены предложения домовладений под ключ. «В большинстве случаев стоимость предложения загородной недвижимости в ценовой нише до 5 млн руб. не соответствует конечной величине расходов, которые необходимо понести покупателю для начала комфортного проживания в доме», — говорится в отчете компании.

Помимо этого, согласно результатам исследования, застройщики экономкласса зачастую не дорабатывают и в плане качества. По данным отчета, в 80% существующих проектов отмечена экономия девелоперов на объеме работ или качестве материалов, что напрямую сказывается на потребительских характеристиках домов.

Новый эконом или открывший лицо бизнес?

Все участники обсуждения не раз вспоминали и о позитивном влиянии кризиса на рынок. «Докризисный рынок, по сути, не был конкурентным. Отсутствовали стандарты, никто не занимался детальной разработкой концепций», — рассказывает исполнительный директор компании Mozaik Development Юлия Даниэлян. Цено образование здесь тоже зачастую шло по совершенно невнятным критериям: девелоперы больше отталкивались от собственных амбиций, чем от реальной себестоимости. Сейчас, чтобы остаться на рынке, приходится подстраиваться под ожидания покупателей, а это почти во всех случаях означает минимизацию стоимости. Ю. Даниэлян озвучила характеристики, которым, по ее мнению, должен соответствовать новый проект, чтобы иметь шансы на продажи в посткризисную эпоху. Это экономичность, быстровозводимость, минимальные издержки, высокое качество строительства, экологичность, инновационность, которая заключается в современных повышенных требованиях к энергосбережению и удобству эксплуатации.

Более всего под такие требования подходят дома из быстровозводимых конструкций: каркасно-панельные, модульные и т. п. Это дает максимальное удешевление процесса строительства при вполне достойном качестве. Еще один плюс — такой дом изготовляют на заводе в виде набора элементов, а на участке этот конструктор только собирают. Весь процесс занимает от двух недель до нескольких месяцев — в зависимости от технологии. Таким образом, покупатель фактически избавлен от риска остаться с недостроенной коробкой на руках.

Девелоперы, которые успели перестроиться и вывести на рынок проекты, отвечающие потребностям современного покупателя — небольшие по площади и цене, сегодня не страдают от отсутствия спроса. По заверениям участников круглого стола, продажи подобных объектов идут весьма активно, невзирая на кризис. В полной мере новым формат назвать, конечно, нельзя. Раньше он оставался забытым и не слишком популярным, а теперь наиболее прогрессивно мыслящие участники рынка именно на него делают ставку.

Словом, благодаря кризису мы наконец становимся свидетелями появления на подмосковном рынке проектов, которые могут соответствовать определению «загородный экономкласс».

Яна Казакова

Дата публикации: 12:38 06 июля 2009

Источник: bpn.ru