«Нойдорф» возьмет демпингом

Руководство петербургской «особой экономической зоны» объявило кампанию по привлечению арендаторов в офисный центр, который откроется на площадке «Нойдорф» в Стрельне осенью этого года. Эксперты считают, что привлечь сюда клиентов в условиях кризиса могут только беспрецедентно низкие арендные ставки, заявленные руководством ОЭЗ: 120 рублей за метр.

ОАО «Особая экономическая зона» (ОЭЗ) начала кампанию по привлечению арендаторов на площадку «Нойдорф». Как сообщил глава ТУ Федерального агентства по управлению ОЭЗ по Петербургу Юрий Михайлов, первый объект для резидентов «Нойдорфа» - административно-деловой центр (АДЦ) откроется этой осенью. Целевая аудитория - инновационные компании, работающие преимущественно в сфере IT. Они в течение 2009-2010 годов смогут получить площади по льготной арендной ставке 120 рублей за метр в месяц. Она включает коммунальные и эксплуатационные платежи.

Сейчас в АДЦ начинается отделка помещений, идет остекление фасадов. Общая площадь восьмиэтажного здания составит 14,3 тысячи кв. м. Объект будет сдаваться в аренду поэтажно, площадь одного этажа – 1,5 тысячи кв. м, планировка свободная. В АДЦ предусмотрены также переговорные комнаты, выставочный комплекс, пресс-центр, конференц-зал на 250 мест.

Для фирм-арендаторов, работающих в формате В2В (предоставляющих сопутствующие услуги резидентам: центры подготовки кадров, обслуживающие компании и т.д.), расценки на съемные площади будут выше - 150 рублей за «квадрат».

Размещение компаний ведется в сотрудничестве с ассоциацией НП «РУССОФТ». По словам главы ТУ Федерального агентства по управлению ОЭЗ по Петербургу Юрия Михайлова, в АДЦ планируется создание системы одного окна для решения вопросов, находящихся в ведении Федеральной налоговой, таможенной и других служб.

Не судьба резидентов

Соглашение о создании в Петербурге ОЭЗ Смольный подписал с Минэкономразвития в январе 2006 года. В соответствии с законом РФ «Об ОЭЗ» зона создается на 20 лет. Особый режим такой территории позволяет: в упрощенном порядке производить экспорт-импорт за счет введения льготного таможенного режима; на 12% снизить единый социальный налог; освободить резидентов ОЭЗ от уплаты земельного и транспортного налогов, снизить налог на прибыль до 20%.

Петербургская особая зона состоит из двух площадок. Первая - «Нойдорф» - занимает территорию в 18,9 га. Здесь уже зарегистрировано восемь резидентов. На площадке завершено строительство двух контрольно-пропускных пунктов, ведется создание локальной котельной, прокладываются внутренние коммуникации, заключаются договоры аренды земельных участков с резидентами. В «Нойдорфе» предполагается возведение четырех типов объектов: административно-деловых комплексов, инновационных центров, бизнес-инкубаторов, а также таможенных объектов.

Вторая площадка «Ново-Орловская» располагается в Приморском районе Петербурга. Площадь этой зоны 110,4 га. На сегодняшний день разработана архитектурно-строительная концепция застройки территории. До конца года планируется начать возведение первой очереди таможенной инфраструктуры и подготовку участка к строительству.

Как сообщили в Федеральном агентстве по управлению ОЭЗ, сейчас на обеих площадках петербургской зоны зарегистрировано 30 резидентов. Среди них такие компании, как ООО «Окси-Балт», ООО «ТКС-Системы», ООО «Ракурс-инжиниринг», ЗАО «Бизнес Компьютер Центр Санкт-Петербург», ООО «БНТ Прибой», ООО «ЛОМО-Прибор», ЗАО «Транзас» и другие. Большинство из них заявили о своих планах по развитию бизнеса в ОЭЗ еще несколько лет назад.

В начале 2008-го должно было открыться первое производство на территории «Нойдорфа»: «Транзас» собирался запустить первую очередь своего предприятия по созданию программно-технических решений в сфере управления транспортными системами. Общая площадь производственного комплекса компании должна составить 40 тысяч кв. м, объем инвестиций – около 500 млн рублей. У компании уже был разработан проект будущего предприятия, начались строительные работы. Однако в этом году «Транзас» объявил о том, что замораживает проект на неопределенное время. Дело в том, что примерно 75% финансирования инвестор планировал привлечь в качестве кредитов, а из-за кризиса это стало ему не под силу. Другие резиденты притормозили развитие своих проектов на более ранних стадиях. Причем участники рынка считают, что дело здесь не только в кризисе.

В восемь раз дешевле рынка

Генеральный директор финской компании «Технополис Санкт-Петербург» (строит технопарк на Пулковском шоссе) Питер Коучмэн полагает, что руководство ОАО «ОЭЗ» напрасно с самого начала сделало ставку на продажу территории в зоне под застройку. «Они хотели привести арендаторов по принципу: каждому клиенту по 1-2 га земли – строй и развивай. В случае с «Транзасом» это правильный подход: компания большая, ей нужны территории для застройки. Но для многих компаний возводить здесь свое здание нелогично, хотя они были бы не против оказаться в ОЭЗ, скажем, в арендуемом помещении. То есть в технопарке, где можно снять площадь от 100 до нескольких тысяч кв. м.

Однако московские кураторы проекта сочли, что им экономически выгоднее раздавать земельные наделы под застройку. С «Ново-Орловской» повторилась та же история: организаторам удобнее отдавать нарезанные участки для строительства, просто проверяя, подходит ли компания под критерии ОЭЗ и может ли она стать резидентом», - говорит Питер Коучмэн, связывая с описанной политикой задержки с застройкой ОЭЗ.

По мнению экспертов, крупная нарезка помещений, предназначенных для аренды, тоже может обернуться неудачей. Директор по консалтингу Praktis CB Алексей Чижов полагает, что это может быть удобным для крупных компаний-участников рынка IT, «если удастся их привлечь на этот объект». «Однако я не стал бы окончательно отказываться от мелкой нарезки, так как в этой сфере есть и малый бизнес», - говорит Алексей Чижов.

Впрочем, рассуждает старший консультант отдела стратегического консалтинга Knight Frank St.Petersburg Игорь Кокорев, благодаря низким арендным ставкам, возможно, удастся привлечь клиентов даже на столь значительные площади. По оценке специалистов, заявленные для «Нойдорфа» арендные ставки примерно в восемь раз ниже рыночных.

«Для сравнения: в бизнес-центрах аналогичного уровня сегодняшняя ставка порядка 1 тысячи рублей за «квадрат». Но надо понимать, какие еще услуги включаются в арендную ставку, а какие – нет. В будущем технопарке в Пулково ставка существенно выше указанных, однако в нее включается ряд дополнительных услуг», - отмечает Алексей Чижов. По его мнению, с учетом достаточно далекого от центра города местоположения основным преимуществом, на которое «Нойдорфу» стоит делать упор при приглашении арендаторов, будет формирование сильной бизнес-среды. Здесь компании одной отрасли не просто будут занимать соседние помещения, но и с взаимной выгодой сотрудничать друг с другом.

Ольга Мягченко

Дата публикации: 13:15 07 июля 2009

Источник: bpn.ru