Офисное управление: собственники или профессионалы

Управление офисной недвижимостью – это один из самых прибыльных видов бизнеса в сфере недвижимости. Несмотря на это, в России число профессиональных управляющих компаний невелико, развитие этой отрасли сдерживают собственники зданий, создавая собственные структуры, обслуживающие бизнес-центры. Однако, по мнению специалистов ситуация будет меняться и предпочтение получат профессионалы.

По мнению старшего консультанта брокерского отдела компании GVA Sawyer Елены Шевчук, в настоящее время московский рынок управляющих компаний находится в стадии активного формирования. Крупнейшие игроки на рынке управления недвижимостью, такие как Hines, Enka, Pioneer, M+W Zander, Sawatzky, укрепляют свои позиции и расширяют перечень услуг.

Многие компании, строящие собственные здания, к сожалению, не подходят к ним как к собственному активу, хорошее состояние которого необходимо поддерживать на протяжении не одного десятка лет. Поэтому, если и прибегают к услугам управленцев, то уже после сдачи объекта в эксплуатацию. В результате собственники несут убытки, так как выясняется, что, например, оборудование, закупленное у различных поставщиков не соответствует единым стандартам и т.п. По мнению экспертов, профессиональное управление зданием начинается на этапе начального строительства: в обязанности управляющих входит изучение состояния рынка, на основе которого определяется круг арендаторов, разрабатывается рекламная кампания объекта, определяется оптимальное соотношение арендуемых площадей и т.д.

При этом необходимо разделять понятия управляющей и эксплуатирующей компании, т.к. не всегда привлеченная на объект компания осуществляет полный комплекс услуг. Не редка ситуация,  когда собственник нежилого здания оставляет за собой управления объектом, в том числе финансовый менеджмент, а внешнюю компанию привлекает только для эксплуатации.

Крупные собственники объектов нежилой недвижимости пока осторожно относятся к внешним управляющим компаниям. Это связано как с определенной конфиденциальностью финансовых потоков, так и с возможностью получать доход от самостоятельной эксплуатации объекта собственником.

Самый трудный и обширный фронт работ управляющих – это эксплуатация здания. Сюда входит ряд аспектов, такие как : техническая эксплуатация, охрана труда, безопасность, организация отношений собственника с коммунальными службами, хлопоты по поиску арендатора и установление с ними контакта. Число интеллектуальных зданий, насыщенных сложной техникой, в столице увеличивается, и не для кого не секрет, что экономить на профилактическом обслуживании и ремонте инженерных систем нельзя.

Помимо технических вопросов, управляющие регулируют взаимоотношения собственников с архитекторами, чиновниками, коммунальными службами и т.д. Подобный объем работ предполагает большое количество специалистов управляющей компании. Усилия управленцев в первую очередь направлены на увеличение прибыли от эксплуатации здания при минимуме затрат и ресурсов. Привлечение управляющей компании освобождает собственника от необходимости создания собственной структуры по управлению своими активами.

Несмотря на все плюсы профессионального управления офисными зданиями, лишь четверть бизнес-центров столицы управляется профессионалами. По мнению эксперта компании Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, причина тому – недостаточное развитие девелопмента в России. Так, например, на Западе почти 100 процентов деловых центров управляются профессионалами, собственники зданий уверены, что такой подход существенно сокращает их расходы, нежели создание собственной структуры и управление объектом собственными силами.

«Спрос на рынке коммерческой недвижимости превышает предложение, поэтому большое количество собственников самостоятельно справляются с реализацией офисных площадей в деловых центрах. Однако, в дальнейшем, с учетом насыщения рынка эти функции перейдут профессиональным консультантам рынка, в том числе управляющим компаниям», - считает руководитель проекта Арендатор.ру Джамиль Гусейнов.

При выборе профессиональной управляющей компании российские собственники  больше склоняются к отечественным профессионалам, так как последние больше знакомы с российскими реалиями и зачастую оказывают ряд услуг, которые западные компании не предлагают. Это работа с контролирующими органами, организация и проведение мероприятий по соблюдению всех их требований. Кроме того, российские компании более мобильны в оказании услуг, им проще подстроится под российскую действительность, нежели иностранным управленцам, которые работают строго в соответствии с регламентом.

Александр Гурганов, директор департамента коммерческой недвижимости компании GVA Sawyer, предполагает, что как и на Западе, в России уровень профессионализма управляющих компаний будет сильно влиять на трактовку классификации зданий рынком. При этом не следует забывать, что управляющая компания не всегда является одновременно и эксплуатирующей, и наоборот. На Западе профессионализм управляющей компании проявляется в первую очередь в оптимизации потока рентных платежей в зависимости от инвестиционной стратегии владельца. Опытный брокер может , анализируя финансовые аспекты договоров аренды заключённых управляющей компанией в определённый период времени, сделать вывод готовится ли здание к спекулятивной продаже или инвестиции в объект имеют долгосрочный характер. С точки зрения эксплуатационной составляющей работы управляющей компании, удовлетворённость клиента исправностью инженерно-технической инфраструктуры здания, а также качеством и сроками решения текущих проблем, является чуть ли не важнейшим фактором, влияющим на процесс принятия решений по аренде или смене помещения в условиях стабильного рынка с широким спектром однородных предложений. Учитывая динамику развития российского рынка офисных помещений, а также  динамику внедрения западных стандартов в бизнес-концепцию и текущую работу управляющих компаний можно предположить, что основные различия, существующие на сегодняшний день между тем что «у нас» и «у них» начнут реально сглаживаться через 3-4 года.

В заключение можно сказать, что развитие рынка управленческих услуг зависит от нескольких факторов, важнейшими из которых являются объем строительства и понимание собственниками важности грамотного управления объектами коммерческой недвижимости. То, что крупнейшие города России переживают строительный бум (или в отдельных регионах – находятся на его пороге) уже стало расхожим мнением, поэтому объемы для предоставления услуг однозначно есть.

По мнению экспертов управляющей компании M+W Zander, собственники все более грамотно подходят к организации процессов управления, привлекая профессиональные компании на консультации и обслуживание. Что немаловажно, такой подход становится нормой и для региональных собственников коммерческой недвижимости. Это значит, что услуги по управлению клиенты принимать готовы.

Таким образом, рост рынка коммерческой недвижимости и готовность покупать услуги профессионалов позволяют резюмировать: отрасль управления востребована и будет развиваться по мере возникновения новых запросов рынка.

Источник: Арендатор.ру

Дата публикации: 17:58 02 августа 2004

Источник: bpn.ru