Дачи от двух до пяти

Подмосковные девелоперы наконец-то обратили внимание на тот сегмент, который еще год назад в большинстве своем презрительно игнорировали,— недвижимость в коттеджных поселках в ценовой нише 2-5 млн руб. С начала этого года на рынке появилось около двух десятков таких предложений, и они пользуются если не ажиотажным, то вполне устойчивым спросом.

Экономкласс для обеспеченных

Следует, пожалуй, оговориться, что имеется в виду под экономклассом в загородном девелопменте. Огромный по площади садово-огороднический сектор к таковому не относится, поскольку вообще не является предметом девелопмента. Между прочим, даже на обычных шестисоточных участках можно встретить настоящие виллы — но это личные изыски домовладельцев, которые не влияют на рыночное позиционирование территорий.

Для того чтобы поселок можно было вообще отнести к какому-либо классу, он должен отвечать некоторым минимальным требованиям: охрана, коммуникации, небольшой набор социальной инфраструктуры. Если речь идет об участках с обязательным подрядом, то предполагается также архитектурная... не уникальность, конечно, но хотя бы упорядоченность.

Очень часто сами застройщики экономкласса называют свои поселки дачными. Дело, конечно, не в том, что дома в них пригодны только для сезонного проживания, а удобства находятся во дворе (именно такие ассоциации вызывает слово "дача"). Просто большинство поселков низшей ценовой ниши расположены в 70 и более километрах от МКАД — а потому используются чаще всего не для постоянного проживания. Учитывая, что, как правило, дома в таких поселках покупают не вместо городской квартиры, а в дополнение к ней, коттеджный экономсегмент вряд ли можно отнести к дешевым предложениям. Правильнее говорить о доступности — для довольно-таки обеспеченных людей.

Жизнь вместо инвестиций

Нельзя сказать, что коттеджный экономкласс стал массовым явлением на подмосковном рынке. Но он уже заметен, тенденция его развития очевидна — и это уже немало. "Несколько лет назад строительство поселков экономкласса практически не велось, а то, что строилось, было в основном из низкокачественных материалов, или же девелоперами предлагалась земля без подряда, а новые владельцы своими силами возводили домостроения", — отмечает Наталья Сазонова, директор отдела исследований Knight Frank.

Сейчас некачественный продукт никто не будет покупать даже за относительно небольшие деньги. "Появилось принципиально новое предложение, отвечающее изменившимся требованиям покупателей и способное удовлетворить как отложенный спрос, так и более высокий стандарт качества жизни, свойственный покупателям бизнес-класса, которые в настоящее время в значительной массе (в связи с падением доходов) перешли в экономкласс", — говорит исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.

Впрочем, дело не только в снижении уровня платежеспособного спроса. По сути, иным становится все загородное домостроение. В докризисные времена все старались строить дома большой площади — нелегко было найти коттедж меньше 200 кв. м. Прежде всего гигантомания выгодна застройщику: с увеличением площади дома прибыль возрастает в геометрической прогрессии. Но и покупатель в условиях растущего рынка не прочь приобретать большие объемы — как правило, любая покупка недвижимости рассматривалась хотя бы отчасти как инвестиция.

Сейчас готовые дома или участки с подрядом никто не покупает в инвестиционных целях. И вдруг обнаружилось, что для жизни даже немаленькой семьи 200 кв. м — это скорее верхняя граница. Рынок недвижимости становится потребительским, а не инвестиционным — и поэтому развивается по другим законам.

Что считать дальним

Далеко или близко — понятия относительные. Два десятка километров от МКАД — это, конечно, близко. Но в пиковые часы у загородных жителей уходит не один час на то, чтобы преодолеть эти 20 км и пересечь Кольцевую дорогу. А вот 70 км — это, разумеется, далеко? Не так уж и далеко, как кажется. "На практике получается, что путь в загородный дом, расположенный на расстоянии 70 км от МКАД и дальше, занимает не намного больше времени, чем поездка на "ближнюю дачу", так как основная часть времени тратится на выезде из Москвы", — замечает Наталья Сазонова.

Конечно, каждый день преодолевать 70 км до МКАД и столько же обратно — нелегко даже по пустым дорогам. А вот раз в неделю, на уикенд — вполне терпимо. Кстати, не случайно самое большое количество новых "дальних дач" строится в окрестностях Симферопольского шоссе. Оно такое же скоростное, как и Новорижское, зато гораздо менее раскрученное и пафосное, соответственно, и земля там на порядок дешевле.

Зато, преодолев лишние 50-70 км, владелец "дальней дачи" будет в полной мере вознагражден за свои не столь уж большие мучения. "Благодаря удаленности от мегаполиса, в окрестностях которого из-за острого дефицита плотность застройки очень высока, дальние проекты, как правило, выигрывают по природным и экологическим характеристикам: они расположены вблизи крупных лесных массивов, на берегах водоемов, вдалеке от промышленных предприятий. Кроме того, зачастую дальние дачи могут похвастаться более интересными инфраструктурными решениями, например зоной отдыха на берегу водоема с оборудованными местами для рыбалки, конноспортивным клубом и другими", — отмечает генеральный директор МИАН Дмитрий Кузнецов.

Впрочем, не исключено, что если земля и дальше будет дешеветь, качественный экономкласс займет более близкие позиции и появится чуть ли не в окрестностях столицы. "Многие девелоперы пересматривают свои строительные концепции в пользу снижения стоимости объекта за счет использования более экономичных материалов, уменьшения инфраструктуры, сокращения площади домов и переводят свои комплексы в более низкий сегмент. По этой же причине может сократиться спрос на такой формат недвижимости, как "дальние дачи". Возможно, что скоро мы увидим на рынке дома площадью 50-150 кв. м в ближнем Подмосковье, от 20 до 30 км от МКАД", — прогнозирует управляющий партнер компании "Миэль-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.

Резервы для экономии

Качественный и при этом дешевый товар — это либо утопия, либо надувательство — на любом рынке и в любом бизнесе. Дачи экономкласса, как мы уже говорили, — это не дешевый продукт, а всего лишь более доступный, чем то, что предлагалось еще год назад. Удаленность от Москвы, небольшие площади домов и участков — это те реальные факторы, которые позволяют снизить цену до уровня платежеспособного спроса.

При этом, конечно, девелоперы используют и экономичные материалы: деревянные панели, каркасные технологии, брус, газобетон, реже — оцилиндрованное бревно. Причем экономия достигается не столько за счет стоимости материалов, сколько за счет технологичности.

"В коттеджном поселке Smartville Дмитровка отдали предпочтение быстровозводимой немецкой каркасно-панельной технологии, — рассказывает Татьяна Капланова, коммерческий директор компании Mozaik Development. — Экономию здесь дают не столько материалы производства, поскольку материалы применяются высококачественные и экологичные, сколько сам инновационный подход — производство по принципу конвейера дает беспрецедентное сокращение сроков строительства, что, безусловно, сказывается на конечной стоимости продукта. Дешевле фундамент за счет легкости конструкции таких домов, нет необходимости содержать многочисленные бригады рабочих и платить за тяжелый и растянутый во времени труд, ведь дома на 80% делаются на автоматизированных заводских линиях, остается только осуществить их сборку, на которую также уходят считаные дни. К тому же отделка таких домов обходится значительно дешевле и требует гораздо меньше времени за счет идеальной геометрии стен".

Поселок "Новые дачи" (150 км от Москвы по Минскому шоссе) строится по так называемой модульной технологии. Самый маленький проект (в основе — фахверк из клееного бруса с применением теплоизоляционных материалов) — всего 68 кв. м, и он стоит 2,7 млн. Зато в будущем его можно расширить за счет дополнительных модулей до 200 кв. м. То есть покупатель имеет возможность увеличивать дом по мере увеличения своей семьи и роста доходов.

Конечно, наивно полагать, что экономкласс вытеснит с рынка более дорогие сегменты — разве что на ближайшие несколько лет. Скорее можно говорить о другом: кризис привел к развитию той ниши, которая до сих пор не была заполнена.

Андрей Воскресенский

Дата публикации: 15:43 08 июля 2009

Источник: bpn.ru