Нежилая ипотека

Госдума приняла долгожданные поправки в закон «Об ипотеке» - разрешила залог нежилых помещений. По мнению специалистов, ажиотажа на рынке от этого не возникнет: документ принят не вовремя.

1 июля 2009 года Государственная Дума приняла в третьем чтении проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предложенный Законодательным собранием Санкт-Петербурга.

Закон даст возможность предпринимателям и частным лицам получать банковские кредиты под залог нежилых помещений по той же схеме, по которой сегодня в залог передаются жилые объекты.

Вряд ли найдется много законопроектов, которые получают столь краткие заключения юридических органов. «Замечаний правового, юридико-технического и редакционного характера по законопроекту не имеется», - сказано в пояснительной записке к законопроекту. Видимо, это означает не только консенсус интересов различных группировок, но также очевидную необходимость подобной нормы.

Например, в Петербурге достаточно мелких предпринимателей, которые желают обзавестись нежилым помещением под офис или магазин, а также банков, которые заинтересованы в подобных клиентах, но не хотят изобретать разного рода обходные схемы. Однако поправки в закон то ли немного опоздали, то ли появились раньше времени: в нынешних экономических условиях ипотечный кредит – дорогое удовольствие.
Правила залога

Закон «Об ипотеке» дополнен статьей, которая разрешает залог нежилой недвижимости – здания или сооружения с земельным участком в придачу, или нежилого помещения в здании. Объект может быть куплен за счет кредитных денег (полностью или частично) и считается в залоге с момента государственной регистрации права собственности на него и права собственности или аренды на землю. Залогодержателем выступает любое юридическое лицо, которое предоставило кредит, не обязательно банк.

Также закон уточнил порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Во внесудебном порядке взыскать долги с проштрафившегося заемщика нельзя, если сошлись два обстоятельства: сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее 5% от размера оценки залога, а платежи просрочены менее чем на 3 месяца. Ипотека при этом не прекращается, и когда обстоятельства изменятся (например, срок неплатежей превысит три месяца), взыскание во внесудебном порядке станет уместным.

Кроме того, официально разрешено оспорить в суде результат оценки (если она покажется неправильной) – стартовую цену, по которой дефолтный объект выставляется на продажу.

Юрист практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Олег Лебедев подчеркивает: «В соответствии с новой формулировкой, ограничения на внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество больше не связаны с датой проведения торгов».

В новой редакции закона условия, при которых нельзя применить взыскание на имущество, – что во внесудебном, что в судебном порядке – сформулированы одинаково. По мнению Олега Лебедева, нововведения не меняют действующего порядка обращения взыскания, а лишь унифицируют процедуру, поэтому существенных изменений в механизме взыскания на залог произойти не должно.

Нужда в поправках

Кредитование под залог нежилой недвижимости востребовано предпринимателями, которые либо хотят купить помещение под офис/склад/магазин с применением кредитных средств, либо получить деньги на развитие бизнеса, заложив имеющуюся в собственности недвижимость. Еще одна группа пользователей «нежилой» ипотеки – частные лица, которые извлекают доход из операций с коммерческими помещениями.

Все процессы в ипотечном кредитовании происходят в соответствии с законом «Об ипотеке». Согласно ему возможна одновременная регистрация права собственности и залога на жилые помещения. К нежилым эта норма до последнего времени не относилась: именно регистрация была основной причиной, по которой банки вынужденно разрабатывали собственные схемы кредитования и применяли их только к проверенным клиентам. Условия кредитования при этом были достаточно жесткими.

После подачи кредитной заявки банк проводил андеррайтинг, по результатам которого назначал условия кредита. Например, в некоторых банках учитывали не только текущие, но также будущие доходы – от сдачи в аренду предмета залога. По идее, арендные ставки с годами растут, что может учесть андеррайтер. В других банках предполагаемые поступления от аренды игнорировали: не факт, что помещение будет сдано в аренду вообще, или по конкретной объявленной ставке. Принимались во внимание только реальные договоры аренды с известными ставками.

Возникали также проблемы с залогом земельного участка. Если в залог передавали помещение в доме, земля под которым была в собственности, требовалось, чтобы участок был выделенный. Если имелась лишь доля в общей собственности, приходилось испрашивать согласия остальных дольщиков.

Когда в залог шло целое здание, нужно было иметь право собственности или долгосрочной аренды на участок под ним. Финансисты сталкивались с ситуациями, когда выяснялось, что земля вообще не имеет собственника – во всяком случае, документами это не подтверждалось. А банк не вправе провести сделку, если нет ясности с землей. Лучший вариант – участок в собственности владельца здания. Неплохо, когда земля арендована, но срок договора аренды должен быть не меньше срока кредита.

Под залог нежилой недвижимости кредиты выдавали считанные банки. По словам управляющего филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Виталия Демидова, его банк выдавал кредиты под залог нежилых помещений сразу по двум программам, но большого спроса на них не было. За несколько лет работы программ Абсолют Банк в Петербурге выдал с десяток кредитов под залог нежилой недвижимости.

Ранее средняя процентная ставка на такие кредиты составляла 14-16% годовых в рублях, срок кредитования достигал 10 лет, первоначальный взнос в среднем по банкам - 30-35% годовых. Притом что кредиты на покупку жилой недвижимости выдавались с первоначальным взносом 5-10% или вовсе без него. Кроме того, отмечает Виталий Демидов, кредиторы очень тщательно подходили к оценке платежеспособности заемщиков – требовали, чтобы бизнес клиента был прозрачным для банка.

Сроки кредитования встречались разные. Например, стандартная программа Москоммерцбанка разрешала расплачиваться по кредиту 15 лет. Однако заемщики старались погасить кредит за год-полтора.

«Сейчас кредиты под залог коммерческой недвижимости выдают считанные банки. При этом стоит отметить, что в рамках программ кредитования под залог нежилой недвижимости предлагаются очень жесткие условия, поэтому программы почти не работают», - говорит Виталий Демидов.

С прицелом на малый бизнес

По мнению специалистов, нежилая ипотека поможет представителям малого бизнеса выкупать арендуемые помещения. Директор Фонда имущества Петербурга Андрей Степаненко полагает, что возможность получить кредит облегчит для мелких фирм бремя ежемесячных платежей: на два года город предоставляет им рассрочку, затем можно взять кредит на 5-10 лет. Но 35% сделок по выкупу арендуемых помещений представители малого бизнеса оплачивают единовременно, без рассрочек.

По словам координатора общественного движения «Лига арендаторов госимущества» Яны Боровицкой, рассрочка для представителей малого бизнеса интереснее, чем ипотека, поскольку проценты гораздо гуманнее – треть ставки рефинансирования Центробанка (3,5-4%). В свою очередь Сбербанк, например, предлагает кредиты под 19% годовых при первом взносе в 25% и требует подтвердить финансовую состоятельность.

По подсчетам председателя КУГИ Игоря Метельского, разница между рассрочкой и ипотекой за 2-3 года набегает примерно 30%. «Потенциально интерес у малого бизнеса к кредитам под залог нежилых помещений, разумеется, есть – и не только для льготного выкупа арендуемых помещений, но и для приобретения новых. Однако все это сдерживается тремя факторами», - отмечает председатель совета Санкт-Петербургской ассоциации малого бизнеса в сфере потребительского рынка Алексей Третьяков. Во-первых, по его словам, допуск предпринимателей к выкупу ограничен, в том числе завышенными ценами. «Практически во всех регионах страны выкупная цена удивительным образом совпадает и составляет 200% рыночной», - иронизирует Третьяков.

Второй фактор – условия кредитования. Например, эффективная ставка, по мнению Алексея Третьякова, должна быть сравнима с уровнем инфляции, в крайнем случае – на 1-2% больше ставки рефинансирования Центробанка. Срок кредитования нужен длинный – лет 30, но не меньше 10-ти. «Увы, пока на таких условиях ипотечные кредиты не предлагают», - отмечает Третьяков.

Третья причина, по его мнению – общее крайне неустойчивое положение малого предпринимательства в России, обусловленное непредсказуемостью административных решений, которые порой приводят к ликвидации целой отрасли. В этой ситуации брать какие бы то ни было кредиты – опасно. «Таким образом, ни возможности, ни экономического смысла выкупать арендуемые помещения на существующих условиях нет, а значит, и ипотека масштабно востребована не будет», - подводит итог господин Третьяков.

Рискуют все!

До последнего времени для ипотечного кредитования под залог нежилых объектов применялись схемы, разработанные банками в индивидуальном порядке. Например, такие.

Если нельзя одновременно зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю и залог объекта недвижимости, сделка происходит в 2 этапа. Причем сначала регистрируется залог. Залогодателем выступает продавец помещения. Залог оформляется на заемщика в обеспечение кредитных обязательств в пользу третьего лица.

Кредитную заявку подает покупатель – ему расплачиваться за приобретение. Деньги перечисляются на счет покупателя, откуда он их снимает и кладет в ячейку, где они и лежат до завершения всего процесса. Получать деньги из ячейки будет покупатель – после регистрации права собственности на нового владельца.

Банк, как залогодержатель, должен дать разрешение и на переход обременения с продавца на покупателя, и на продажу помещения. Оба участника сделки рискуют. Продавец, оформляя залог, должен увериться, что покупатель не передумает, и сделка состоится. Покупатель рискует тоже: продавец может передумать продавать, а кредит уже оформлен, и рассчитываться по нему придется, хотя бы выплатить проценты.

Банк рискует чуть меньше, особенно если и кандидаты на сделку, и помещение прошли тщательную экспертизу. Кроме юристов банка собственную экспертизу проводят также страховщики и независимый оценщик. Если сделка сорвалась (документы в банк не поступили), банк вскроет ячейку сам. Это законно. А проценты взыщут с несостоявшегося покупателя.

Дорога ложка к обеду

На спокойном рынке условия кредитования под залог нежилой недвижимости были значительно жестче, чем под залог жилых объектов. Нет причин, по которым сегодня нежилая ипотека смягчится. По словам директора по развитию консалтинговой компании LCMC Константина Костина, сегодня кредиты выдаются минимум под 22% годовых, на очень короткий срок и с большим первоначальным взносом – 50-70%. «Отсюда следует вывод, что владельцы не побегут сейчас же закладывать свою недвижимость, поскольку не всех устроят такие условия», - уверен он.

«Коммерческая недвижимость характеризуется высокими рисками. Это в большей степени уникальный продукт, в то время как жилая ипотека - типовой, соответственно, реализовать жилую недвижимость в случае необходимости проще, а значит – и рисков меньше», - пояснил Виталий Демидов. Кроме того, банков, которые сегодня готовы выдавать кредиты под залог коммерческой недвижимости – единицы. Поэтому, полагает Демидов, пока не стоит ожидать большого притока клиентов, стремящихся оформить коммерческую ипотеку.

Еще банки в ближайшие месяцы будут крайне осторожны, полагает Константин Костин: «Они не успели разобраться с тем имуществом, на которое раньше были выданы кредиты и ожидают осенью вторую волну невозврата денег, взятых еще до кризиса под залог недвижимости».

Получается, что столь долгожданные поправки в закон об ипотеке сегодня не слишком востребованы банками и владельцами крупного бизнеса, тяжелы для малого бизнеса.

О необходимости упорядочить регистрацию залога нежилых объектов участники рынка говорили давно. Наконец народные избранники услышали народ. К сожалению, возможности проверить, насколько эффективно заработают новые правила и какую пользу принесут игрокам рынка, пока нет.

Елена Литвинова, начальникотдела продаж ипотечных продуктов СПб филиала Национального Резервного Банка:

Проблема не в том, к какому типу недвижимости относится залог (жилое или нежилое помещение). Проблема в том, что сложно оценить, насколько этот залог будет ликвиден в ситуации, когда заемщик не сможет расплачиваться по ипотечному кредиту. Спрос на недвижимость как жилую, так и нежилую сейчас не слишком высок. Прогнозировать, сколько будет стоить тот или иной объект недвижимости через полгода-год, тем более на длительный период, сложно.

В условиях кризиса изменились возможности самих заемщиков, их финансовое положение стало менее стабильным, уровень доходов понизился. Банки должны учитывать возросшие риски, в том числе проводить анализ предмета залога - с учетом изменений, произошедших на рынке недвижимости.

Поэтому говорить о том, что ситуация в ипотечном кредитовании после принятия поправок в закон об ипотеке резко улучшится - не стоит, по крайней мере, до тех пор, пока не улучшится общая макроэкономическая ситуация.

Алексей Чижов, директор по консалтингу Praktis CB:

Сама по себе идея залога коммерческих помещений – отличная, она поможет малому бизнесу – основным покупателям «встройки» при выкупе арендованных помещений.

Однако при реализации этой инициативы возникнет масса вопросов. Банк – это коммерческая структура, поэтому, помимо платежеспособности заемщика, для него важен вопрос с ликвидностью залога. Встроенные помещения в этом отношении серьезно различаются. Например, «встройка» на Невском или Большом пр. ликвидна – она всегда найдет покупателя. Причем даже и без ипотечного кредита такие предложения интересны бизнесу. А вот, скажем, где-нибудь на периферии – это еще вопрос, насколько помещения ликвидны. Если речь идет о встроенных помещениях в строящихся домах, то основной спрос на них среди предпринимателей – по окончании строительства, поэтому получение ипотечного кредита на такие помещения будет интересно покупателю именно в этот период, а не на стадии «забора», например.

Многое будет зависеть от условий заимствования. Например, на рынке жилья ипотечное кредитование сейчас есть, его никто не отменял. Но существующие ставки высоки, поэтому число желающих взять ипотечный кредит серьезно сократилось.

Елена Зубова 

Дата публикации: 11:41 09 июля 2009

Источник: bpn.ru