Опять на панель

Почему государство и застройщики намерены тратить огромные деньги на строительство морально устаревшего жилья - "панелек" экономкласса?

Денежная инъекция объемом 447 миллиардов бюджетных рублей будет вкачана в этом году в жилищное строительство. "Государство впервые выделяет такую значительную сумму реальному сектору", - заявил в минувшую среду президент Дмитрий Медведев на заседании совета по нацпроектам в Кремле, где обсуждалось, как обеспечить-таки доступным и комфортным жильем россиян. Нацпроект, и без того выполнявшийся не шустро, в кризис и вовсе забуксовал. Но поскольку у госпрограммы есть конечные сроки - 2025 год, - в топку пришлось подбросить вязанку свежих идей, чтобы спасти нацпроект, а с ним и всю строительную отрасль. Ведь из-за прекращения финансирования строительства и падения спроса на жилье в России заморожена пятая часть всех девелоперских проектов. Отрасль сжалась примерно на 19 процентов, а это означает, кроме прочего, огромное число безработных: одно рабочее место в строительной отрасли, говорили на совете, содержит еще примерно восемь сопутствующих (от дизайнеров до риелторов). Одним словом, надо стимулировать строительство. Как?

Вязанка идей

Во- первых, стимулировать спрос населения на покупку жилья. Для этого потребуются средства на дешевую ипотеку: 10-15 процентов годовых планируется обеспечить уже к следующему году. Рассматриваются два варианта такого субсидирования с госучастием: при первом из них усредненная ставка составит 12-14 процентов годовых, при другом варианте - 15 и 11 процентов, для более и менее обеспеченных заемщиков соответственно.

Во-вторых, средства могут быть направлены на создание единой базы спроса и предложения на рынке жилья. "Держатели ресурсов, Минобороны, Минобрнауки, Минсельхоз и Минрегион, должны совершенно точно понимать, какое жилье в данном регионе противостоит их спросу", - сказал глава Фонда содействия развитию жилищного строительства Александр Браверман.

И последнее - это стимулирование самого процесса строительства. Власти планируют расходовать средства на создание инфраструктуры, дорог и коммуникаций, кроме того, из Фонда содействия жилищному строительству под жилье экономкласса будет выделен миллион гектаров земель. Уже в ближайшие месяцы, заявил премьер Владимир Путин, земельные участки должны быть сформированы и отданы под застройку. Эксперты уверяют, что проблем со стройкой, если заказчиком выступит государство, не будет. И тут возникает следующий вопрос: насколько "комфортные и доступные" дома появятся в результате по всей стране?

А оно того стоит?

Из слов премьера следует, что речь идет о жилье эконом класса. То есть о панельных домах - самых дешевых и быстрых в возведении. Но остается еще один пункт нацпроекта - повышение комфортности жилья. "Ни для кого не секрет, что новоселы панельных домов жалуются: из-за плохого качества строительства и щелей в стенах квартиру продувает, она промерзает зимой и отсыревает летом, - говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "ИНКОМ". - Еще один недостаток - "панели" часто дают неравномерную осадку, в результате чего разрушается герметичность даже хорошо заделанных швов. Узкий шаг поперечных несущих стен существенно ограничивает возможности планировок квартир. По качеству панельные дома существенно проигрывают кирпичным и монолитным". К тому же не факт, что панельное домостроение наи более дешевое. По данным специалистов, самая низкая себестоимость у кирпичного дома высотой до семи этажей, потом у "панельки", а самая высокая - у монолита и "высокого кирпича". То есть сегодня у государства есть все основания изменить и качество жизни людей, и города, тем более что многие из них будут значительно перестраиваться или возводиться с нуля: чтобы реализовать нацпроект, надо увеличить жилищный фонд на 46,1 процента. Почему не сделать это за счет более качественных зданий? Однако позиция властей однозначна: решить социальные задачи можно только на основе индустриального домостроения. Почему?

У панельного метода есть ряд плюсов, которые важны именно для государственных программ: скорость возведения в 1,52 раза быстрее, чем "монолита" и "кирпича", высокая заводская готовность квартир - поверхности подготовлены под отделку или уже отделаны, коммуникации заложены в панели, то есть отделка готовой квартиры требует минимальных затрат или не нужна вообще. "Конечно же, монолитное домостроение обладает более высокими потребительскими характеристиками. Но в основу цены ложится все -таки себестоимость, которая при массовой застройке у монолитного и кирпичного домостроения оказывается на 20-50 процентов выше, чем у типового", - комментирует Андрей Жолин, гендиректор компании "МАТОРИН-ТМ".

Но дело не только в себестоимости, в конце концов, 20 процентов - не такая большая цена за комфорт и плюсы в эксплуатации. Правда в том, что строительство панельных домов устраивает всех участников процесса - и строителей, и чиновников. Взаимодействие идет по многократно отработанной схеме. По словам гендиректора концерна "КРОСТ" Алексея Добашина, это удобно, поскольку сделаны все расчеты, определен конечный результат и его сроки. "Микрорайон в миллион квадратных метров жилья будет застроен панельными домами примерно за три года, - говорит Добашин. - Микрорайон Куркино, состоящий только из монолитно -кирпичных домов, строился десять лет". Кроме того, уход от панельного домостроения сопряжен со множеством других проблем. Во-первых, в стране создана мощная производственная база, в домостроительные комбинаты вложены миллиарды рублей.

"Строительство панельных многоэтажек позволяет загрузить мощности этих предприятий, поэтому панельное домостроение поддерживается мощным лобби", - говорит Дмитрий Таганов. Во- вторых, исчезновение тысяч рабочих мест может привести к социальному взрыву. К тому же строительство нетиповых домов требует иную, более сложную систему контроля и управления. Для перехода на строительство кирпичных или монолитных домов по госзаказу нужны будут новые поставщики, новые рабочие и управляющие, придется разрабатывать, согласовывать и подписывать сотни новых контрактов. То есть отказ от панельного домостроения потребует пересмотра всех бизнес-процессов. Власти же решают проблемы сегодняшнего дня, им надо получить результат здесь и сейчас.

Кризис им в помощь

Допустим, что государству проще строить "панельки". Но ведь и частное, инвестиционное строительство еще рано хоронить. До сих пор частники предпочитали дома с индивидуальными характеристиками: в Москве объем строительства из монолита-кирпича превышал панельное, а в области эти показатели варьировались в зависимости от расстояния до МКАД. "Сейчас, конечно, есть хорошая возможность выполнить программу по обеспечению жильем за счет государства, все застройщики готовы работать под гарантированный выкуп площадей, - говорит Ирина Дзюба, коммерческий директор MR Group. - До сих пор государство не предлагало застройщикам выкупать жилье по ценам, близким к рыночным. Поэтому они реализовывали его сами, и объемы государственного и коммерческого строительства находились в соотношении 20 к 80 процентам.

Теперь, думаю, ситуация изменится, но компании, которые предпочтут открытый рынок, безусловно, останутся". Специалисты уверены, что коммерческая составляющая на рынке сохранится. "Государство не может быть единственным покупателем на рынке жилья... даже в кризисный период", - сказал президент Медведев в минувшую среду. Именно для того, чтобы были и другие покупатели, власти и собираются стимулировать спрос дешевой ипотекой.

Но вот в чем засада - частные инвесторы в период кризиса тоже отказываются "от излишеств" и переходят на более дешевые проекты. "Рынок, вероятнее всего, в ближайшее время будет склоняться в сторону эконом сегмента, - считает генеральный директор Kopernik Labs Игорь Мурсалимов. - Сегодня все производства стремятся к оптимизации. Будут найдены еще более экономичные варианты и технологии производства материалов и строительства, которые уменьшат себестоимость возводимых квадратных метров.

Произойдет уклон в сторону индустриализации из-за необходимости ускорения строительства, повышения производительности труда и, как результат, снижения затрат. А значит, широко будут использоваться материалы и технологии панельного домостроения". Кроме того, в условиях кризиса далеко не все застройщики могут реально конкурировать с ДСК, у последних вопрос жизни и смерти стоит в разы острее, и они на многое готовы. "Недозагруженность или простой ДСК, - отмечает директор по маркетингу и продажам ООО "Квартал Эстейт" Сергей Лушкин, - обходится его собственнику значительно дороже, нежели компании, занимающейся монолитным строительством. Поэтому владельцы ДСК заинтересованы в непрерывном цикле. Более того, чтобы компенсировать постоянные из держки ДСК в случае его простоя, комбинаты зачастую готовы браться за проекты даже с минимальной рентабельностью".

Одним словом, кризис лишь усугубил проблему и заставляет частников тоже думать о "типовом, индустриальном"...

Эксперты же по градостроительному развитию и архитекторы, которых не подпирают финансовые проблемы и необходимость удовлетворить жилищные аппетиты электората, на недавнем круглом столе о будущем российских городов рисовали картинку оптимального места для жизни россиян. Никаких одинаковых "панелек" и сотен улиц Строителей, как в советские времена, зато есть те самые кирпичные дома "до семи этажей", способные сделать перенаселенные российские города уютными и пригодными для проживания. Куда деваться тем, кто в эти низенькие домики не поместится? За город. Те же эксперты посчитали, что индивидуальное жилищное строительство самое дешевое, если людям не мешают чиновники, а также самое желанное для многих россиян. Шанс попробовать сломать привычные схемы, пересчитать бизнес-проекты и сделать нашу жизнь качественно иной тает с каждым днем. А ведь был шанс, можно было успеть до следующего строительного бума.

Ирина Мельникова

Дата публикации: 12:59 10 июля 2009