Приобретаем новостройку: выбор компании-продавца. Оценка условий и сервиса: хождения по мукам

Когда кто-то из нас оказывается на месте покупателя или продавца, то обнаруживает массу нюансов, о которых никто ему раньше не рассказывал. Некоторые из них можно спокойно пережить, иные не очень приятны, поэтому возникает вопрос – почему не предупредили? Но каждая сделка – уникальна, и то, что происходило с вами, необязательно повторится с кем-то другим. И все же нет ничего ценнее личного опыта, пусть это даже опыт другого человека.

Этап первый – вписаться в сумму

Сегодня Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru расскажет историю Наташи – покупательницы квартиры в новостройке. Сама Наташа – пока еще студентка, поэтому однокомнатную квартиру ей купили родители. Так сказать, решили дать дочери жизненный старт. За что им, конечно, огромное спасибо. Однако все этапы покупки девушка преодолевала сама – без папы, без мамы, без няни. И выбирала квартиру тоже сама, отталкиваясь от суммы в 3,5 млн. рублей. Если вы ориентируетесь в ценах на московскую недвижимость, то вам понятно, что за такую сумму можно купить однокомнатную квартиру на этапе строительства в отдаленных районах города или ближайшем Подмосковье.

Наташа подобрала несколько строительных адресов, - в «спальных» московских районах и в подмосковных Люберцах – (практически – у МКАД). По своим параметрам квартиры везде были примерно одинаковыми – более 40 кв. метров площадью, с приличной кухней и, в принципе, устраивали нашу покупательницу.

Поэтому она смотрела на условия, которые предлагали компании-застройщики и их агенты.

Этап второй – выбор компании

Компания № 1: предложили кабальный договор

Эта компания предложила заключить такой предварительный договор, от которого у наташиного юриста-консультанта очки уехали на затылок. Видавший виды профессионал отсоветовал девушке заключать такой договор, по которому она добровольно становилась финансовой рабыней компании.

Например, если покупатель решил разорвать договор, то он терял 20% от суммы этого договора (стоимости квартиры).

Договор предписывал покупателю в течение 10 дней подписать акт приемки квартиры. Если покупатель вздумает упрямиться и выискивать какие-то недоделки, то компания имеет право разорвать договор и оставить себе все те же 20% суммы.

Если уже готовая квартира оказывалась площадью меньше той, на которую рассчитывал покупатель, то продавец обещал вернуть деньги. Правда, с оговоркой – «погрешность» должна быть больше, чем 5% (в нашем случае – около 2 метров). Если меньше, то никто никому ничего не возвращал.

Короче говоря, Наташа с такой компанией связываться не стала.

Компания № 2: переплата $ 20 тысяч

В этой компании с договором было получше, но компания предложила такие условия рассрочки, что Наташа без всякой консультации решила от нее отказаться.

Посудите сами. Если вы взяли бы квартиру сразу, то заплатили 97 тысяч долларов, а в рассрочку (которая была объявлена беспроцентной) она уже тянула на $117 тысяч. «Навар» получился в результате хитрого обращения с курсом доллара.

Каким образом? На день заключения договора стоимость квартиры пересчитывалась по курсу доллара. Если покупатель брал квартиру сразу, то ему эту стоимость считали по официальному курсу. На тот день он был 36 рублей. Квартира стоимостью в 3,5 млн. в долларах «весила» чуть более $97 тысяч.

Однако, если покупатель брал квартиру в рассрочку, то сумму ему считали совсем по другому курсу – 30 рублей за доллар. И она уже стоила почти $117 тысяч. От этой суммы и полагалось плясать с дальнейшими расчетами.

Затем надо было внести первый взнос – не менее 30% от стоимости (около $35 тыс. или чуть более 1 млн. руб.). Он тоже рассчитывался по курсу 30 рублей.

А каждый последующий взнос рассчитывался по курсу ЦБ на день оплаты, но не менее 30 рублей. Таким образом, оставалось внести еще 82 тысячи долларов, как минимум – 2 млн. 460 тысяч. Вроде бы, ничего страшного – с первым взносом (чуть более 1 млн. руб.) мы укладываемся в 3,5 млн. рублей. Но если курс доллара вырастет, то, соответственно и вырастет сумма оставшихся платежей. Насколько? Бог его знает. При курсе 40 рублей за «бакс», заплатить придется не 2 млн. 460 тыс. рублей, а 3,28 млн. рублей. Нехило.

Поскольку Наташу интересовала действительно беспроцентная рассрочка, так что и от этого варианта пришлось отказаться.

Компания № 3: за «показ» договора – 3 тысячи рублей

Это было одно очень известное агентство недвижимости. Наташа попросила менеджеров выслать по почте рыбу договора, чтобы обсудить его со своим юристом. Компания почему-то упрямо молчала. А через месяц, после возмущенного наташиного письма руководителю отдела (как можно так работать с покупателями в кризис?) прислали интересную депешу. В ней говорилось, что демонстрация «рыбы» договора является ничем иным как консультацией, и стоит она 3 тысячи рублей. И для этого надо приехать в офис компании, где ей предоставят договор в печатном виде.

Честно говоря, 3 тысяч за такую «услугу» было жалко. И эта компания была отставлена в сторону.

Компания № 4: уморили в очереди

Наташа решила попытать счастья еще. В другой компании (на этот раз это был застройщик) ее снова пригласили в офис. Бесплатно, но по записи – с талончиком. Офис порадовал глаз: прозрачные кабинеты со стеклянными стенами, «прием» у менеджеров по электронным талончикам – как в лучших банках, просторный холл для посетителей с удобными диванами. Ближайшие 1,5 часа Наташа провела на одном из них с талончиком в руке. Очереди вроде бы нет, но вперед все время проходили какие-то люди.

Оказалось, что это уже состоявшиеся покупатели. Наташа решила поинтересоваться, когда обратят внимание на нее – покупателя потенциального. Но в ответ менеджер в лучших совковых традициях рявкнула: «будете ждать, столько, сколько понадобится». Сразу как-то расхотелось обслуживаться и в этой компании.

Компания № 5: всё устроило

Наконец, нашелся приемлемый вариант – квартиры в строящемся доме в Люберцах продавала компания, которая и денег за предоставление документов не брала, и клиентам не грубила, да к тому же аккурат к Наташиному приходу начала продавать эту новостройку по 214-му закону об участии в долевом строительстве. Именно договор, заключенный по этому закону, защищает покупателя гораздо лучше других.

Напомним вкратце, - договор проходит процедуру государственной регистрации, что исключает продажу квартиры другим покупателям. В договоре устанавливается срок строительства (если он нарушается, то строители платят штраф), прописана цена, сроки и порядок оплаты, определен гарантийный срок, обозначены параметры квартиры.

Относительно превышения квартирной площади, в частности, в договоре этой компании было сказано, что если квартира окажется больше, то покупатель платит по «покупной цене», а если меньше, то тогда платит компания – тоже по этой цене. То есть покупатель и продавец были в данном случает равноправны. Итак, компания найдена, заметим, что с начала поиска варианта прошло два месяца.

Этап третий. Покупка: цены неожиданно взлетели

Итак, Наташа вместе с юристом-констультантом изучили договор, составленный по 214-му закону. Но тут случилась еще одна неожиданность. В день заключения договора компания-застройщик решила поднять цены, - на 1000 рублей каждый метр. В самый, заметим, разгар кризиса. В результате квартира стала дороже на 43 тысячи рублей.

Застройщик никого из агентов об этом своем намерении не предупредил – «подъем» цен оказался сюрпризом и для агентов, и для покупателей. Суетиться и качать права было бесполезно – это Наташа понимала, но для очистки совести она позвонила в офис застройщика и спросила – что так вдруг, почему заранее ничего не сказали? А мы не обязаны, - любезно ответили ей. Пришлось смириться.

Теперь нужно было окончательно «застолбить» жилье. Покупательнице очень понравилась одна квартира, но она бесконечно «висела» на брони и ее никто ее оттуда не снимал, и не покупал. Получалось, как в поговорке про собаку на сене – ни себе, не людям. В конце концов Наташа выбрала другую квартиру, заключила договор и начался процесс оплаты.

Рассрочка была трехмесячная, беспроцентная, в три этапа – тремя равными суммами, примерно по 1,2 млн. рублей. Наташин папа переводил деньги ей на счет, а она ездила в банк и уже в офисе переводила деньги на счет компании. Каждый раз банк требовал копию договора с застройщиком. Наконец, был подписан акт об окончании оплаты.

Кстати, при заключении непосредственно самого договора, Наташа тоже заплатила деньги – за оформление квартиры в собственность и коммунальные расходы в течение первых месяцев. Всего – 70 тысяч рублей (2% от суммы договора). Кроме того, Наташа подписала доверенность на компанию, которая обязалась представлять интересы покупателя в регистрирующих органах.

Теперь осталось только ждать. Монолитно-кирпичный дом строится довольно быстро. Полгода тому назад, когда началась эта эпопея, в нем было 6 этажей. Сейчас дом под крышей. Застройщик обещает справиться к сентябрю 2009 года.

Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru попросил прокомментировать некоторые моменты в этой сделке специалистов рынка недвижимости.

Имеют ли право компании-агенты брать деньги за «просмотр» договора?

Нас заинтересовало, может ли компания-агент брать деньги за ознакомление с общим текстом договора и отказываться предоставить его бесплатно по электронной почте. Мнения экспертов здесь несколько разошлись. Так, Анна Шлесина, руководитель юридического отдела инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» считает, что компания может брать за эту услугу деньги, но при условии, если между застройщиком и агентом будет заключен договор на оказание данной услуги и произведены расчеты за эту услугу. Однако эксперт сомневается, что такой «сервис» будет пользоваться успехом у потребителей.

Оксана Щеславская, юрист компании ООО «Пересвет-Недвижимость» вспоминает закон о защите прав потребителей. А им установлено, что информация о реализуемых товарах или оказываемых услугах (в данном случае – о квартирах в строящемся доме или услугах по их оформлению в собственность покупателя) в наглядной и доступной форме доводится до сведения потребителей. «Компания – агент является представителем определенных интересов продавца, однако при этом она не должна нарушать действующее законодательство. Взимание платы за предоставление такой информации противоречит закону», - заключает юрист.

С Щеславской соглашается и Василий Шорников, руководитель отдела продаж московского отделения Группы компаний «Пионер»: «Компания-агент не имеет никакого права брать деньги за демонстрацию договора: она представляет интересы застройщика и обязана бесплатно предоставлять всю информацию об объекте и показывать покупателю не только договор, но и все необходимые правоустанавливающие документы. Если агент пытается брать за подобную услугу деньги, покупатель может возразить. Если же агент и в этом случае отказывает, люди, как правило, находят либо другого агента, либо выходят напрямую на застройщика. Также бывает, что агент не называет покупателю застройщика и утверждает, что застройщик сам не продает квартиры. В любом случае с таким агентом лучше не иметь дела».

Что касается настойчивого приглашения в офис, то в этом эксперты не усмотрели нарушений. «Клиент, заинтересованный в таком важном приобретении как квартира, должен выбрать время, чтобы приехать в офис компании и ознакомиться с проектом договора, учредительными документами компании, правоустанавливающими и разрешительными документами на объект строительства», - утверждает Анна Шлесина («Сити-XXI век»). «На самом деле это нужно главным образом для того, чтобы завлечь клиента в офис и пообщаться с ним более обстоятельно, «зацепить» его. В принципе, в этом нет ничего незаконного или предосудительного», - добавляет Василий Шорников (ГК «Пионер»).

Однако по мнению руководителя Департамента маркетинга компании «Яртт Девелопмент» Марины Акимовой, в этом вопросе ключевыми являются слова «предварительный договор». «Длительное принятие решения о возможности отправить договор по электронной почте связано с тем, что новостройка реализуется в обход 214 ФЗ, вероятно, есть какие-то проблемы с документами. В этом случае необходимо особо тщательно подходить к вопросу проверки всех документов и самого договора, а также критически оценить возможности застройщика завершить строительство рассматриваемого объекта», - считает эксперт.

Имеет ли застройщик право поднять цены без предупреждения?

Следующий вопрос, который нас интересовал, касался неожиданного «подъема» цен застройщиком.

«Между застройщиком и компанией-агентом существуют договорные отношения, в которых фиксируется порядок взаимодействия между ними, - разъясняет Татьяна Зуева, руководитель Управления первичного рынка холдинга МГСН. - Когда застройщик изменяет цены, компанию-агента обязательно уведомляют об этом в официальном письме».

«Нормальный застройщик предупреждает агентов за несколько суток, - уточняет Василий Шорников (ГК «Пионер»), - например, у нас с агентами по договору предусмотрено предупреждать за трое суток. Хотя вот сейчас мы запланировали повышение цен на своем объекте (ЖК «Лазаревское») с 1 августа и уже 16 июля сообщили об этом агентам».

Оправдывает ли себя практика бронирования квартир и можно ли снять квартиру с брони, если находится реальный покупатель?

Это третий момент, который мы хотели выяснить с экспертами. Напомним, что Наташа не смогла купить понравившуюся квартиру, так как она была наглухо забронирована. Анна Шлесина («Сити-XXI век») усмотрела в такой политике опасности для покупателя: «Можно даже посоветовать покупателю не заключать договор с такой компанией. Подобное поведение уже на этапе заключения договора, когда компания должна быть заинтересованной в реализации квартиры и максимально лояльной к клиенту, дает основания предполагать, что и дальнейшие взаимоотношения с этой компанией будут непростыми». Татьяна Зуева (МГСН) делится опытом своей компании, где квартиры бронируются бесплатно: не более одной на одного покупателя и на кратковременный период. Бронь продлевается, если клиенту требуется время, чтобы продать квартиру на вторичном рынке.

«Практика бронирования оправдывает себя только в том случае, если квартиры пользуются небольшим спросом, либо их еще много в доме, - комментирует ситуацию Василий Шорников (ГК «Пионер»). - Обычно практикуется краткосрочное бронирование – на сутки, иногда – на двое-трое. Если за клиентом забронировано несколько квартир, и одна из них понравилась другому покупателю, можно прибегнуть к двум вариантам: либо поставить его в очередь, либо позвонить первому клиенту, за которым закреплена бронь, и попросить его определиться, объясняя тем, что на квартиру есть реальный претендент с живыми деньгами. Это, кстати, может послужить дополнительным стимулом и «подхлестнуть» первого покупателя».

«Случается, что клиент приходит за 1-комнатной квартирой, а после рассмотрения всех вариантов и условий оплаты подумывает уже о приобретении «двушки» - например, если можно купить ее в рассрочку. Часто бывает трудно определиться с этажом, особенно, когда нужно угодить всем членам семьи. Для выбора требуется время. В этих случаях мы бронируем несколько квартир на 1-2 дня – для окончательного принятия решения клиентом, - рассказывает Марина Акимова («Яртт Девелопмент»). - Бывают ситуации, когда на одну квартиру претендуют несколько клиентов. Для этих случаев специалисты по реализации всегда записывают контактный телефон потенциального покупателя, чтобы можно было оперативно принять решение никому не в ущерб. В ситуации, когда квартира забронирована на более длительный срок, тоже нет ничего экстраординарного и действовать специалист по реализации должен по той же схеме – связаться с застройщиком, чтобы удовлетворить интерес клиента к забронированной квартире и уточнить возможность ее реализации».

Как ни утверждали бы строители и продавцы недвижимости, что сегодня на рынке царит покупатель, потребитель, в жизни все оказывается не так сладко. Понятно, что покупатель, - это человек, который платит деньги, и задача компании – как можно больше их получить. Но очень хочется платить не за воздух, а за хороший сервис.

Екатерина Меледина

Дата публикации: 14:29 23 июля 2009

Источник: bpn.ru