Греф и макроэкономика

Нижняя поворотная точка рецессии на российском рынке жилой недвижимости, именуемая в просторечии «дно», вновь обнаружена. На этот раз это сделал Герман Греф, вскоре после того, как от имени Сбербанка России подписал с правительством Петербурга рамочное соглашение о взаимодействии при кредитовании проектов в жилищном строительстве. Сбербанк вышел на рынок. Это значит, что цены будут расти.

«По нашим оценкам, рынок сейчас находится практически на дне, - сказал Герман Греф. - Компании сейчас максимально снижают маржу с тем, чтобы обеспечить продажи. Сейчас самое правильное время покупать недвижимость». В будущем это будет сделать сложнее, поскольку провал в инвестициях в новое строительство неизбежно породит дефицит предложения и, как следствие, рыночные цены поднимутся.

Установить, насколько справедливо данное суждение, в общем виде нетрудно. Требуется лишь оценить его логику и сравнить некоторые цифры. Тем более что для этого имеется весьма ценный аналитический документ. Называется он «Цены на недвижимость в России и в мире: текущая динамика и перспектива». Дата создания: 9 декабря 2008 года. Составитель: Центр макроэкономических исследований Сбербанка РФ.

Ужас, ужас, ужас

Все, кто с замиранием сердца следит с началом текущего глобального кризиса за движением индексов цен российского рынка недвижимости и читает непрекращающиеся аналитические прогнозы, наверное, помнят, что за это время аналитики Сбербанка дважды «порадовали» своим пессимизмом журналистов, а те в свою очередь – массовую аудиторию. В первый раз это случилось в декабре 2008 года, когда и был обнародован упомянутый выше отчет. Затем в начале июня история повторилась, но уже в жанре трагикомедии.

В декабре специалисты Сбербанка сообщили, что по их эконометрическим расчетам, в случае реализации «стрессового» сценария развития кризиса цены на жилье до конца 2009 года упадут в сравнении с третьим кварталом 2008 года в Москве: на первичном рынке - на 38,1% в рублевом выражении, на 59,6% в долларах, на вторичном рынке – на 25,1% в рублях и на 56,6% в долларах. В целом по России: на первичном рынке – на 11,8% в рублях, и на 41,8% в долларах, на вторичном рынке – на 9,7% в рублях и на 40,4% в долларах.

В «базовом» варианте сценария ужаса сравнительно меньше. В Москве цены должны упасть: на первичном рынке – на 34,3% в рублях и на 46,6% в долларах, на вторичном рынке - на 23,1% в рублях и на 37,4% в долларах. В целом по России: на первичном – на 7,5% в рублях и на 24,8% в долларах, на вторичном рынке – на 7,6% в рублях и на 24,9% в долларах. Параметры для выделения «базового» варианта были выбраны следующие: рост реального ВВП в годовом выражении – 2,5%, инфляция - не выше 11%, цена доллара в верхнем пределе - 30 рублей. Прогнозная оценка оттока капитала на 2009 год – $100 млрд.

О пользе прогнозов

Аналитический отчет Сбербанка действительно весьма ценен, это не ирония. Дело в том, что так называемые эконометрические модели страдают одним недостатком: все они игнорируют одно существенное эмпирическое явление, а именно «время». Для того чтобы «измерить», как общеизвестные фундаментальные факторы влияют на цены, то есть на реальное поведение экономических агентов, их надо обязательно зафиксировать в виде набора параметров, оценить «влияние» каждого из них, а затем все эти «влияния» суммировать. Но беда в том, что эти параметры постоянно изменяются, причем одновременно.

И отчет аналитиков Сбербанка это прекрасно доказывает. За время, прошедшее с декабря прошлого года, вместо плавного падения рубля имела место его «мягкая девальвация», затем наступила «волатильность» с тенденцией повышения реального курса, а сегодня уже говорят о грядущей осенне-зимней девальвации. Отток капитала сменился притоком, в середине лета вновь обозначился отток, а по итогам текущего года нам обещают нулевое сальдо. Инфляция ощутимо снизилась, но опять же - все ожидают ее подъема.

И что же делают в этот период цены на жилье? Они, разумеется, падают. Но делают это после окончания девальвации «медленно и трагично», без паники и каких-либо признаков конца света. Например, индекс «БН». С октября прошлого года он упал на вторичном рынке на 23% в рублях и на 36% в долларах, на первичном рынке – на 18% в рублях и на 31% в долларах. Если сравнивать с прогнозом Сбербанка по России, то в рублевом измерении план кризиса явно перевыполнен, а в долларах еще осталось куда падать.

В Москве картина следующая. Долларовый индекс стоимости жилья (по данным ИРН, которыми пользовался и Сбербанк в своем отчете) с октября 2008 года упал всего на 35%, а в рублевом выражении и того меньше – на 23%. И это с учетом того, что реальный ВВП уже давно преодолел планку падения в два-три процента, обозначенную в прогнозе Сбербанка в качестве параметра «стрессового» сценария кризиса. Но быть может «макроэкономика» здесь как бы и не виновата? Если не считать того, что доллар в квадратных метрах московского жилья подорожал на 12% больше, чем рубль.

Проговорился

В начале июня директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка России Алексей Чувин публично признался в том, что осенью ожидает обвала на первичном рынке жилья, поскольку банки будут вынуждены сбрасывать «плохие» девелоперские активы, а сами девелоперские компании под грузом задолженности неизбежно начнут массовую распродажу квартир. Результат прогноза – аналитик уволен.

И, как пояснили позднее в официальном пресс-релизе банка, в том числе и по причине того, что не является «специалистом по макроэкономике». Еще позднее сам Герман Греф опроверг связь увольнения Чувина с его скандальным выступлением, но при этом заметил, что оно было «некорректным и непрофессиональным». С точки зрения профессиональной этики это действительно так, но как быть тогда с «макроэкономикой»?

В декабрьском прогнозе аналитиков Сбербанка, если забыть их сложные эконометрические расчеты, есть два достаточно точных наблюдения. Наблюдение первое: приток капитала способствует кредитному расширению, которое в свою очередь связано с ростом цен на недвижимость. И наоборот: отток капитала создает кредитное сжатие, которое как-то связано с падением цен. Правда, при этом аналитики почему-то не желают точно и недвусмысленно уточнить, что эти новые деньги приходят на рынок недвижимости извне, и прежде чем они на него попадают, они предварительно проходят через рынок дешевых кредитов.

Движение капитала есть, стало быть, первый фактор, влияющий на движение цен на рынке жилья. Но есть и второй фактор: цены на жилую недвижимость известным образом связаны с доходами населения. И это тоже правильно. Необходимо только добавить: в результате, деньги всегда, даже электронные, работают лишь тогда, когда находятся у кого-то в кармане, когда ими можно реально распоряжаться, точно зная их цену в отношении всей массы товаров на рынке. Деньги всегда – микроэкономика, а не макроэкономика.

Цена кризиса

Деньги всегда разные. Есть реальные сбережения населения: это то, что человек годами копит на приобретение жилья. Их цена высока, это дорогие деньги. И есть деньги, которые дает банк под доступные проценты. Это – дешевые деньги. Но они дешевые лишь до тех пор, пока длится кредитное расширение, пока растут цены на недвижимость, а они всегда растут, когда цена денег падает. Но когда бум заканчивается и начинается «рецессия», эти доступные прежде деньги начинают стоить столько же, сколько и «дорогие», добровольно накопленные. Суть кризиса в том и состоит, что отдавать долги всегда приходится из реальных доходов.

Эти самые разные деньги и есть то, что обычно называют словом «инвестиции». Только инвесторами на российском рынке нового жилья являются отнюдь не девелоперы, а их клиенты, именуемые как дольщики, несмотря на то, что никто им долю в земельных и прочих активах девелоперов не предлагает. То есть, они есть де-факто простые частные кредиторы девелоперов, в то время как девелоперы есть де-факто их частные должники. И если это верно, то кризис на рынке жилья сегодня и есть не что иное, как кризис долгов.

Но девелоперы «должны» не только дольщикам, они «должны» также и банкам и разного рода финансовым агентам. Последним, правда, заветные квартиры как место для проживания не нужны, им нужны активы, то есть то, что всегда приносит деньги. Иначе говоря, ликвидность. И если, допустим, осенью кто-то из этих должников ненароком обанкротится, может случиться то, что сегодня называют кризисом ликвидности. И в этом случае на арену должен выйти тот, кто является кредитором в последней инстанции – государство.

Сбербанк России и есть сегодня представитель государства на рынке недвижимости. А государство - это уже не микроэкономика. Это действительно макроэкономика, поскольку на этом уровне речь идет уже не о той цене, что соответствует «рыночной стоимости», а о той, что соответствует «социальной справедливости». И если государство завтра скажет, что цена квартиры должна стоить 25 тысяч рублей за кв. метр, то так тому и быть, ибо это есть справедливая цена – цена гарантии конечного кредитора. И она же – цена кризиса.

В настоящее время контуры будущего антикризисного плана российского государства в жилищной сфере еще только формируются. Однако главная проблема уже очевидна: государственные кредиты необходимо замкнуть на конкретные строящиеся объекты. Это можно сделать, либо финансируя напрямую дольщиков, либо финансируя напрямую девелоперов. Последнее более вероятно, с тем условием, что девелоперские функции де-юре в ряде случаев возьмут на себя сами банки. Но настораживают два обстоятельства.

Первое. В качестве конечных покупателей на рынке городского жилья, как и раньше, мыслятся массовые ипотечные заемщики. Но сегодня требуется уже действительно долгосрочная ипотечная государственная программа, предусматривающая эффективные 30-летние кредиты и надежные государственные гарантии. Но это означает в перспективе при прочих равных условиях рост внутреннего государственного долга.

Второе. В условиях хронического дефицита городских квартир даже небольшая кредитная экспансия на рынке жилья может спровоцировать рост цен. При этом свободная рыночная цена будет заведомо выше, чем объявленная ранее «справедливая цена», что еще более усугубит состояние дефицита. Но это не самое страшное. Наряду с товарным дефицитом в жилищной сфере наблюдается еще и дефицит капитала.

Рынок строительства жилья в России хронически недоинвестирован, об этом сегодня почему-то забывают. Земельный дефицит и дорогая инфраструктура – разрубить этот «гордиев узел» российское государство пока не в состоянии, Здесь требуется действительно «всенародное финансирование», что очень даже возможно, если реальные доходы населения растут. Но как они могут расти, если подъем на рынке жилья мыслится не иначе, как на волне инфляции. Вот такая макроэкономическая «загогулина» получается.

Вячеслав Костров

Дата публикации: 10:45 31 июля 2009

Источник: bpn.ru