Ипотека: строгие контуры будущего

Несмотря на то что закат российской ипотеки провозгласили еще полгода назад, ее перспективы продолжают будоражить умы. Нередко от экспертов можно услышать даже отзывы о положительном влиянии кризиса на рынок: мол, кризис оздоровит рынок. Правда, пока это оздоровление больше идет хирургическим путем, с удалением как больных органов, так и здоровых. Тем не менее Четвертая ежегодная ипотечная конференция все-таки состоялась и ее участники нашли немало тем для обсуждения. Прозвучали и главные вопросы: как решить проблему с должниками, не ущемив права кредиторов, и как вернуть банки на рынок жилья?

Кредитов — меньше, долгов — больше

В целом ситуация на рынке ипотечного кредитования сегодня не слишком оптимистичная: по данным Минэкономразвития, за год рынок ипотечного кредитования сократился в шесть раз. Активное развитие последних двух лет сменилось падением. Причем обрушился рынок куда быстрее, чем вырос: хватило нескольких месяцев, чтобы нивелировать все достижения нескольких лет. При этом негативный процесс продолжается. Только за последний месяц рынок жилищного кредитования покинули 35 кредитных учреждений.

«Причем так поступают не только небольшие, но и достаточно крупные банки. Из 35 кредиторов, отказавшихся от выдачи ипотечных кредитов с начала года, 13 входят в список крупнейших банков», — отметил заместитель директора Департамента корпоративного управления Министерства экономического развития РФ Дмитрий Скрипичников.

По данным на 1 мая, в России продолжали выдавать кредиты 562 банка. Однако большинство из них так закрутили гайки в процедуре оценки заемщика, что получить кредит сегодня настолько же сложно, как и выиграть эти деньги в казино. Средний размер соотношения кредит/залог с начала года изменился с 73/27 до 66/34% в сторону уменьшения доли кредита. При этом повысились требования к предмету ипотеки: например, получить заем на незавершенную стройку сегодня фактически нереально. Большинство кредиторов требуют от заемщика подтверждения доходов исключительно по справке 2НДФЛ, а средняя ставка по кредитам по сравнению с февралем 2008 г. выросла на 150%.

Ситуация с уже выданными кредитами тоже не слишком радужная. Просрочка растет. По данным Банка России, на 1 января 2009 г. доля просроченной задолженности составляла 1,1% от общего объема выданных кредитов. К маю она увеличилась уже до 1,8%.

Проблема должников сегодня — одна из наиболее болезненных и деликатных, поскольку в процессе ее решения сталкиваются интересы кредитора и заемщика. С одной стороны, все эксперты соглашаются, что необходимо оказывать поддержку добросовестным заемщиками, попавшим в трудное положение не по своей вине. С другой, следует защитить интересы банков, которые тоже могут пострадать от чрезмерной лояльности. Так, процесс изъятия и продажи квартиры из-под залога сегодня затруднен позицией судов, встающих на сторону заемщика, и шероховатостями самой схемы.

Изъятие квартиры у должника вправе производить только судебный пристав, но он не уполномочен заниматься организацией торгов и реализацией объекта недвижимости. Это прерогатива другой специализированной организации. «Ни пристав, ни взыскатель не могут влиять на сроки исполнения и часто даже не имеют никакой информации о торгах.

Проблема заключается в отсутствии законодательно регламентированной процедуры обращения взыскания. Ситуация осложняется еще и тем, что судебные приставы-исполнители перегружены делами. Это подстегивает текучку кадров и снижает средний уровень квалификации приставов. Помимо всего прочего, суды неохотно идут на обращение взыскания — случаи отказа судов в приеме заявлений кредиторов с иском к заемщику, не исполняющему свои обязательства по кредиту, приобретают массовый характер», — рассказывает Д. Скрипичников.

Кроме того, например, в Санкт-Петербурге есть всего одна компания, уполномоченная проводить торги. «Поэтому складывается такая ситуация, что исков по изъятию квартир сейчас в судах находится много, а торгов проводится крайне мало», — комментирует ситуацию заместитель председателя правления Европейского трастового банка Сергей Гандзюк. По его мнению, функцию организации торгов необходимо передать службе судебных приставов, что ускорит и упростит процесс взыскания задолженности путем продажи жилья. А значит, избавит банк от излишнего риска.

Для защиты кредиторов и укрепления их положения на рынке С. Гандзюк предложил АИЖК все-таки заняться выкупом кредитов, выданных по старым стандартам (до осенних изменений 2008 г.) и остающихся сейчас на балансе банков. «Если на момент выдачи это были качественные, хорошие кредиты и сейчас, несмотря на кризис, платежи по ним идут, то их вполне можно выкупать. Это позволит банкам высвободить дополнительные ресурсы для выдачи новых займов», — замечает он.

Представитель Европейского трастового банка обозначил также и другие болезни российской ипотеки, которые можно вылечить, воспользовавшись кризисом. Например, отсутствие единых стандартов кредитования. На рынке, несмотря на все разговоры о необходимости унификации, так и не появилось общепринятой формы кредитного договора и закладной, стандартных требований к заемщику. Каждый банк проявлял в этих вопросах индивидуальность, которая обернулась тем, что сегодня многие из этих кредиторов не могут получить государственную помощь. В период кризиса, считает С. Гандзюк, необходимо разработать стандарты для сертификации и рейтинга других участников ипотечного рынка — кредиторов, страховщиков, оценщиков и т. п. «Почти 70% проблем на рынке ипотеки связано с мошенничествами. И в первую очередь это завышение суммы оценки квартиры. Причем речь часто идет о ее двукратном и трехкратном увеличении. Есть регионы, где просто нет оценщиков, которые вызывали бы доверие банков», — считает он.

Что касается проблемных заемщиков, то основная помощь им со стороны государства идет и будет идти через АИЖК, а точнее, его подразделение — Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Как рассказал Д. Скрипичников, в уставной капитал АРИЖК были направлены 5 млрд руб. и зарезервированы еще 25 млрд. По данным на 14 мая 2009 г., к региональным агентам АИЖК поступило 2238 заявлений о реструктуризации ипотечных кредитов; 1789 из них переданы на рассмотрение в АРИЖК, а по 604 заявлениям принято решение о реструктуризации.

Однако по критериям, предложенным агентством, реструктуризация доступна далеко не всем заемщикам, которым грозит дефолт. А в распоряжении тех, кто не соответствует стандартам, остается не такой уж большой выбор — либо пытаться договориться о реструктуризации с собственным банком, либо соглашаться на продажу квартиры. Можно, конечно, вынудить кредитное учреждение обратиться в суд, но это не слишком удачный выход и для должника. «По большинству судебных решений клиент помимо долга обязан заплатить банку недополученную выгоду. Это зачастую после реализации объекта залога лишает заемщика возможности вернуть даже первоначальный взнос», — поясняет Д. Скрипичников.

В Минэкономразвития сейчас разрабатывают два законопроекта, которые должны защитить права обеих сторон в спорах о возврате долга. Первый — проект Закона «О коллекторской деятельности». Как показывает практика, банки все чаще не занимаются взысканием долгов самостоятельно, а продают долг с дисконтом коллекторским агентствам. Деятельность же последних пока никак не регламентируется, и методы их работы определяются исключительно порядочностью сотрудников. Новый законопроект должен обеспечить защиту прав и интересов должника при осуществлении коллекторской деятельности, в том числе защиту прав на неприкосновенность частной жизни, личной и семейной тайны. В нем будут оговорены принципы и формы осуществления коллекторской деятельности.

Второй разрабатываемый закон — «О реабилитационных процедурах, применяемых в отношении гражданина-должника». Этот закон по задумке должен обеспечить защиту прав граждан, не являющихся индивидуальными предпринимателями в отношениях «кредитор — заемщик» при соблюдении баланса прав кредитора. В частности, проект предусматривает введение реабилитационной процедуры, которая будет заключаться в реструктуризации долгов на срок до пяти лет, а также возможность освободиться от долгов, предоставив кредиторам часть своего имущества и дохода.

Рецепты оживления

Отсутствие ипотеки неблагоприятно сказывается на рынке недвижимости, поскольку в разы уменьшает платежеспособный спрос. А главный фактор, который отталкивает потенциальных заемщиков от кредитного рынка, — высокие процентные ставки. По исследованию РЕНОВА-СтройГрупп, даже небольшое понижение ставок существенно увеличивает спрос на ипотеку. Так, сегодня при ставке 15% ипотечный кредит на 15 лет (из расчета стоимости 1 кв. м 45 тыс. руб. и площади квартиры 60 кв. м) доступен для 24% семей при необходимом ежемесячном доходе в 78 тыс. руб. Если ставка понизится до 9%, то ипотека станет доступной для 45% семей, обладающих доходом 56 тыс. руб. «Наша идея заключается в том, чтобы государство в кризисный период взяло на себя субсидирование части процентной ставки, чтобы стимулировать спрос. После кризиса это станет не нужно», — говорит генеральный директор РЕНОВА-СтройГрупп Михаил Семенов. Разумеется, речь идет о субсидировании ставки исключительно для социального жилья. По расчетам компании на это потребуется всего 216 млн руб. «АИЖК сегодня на рефинансирование тратит несопоставимо больше», — замечает М. Семенов. По его мнению, такая государственная помощь даст мультипликативный эффект. Граждане, имеющие на руках определенные накопления, получат стимул к покупке, а девелоперы — клиентов и деньги.

Между тем подобное субсидирование даже не будет благотворительностью в чистом виде. «Это позволит государству собрать за один-два года (срок возведения объекта) налоги с построенного дома в размере 20% его стоимости. При этом расходы государства в виде субсидий составят порядка 25% от стоимости дома, но уплачиваемые в рассрочку в течение 15 лет», — рассказывает Михаил Семенов. Это повысит доступность приобретения жилья для граждан, ликвидность банковской сферы на рынке ипотечных продуктов, значительно снизит риски недостроя.

Другая схема, которая должна стимулировать возвращение банков на жилищный рынок, предложена АИЖК в партнерстве с Фондом по содействию жилищному строительству (Фонд РЖС). Одной из основных задач Фонда является поиск пустующих земель и вовлечение их в жилищное строительство. Но, кроме этого, Фонд должен разработать новые механизмы кредитования застройщиков жилья экономкласса, позволяющие нивелировать риски кредитора.

По разработанному алгоритму АИЖК проводит отбор банков для участия в программе и согласовывает с ними условия предоставления целевых займов на строительство. Фонд, в свою очередь, отбирает строительные проекты и подписывает с банками соглашение о выкупе части квартир на объекте, в случае если они не будут реализованы (оферта).

Правда, оферта устанавливает цену выкупа не выше 30 тыс. руб. за 1 кв. м. «Это предполагается в качестве самой крайней меры, как некая гарантия застройщику, что квартиры даже при худшем раскладе не останутся у него на балансе», — пояснил руководитель Центра информационных технологий ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Станислав Дамбраускас.

После этого АИЖК заключает с банком два соглашения: договор целевого займа и форвардный договор на рефинансирование ипотечных кредиторов. Условия целевых займов приближены к условиям получения займов в ЦБ РФ, а их срок может превышать 12 месяцев. Банк кредитует застройщика, а также предоставляет кредиты покупателям для участия в долевом строительстве. Застройщик продает свободные квартиры по рыночной цене, в том числе и те, что включены в оферту. Если часть квартир остается непроданной, то застройщик реализует их Фонду РЖС по цене оферты, а банк кредитует эту покупку (предоставляет кредит Фонду). Фонд же, в свою очередь, погашает этот кредит за счет продажи квартир гражданам, в том числе получающим социальные выплаты из федерального бюджета (заемщики по программам материнского капитала, молодые семьи, военные).

По словам С. Дамбраускаса, АИЖК уже выбрало 19 банков. Им отправлены предложения об участии в этой программе. Правда, пока неизвестно, какое они приняли решение.

Средств на проект выделено немного: планируется прокредитовать один-три проекта в каждом регионе. «Но мы ожидаем мультипликативный эффект. Все участники этой схемы могут быть заменены участниками с открытого рынка. Мы надеемся, что эти деньги позволят сдвинуть процесс с мертвой точки и снова вовлечь банки в процесс кредитования новостроек», — говорит С. Дамбраускас.

Важная деталь схемы: кредитор тоже участвует в проекте и инвестирует в него не менее 30% собственных средств. Это предусмотрено для того, чтобы все стороны были заинтересованы в своевременном завершении работ. Поэтому сейчас приглашаются застройщики объектов, находящихся в 70-процентной готовности.

Предложенная схема имеет довольно много плюсов. При ее реализации она позволит завершить проекты, строительство которых может быть заморожено на годы, а также даст возможность приобрести новые квартиры определенному количеству людей. Но один — три проекта на регион — это мизерное количество, поэтому настоящий эффект от этой схемы будет, только если ее действие расширится за счет участников с открытого рынка.

Кроме того, пока неизвестно, по каким ставкам будут выдавать кредиты в рамках этой программы. «Мы хотим, чтобы займы были привязаны к ставке рефинансирования, то есть это составит 12–15% плюс маржа банка», — поясняет С. Дамбраускас. А сколько составит маржа банка и будет ли заем по такой цене привлекателен для застройщиков, видимо, выяснится в ближайшие месяцы.

Яна Казакова

Дата публикации: 11:19 31 июля 2009

Источник: bpn.ru