Аренда московских квартир: все дешевле и дешевле

Первое полугодие текущего года стало весьма показательным для московского рынка аренды. Падение ставок, уступки арендодателей уже никого не удивляют. Рынок развернулся лицом к нанимателю, который теперь может выбирать из гораздо большего числа квартир, чем до кризиса, и даже диктовать свои условия. В первую очередь это касается дорогого жилья. Но даже и в сегменте самого дешевого, где спрос традиционно высок, цены на аренду начали снижаться.

Итоги полугодия

С падением платежеспособности арендаторов спрос на аренду сместился на более низкий ценовой уровень. Стандартные одно-, двухкомнатные квартиры по-прежнему пользуются большим спросом, однако и за них наниматели готовы платить уже на 20–30 % (в зависимости от района) меньше, чем до кризиса, говорит Александр Пыпин, руководитель аналитического центра GED Analytics. На рынке появилось как никогда много квартир с хозяевами, то есть больше людей сдают комнату в своей квартире, чтобы получить дополнительный доход в семейный бюджет.

Если раньше недорогие квартиры были в дефиците и спрос примерно в три раза превышал предложение, то сейчас, как утверждает Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость», в экономклассе спрос примерно равен предложению. Немного больше он упал в секторе квартир среднего ценового уровня — это двушки и трешки с современной просторной планировкой, хорошим ремонтом, мебелью в пределах Третьего транспортного кольца, но не в центре города. «Такие квартиры в 2008 г. можно было сдать по ставкам в полтора-два раза большим, чем стандартные, однако теперь арендаторы не готовы платить за комфорт наценку более 30%», — комментирует ситуацию А. Пыпин. «Срок экспозиции даже самых ликвидных квартир увеличился, — добавляет Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость». — Если раньше хорошая квартира с адекватной арендной ставкой уходила за пару дней, то сейчас срок экспозиции составляет уже пять — семь дней. Не пользуются спросом квартиры на первых этажах, без мебели и без ремонта, грязные и в плохом состоянии». И это неудивительно — за свои деньги наниматель имеет возможность выбрать более качественную квартиру, поэтому и ищет ее дольше.

Более всего от кризиса пострадали владельцы дорогого жилья. «В бизнес-классе предложение примерно на 40% превышает спрос, тогда как до кризиса в сезон высокой активности (в августе — ноябре) соотношение «спрос — предложение» было примерно равновесным. Зимой, летом и весной оставались скорее завышенные по цене квартиры, — рассказывает Г. Фабрицкая. — Апартаменты бизнес-класса в основном снимали компании для менеджеров высшего звена. С началом рецессии многие организации либо сократили штат до минимума, либо стали рассматривать более дешевые варианты. В итоге предложение только увеличивается, а новых нанимателей нет». Такая ситуация вызвала цепную реакцию: ставки падают, и многие арендодатели отказываются сдавать по ним свои квартиры. Поэтому некоторые риэлторы отмечают обратную тенденцию — снижение предложения. Например, Виана Аль-Хуссаини, эксперт-аналитик по жилой недвижимости GVA Sawyer, сообщает, что в базе компании число предложений квартир бизнес- и элит-класса сократилось на 40%. Г. Фабрицкая объясняет снижение числа предложений иначе: «Это связано, вероятней всего, с тем, что в конце 2008 г. и в марте на рынок было выставлено много «кризисных» квартир, аренда которых была по-прежнему высокой и не соответствовала низкому платежеспособному спросу. За последние месяцы собственники шли на уступки нанимателям и снижали ставки. Поэтому объем невостребованных квартир постепенно снижается». Однако спрос не достает и до этого, пониженного, уровня. По словам Г. Фабрицкой, во II квартале текущего года количество предложений о сдаче в найм жилой недвижимости превышало количество желающих ее снять практически в три раза.

В элитном сегменте спрос сместился в сторону менее дорогих предложений. По данным IntermarkSavills, по итогам июня этого года приблизительно половина клиентов компании желают снять апартаменты по цене до 4 тыс. долл. в месяц, а год назад их было на 25% меньше. В два раза по сравнению с первым полугодием прошлого года уменьшилось число желающих арендовать квартиру за 10 тыс. долл. и более.

Что касается текущего момента, то этим летом на арендном рынке вопреки ожиданиям не наступило мертвого сезона. Обычно люди в это время думают больше об отпуске, чем о делах, а решение квартирного вопроса откладывают на сентябрь. «Однако сейчас вместо традиционного затишья в нашей компании число сделок растет — например, в июне по сравнению с маем спрос на арендные квартиры увеличился на 10–20%», — говорит Г. Киселева. Также традиционно высвободилось много квартир, которые можно арендовать на летний период, но «это фактор сезонный, повторяющийся, и о каких-либо долгосрочных тенденциях не говорит», отмечает А. Пыпин.

Новые ценники

Снижение арендных ставок на квартиры в Москве началось еще осенью прошлого года. «Если прошлым летом аренда типовой однокомнатной квартиры экономкласса в среднем оценивалась в 25 тыс. руб. в месяц, то уже в конце осени она упала до 20 тыс. руб.», — рассказывает Г. Фабрицкая. В первом полугодии нынешнего года снижение продолжилось по всем сегментам. «У многих хозяев подошли к концу периоды договоров или предоплаты, и, чтобы не потерять жильцов, для которых процесс снижения арендных ставок был уже очевиден, арендодатели порой уже сами уменьшали ставки, не дожидаясь прозрачных намеков арендаторов», — говорит А. Пыпин.

По данным GED Analytics, в сегменте экономкласса с начала года ставки снизились на 20–30%, в сегменте бизнес-класса — на 30–40%, в элитном — на 20–30%. В наибольшей степени, на 30–40%, упали ставки на трехкомнатные квартиры.

Двухкомнатные и однокомнатные квартиры стали цениться арендаторами меньше на 20–30%. «По сравнению с докризисным периодом стоимость найма в среднем снизилась на 30–40%, — подтверждает вышесказанное Г. Киселева. — Например, если раньше арендная ставка за однокомнатную квартиру составляла в среднем 38 тыс. руб. в месяц, то сейчас она уже опустилась до 27 тыс.». Даже за 25 тыс. руб. сейчас можно снять хорошую однокомнатную квартиру с косметическим ремонтом в спальном районе престижного Западного, Северо-Западного и Юго-Западного административных округов.

Безусловно, процесс удешевления арендного жилья неоднороден. Например, на квартиры, расположенные далеко от метро и к тому же в районах с плохой транспортной доступностью, падение арендных ставок составило до 60%, а на объекты вблизи станций метро, с хорошим ремонтом не превысило 30%. «На элитную аренду в первом полугодии 2009 г. снижение среднерыночных долларовых бюджетов составило 17%. При этом в ряде случаев размер дополнительного уменьшения арендной платы в процессе переговоров может достигать 15% от первоначальной, — рассказывают специалисты компании IntermarkSavills. — От квартальных платежей многие арендаторы перешли к помесячной оплате. Кроме того, появились прецеденты заключения договоров без выплаты страхового депозита».

Некоторые риэлторы наблюдают сейчас замедление падения и даже небольшой рост стоимости аренды. Например, В. Аль-Хуссаини утверждает, что в июне по сравнению с маем ставки аренды выросли в пределах 2%. «Снижение темпов изменения арендных ставок сигнализирует о первичной стабилизации рынка. А незначительный рост связан с постепенным уходом с рынка сезонных предложений, которые традиционно стоят меньше, а также с уходом дешевых объектов с рынка», — говорит она.

В ближайшее время на этом рынке вряд ли что-то существенно изменится. Эксперты ждут лишь сезонного повышения стоимости найма. «Снижение ставок стабилизировало рынок, и стоимость аренды, вероятней всего, зафиксировалась до августа. Рост спроса начнется в августе-сентябре текущего года. Поэтому вполне обоснованно ожидать небольшого сезонного повышения арендных ставок примерно на 10%», — прогнозирует Г. Фабрицкая. В августе-сентябре в столицу приезжают и студенты, и желающие найти лучшую работу, поэтому вслед за ростом спроса повышаются и арендные ставки.

Но В. Аль-Хуссаини считает, что цены не превысят уровня апреля. «Фундаментальные предпосылки для изменения цен пока отсутствуют, поскольку рынок аренды во многом зависит от трудовой миграции, а значит, от общей ситуации в экономике», — объясняет она. И Г. Киселева ожидает, что рост арендных ставок в августе-сентябре будет меньше, нежели в докризисный период. «Учитывая текущую экономическую ситуацию и предполагая ее неизменность, можно ожидать, что каких-либо значительных несезонных изменений на арендном рынке уже не произойдет до конца года, — резюмирует А. Пыпин. — Ставки аренды до конца года будут варьироваться ежемесячно в пределах нескольких процентов, а количество сделок будет соответствовать сезонным изменениям — в августе и сентябре их, как обычно, станет больше».

Не прогадайте!

Риэлторы считают, что арендатору сегодня необходимо воспользоваться конъюнктурой рынка в своих интересах. «Наниматель имеет право формулировать довольно жесткие требования к будущей квартире, но при этом они должны соответствовать рыночным параметрам по качеству и цене, — говорит В. Аль-Хуссаини. — Также в сегодняшних условиях уместен торг по цене и условиям аренды при просмотре квартиры».

Искать квартиру желательно летом, когда на рынке много предложений и ставки еще не повысились, советуют риэлторы. Однако не стоит соблазняться слишком низкими ценами, потому что тут велик риск нарваться на мошенничество. «Существуют общеизвестные среднерыночные арендные ставки, и, если цена слишком занижена, следует отнестись к этому предложению настороженно», — предупреждает Г. Фабрицкая.

В период резких изменений в экономике не стоит делать длительных предоплат или менять валюты расчетов, надеясь выгадать. В такой ситуации одна из сторон всегда найдет повод выразить недовольство тем, что якобы «выбрали не ту валюту», «переплатили», «недоплатили», и в следующем раунде постарается взять реванш. Лучше заключать гибкие договора, с пересчетом по курсу валют, чтобы можно было взаимовыгодно учесть экономическую ситуацию.

Арендодателям специалисты советуют не слишком завышать цены. Доходы у москвичей снизились, и многие потенциальные квартиросъемщики ищут уже не качественный, а дешевый вариант. Поэтому переоцененные объекты не будут пользоваться спросом. Снизив ставки, собственник быстрее получит прибыль от аренды, но он может определить для себя нижний порог цены, которая будет соответствовать уровню рисков по сдаче жилья в аренду и расходам на эксплуатацию. «Если период экспозиции долгий, то цену на квартиру следует постепенно снижать», — рекомендует В. Аль-Хуссаини.

Предоплату, так же как и залог, полагающуюся, как правило, арендодателю, можно не держать «в тумбочке», а, например, перевести в перспективную валюту или положить на счет в банке, проценты по которому сейчас достаточно большие, и полученный доход поделить с арендатором.

Наконец, А. Пыпин советует арендаторам и арендодателям максимально открыто и честно строить свои отношения, поскольку их разрыв приводит к убыткам для обеих сторон — арендатор вынужден вновь платить агентам и часто теряет сумму предоплаты, а у арендодателя происходит перерыв в поступлении дохода, пока он ищет новых подходящих жильцов.

Ирина Богатырева

Дата публикации: 11:22 31 июля 2009

Источник: bpn.ru