Север Подмосковья: перспективны долгосрочные инвестиции в землю у «большой воды»

Север Подмосковья никогда не был очень престижным. Верховные руководители страны выбирали для своих резиденций другие места, а здешние оставляли для дач «рядовым» академикам, генералам и деятелям культуры. Тем не менее, у этих краев есть свой особенный шарм. Объясняется он, прежде всего, наличием «большой воды»: после того, как в 30-е годы прошлого века был построен канал им. Москвы, в наших абсолютно сухопутных краях появилась целая сеть водохранилищ – Клязьминское, Учинское, Пироговское.

Что сегодня представляет из себя рынок недвижимости нашей подмосковной «Венеции» - этот вопрос прояснял корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru.

Экология и инфраструктура – в плюсе, транспортная ситуация – в минусе

К северу от Москвы уходят три крупных шоссе – Ленинградское, Дмитровское и Ярославское, а также несколько трасс поменьше, вроде Пятницкого, Рогачевского и Осташковского. Экология – если в целом – достаточно благоприятная. «Объясняется это наличием уже упоминавшейся «большой воды», - говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «ИНКОМ». – Водохранилища – главное слагаемое в привлекательности здешних мест. Именно поэтому наиболее популярным из всех шоссе считается Дмитровское».

Впрочем, одной только водой привлекательность северного направления не ограничивается. «Север Подмосковья обладает уникальным холмистым рельефом, не характерным для наших краев, - отмечает Артур Хахоков, директор по продажам компании «Красивая Земля». – Сегодня инвесторы активно используют эту особенность: на Дмитровском направлении большой перепад высот сделал возможным развитие горнолыжных курортов».

Все достаточно благополучно и с инфраструктурой. По оценке Артура Хахокова, она развита отлично. «Здесь расположено большое количество гипермаркетов, торговых и развлекательных комплексов», - говорит эксперт.

Слабым местом Северного Подмосковья является ситуация с транспортом. Крупнейшие шоссе сильно перегружены, на них часто возникают пробки. Нельзя не сказать, что для улучшения ситуации ничего не делается: ведется реконструкция Ярославского шоссе, есть широко разрекламированный проект «Большая Ленинградка». Однако усилия пока тонут в растущем море машин…

Ближе к воде – выше цена

Как отмечает Александр Сопкин, партнер компании «КМ Девелопмент», директор департамента загородной недвижимости компании «КМ Девелопмент», количество предложений участков без подряда по северному направлению (как и по всем остальным) значительно за последнее время выросло. Это связано с тем, что многие застройщики выставили на продажу участки, на которых ранее планировали возвести коттеджные поселки. Для многих девелоперов это стало единственным возможным выходом в период острой нехватки средств и резкого спада продаж, так как на сегодняшний день участки без подряда являются наиболее востребованными на рынке загородной недвижимости.

«Чем ближе участок расположен к Москве, тем выше цена, - отмечает эксперт. - Это правило работает и здесь. Также значительно влияет на стоимость участка наличие подведенных коммуникаций и готовность всех юридических документов к продаже объекта. И, конечно же, участки в непосредственной близости от воды дороже на 25-30%».

Теперь рассмотрим по отдельности каждое из шоссе, входящих в здешнюю «большую тройку».

Ленинградка: инвестиционный потенциал

На сегодня шоссе, ведущее в Санкт-Петербург, является одной из самых загруженных трасс Подмосковья. «Однако наиболее успешные девелоперские проекты, также как и инвестиционные вложения, осуществляются тогда, когда люди умеют играть на перспективу, - напоминает Дмитрий Таганов («ИНКОМ»). – Чтобы получить максимальную отдачу от вложения средств, необходимо оценивать не только то, что происходит здесь и сейчас, но и то, что произойдет завтра и как это повлияет на динамику рынка недвижимости».

В связи с этим эксперт напоминает о том, что «Большая Ленинградка» стала самым масштабным из всех проектов по реконструкции дорог. После его завершения на трассе по всей Москве – от Кремля до МКАД – не останется ни одного светофора. Пропускная способность трассы в месте пересечения Канала им. Москвы будет увеличена ровно вдвое: по существующему ныне мосту будет организовано движение в одну сторону, а для встречного потока будет построен новый мост. В районе Химок шоссе будет расширена на одну полосу в каждую сторону.

По оценкам столичных властей, реконструкция увеличит пропускную способность Ленинградского направления в полтора-два раза. В результате, считает Дмитрий Таганов, цены на недвижимость вырастут как минимум еще на 20-25%. «Аналогичный сценарий мы наблюдали в прошлом и позапрошлом годах, когда после реконструкции Киевского шоссе или строительства развязок, напрямую связывающих Новую Ригу и Москву, местная недвижимость дорожала гораздо быстрее среднерыночной», - отмечает эксперт. Он напоминает, что «Большую Ленинградку» планируется полностью закончить уже в следующем году. А с учетом того, что завершение строительства загородного дома, окончание там ремонта и обстановка мебелью занимает порядка 1,5-2 лет, нынешний момент является самым удачным для приобретения коттеджа или таунхауса. Тем более что по этому шоссе строится довольно много поселков, предлагающих объекты на самый разный вкус и кошелек. Среди них можно отметить такие, как «Мечта», «Ивакино-Покровское», «Маленькая Шотландия».

Дмитровка: вода и холмы

Дмитровское шоссе – наиболее, если можно так выразиться, северное из всех северных. Дело не только в направлении на карте, но и в том, что именно здесь сосредоточено больше всего водоемов и мест с живописным холмистым ландшафтом. «В окрестностях Дмитровского шоссе расположены шесть водохранилищ – Учинское, Икшинское, Клязьминское, Пестовское, Пироговское и Пяловское, - уточняет Дмитрий Таганов («ИНКОМ»). – На нем находятся такие поселки, как «Пестово» и «Лазурный берег», которые пользуются большой популярностью у тех, кто увлекается водными видами спорта и просто неравнодушен к большой воде».

В силу этого инфраструктура Дмитровского шоссе по большей части относится к спортивно-развлекательной сфере. Здесь очень много яхт-клубов, только в 10-километровой зоне их насчитывается шесть: «Нептун», «Адмирал», «Водник», «Спартак», «Аврора», «Труд». На живописных берегах водохранилищ летом открываются пляжные клубы, где можно поплавать и покататься на скутере. Любители водных видов спорта могут взять напрокат яхту, в том числе и представительского класса, водометные, круизные, прогулочные катера.

Также на Дмитровке, продолжает эксперт, расположены самые известные подмосковные горнолыжные парки – «Волен», «Яхрома», «Сорочаны», «Клуб Леонида Тягачева», «Степаново», «Альпы-1». Конечно, склоны Клинско-Дмитровской гряды нельзя сравнивать с горнолыжными курортами Австрии и Швейцарии, зато приехать сюда можно в любое время, даже вечером после работы – было бы желание. Перепад высот в горнолыжных курортах Димтровского направления составляет порядка 50-90 метров, в большинстве из них оборудовано более десятка трасс.

Транспортная ситуация на Дмитровском шоссе достаточно сложная. Движение обычно затруднено в черте Москвы, на пересечении с МКАД и на повороте на город Лобню. До 2012 года столичные власти планируют построить две станции метро – «Селигерская» и «Лихоборы». Эта мера существенно разгрузит Дмитровское шоссе внутри столицы – соответственно, сократится время в пути к загородному дому.

Еще сравнительно недавно уровень развития торговой инфраструктуры не поспевал за активным строительством новых поселков. На сегодняшний день ситуация заметно улучшилась: недалеко от пересечения Дмитровского шоссе и МКАД построены такие крупные торговые центры как «Мосмарт» и «Metro».

Согласно данным «ИНКОМ-Недвижимость», на Дмитровском шоссе продаются объекты в 25 поселках различных классов. В трех из них продают участки без подряда. Например, - компания «КМ-девелопмент» в коттеджном поселке «Немо» предлагает клиентам участки без подряда на берегу Икшинского водохранилища.

На сегодня в продаже остались всего несколько участков площадью от 30 до 70 соток на первой береговой линии. Цена начинается от 300 тыс. рублей за сотку, в зависимости от удаленности участка от воды. Все участки находятся в собственности и продаются по прямому договору купли-продажи.

В целом по Дмитровскому шоссе диапазон цен следующий. Минимальная стоимость предложения в поселке «Серебряный ручей» (23 км от МКАД) – участок в 10 соток стоит 1,4 млн. руб. Максимальная – дом в 200 кв. м на участке в 20 соток в поселке «Фортуна» (23 км) - 42,8 млн. руб.

Ярославка: экология и старые дачи

До кризиса это направление считалось одним из самых перспективных. «Здесь также много водохранилищ, - говорит Дмитрий Таганов («ИНКОМ»). – Ярославское шоссе даже называют «второй Дмитровкой» - правда, вода расположена немного дальше. Это привлекает сюда людей, интересующихся покупкой загородного дома у воды и любителей водных видов спорта».

Второй «козырь» Ярославки – хорошая экология. Еще в Москве и сразу после выезда из нее тянется национальный парк Лосиный остров. И далее идут лесные массивы. На этом направлении расположено множество стародачных поселков, таких как Лосиноостровская, Клязьма, Абрамцево, Мамонтовка, Джамгаровка, Тарасовка, Любимовка, Перловка, Тайнинская. Наконец, это шоссе славится историческими и святыми местами. В 60 км от Москвы расположен город Сергиев-Посад, известный Троице-Сергиевской лаврой.

Однако есть и слабые места. Первое – плохо развитая инфраструктура. На расстоянии 1 км от МКАД расположен крупный торгово-развлекательный комплекс XL, к нему примыкает аквапарк «Ква-ква-парк». Есть несколько торговых центров – гипермаркеты «Мосмарт» и «Metro». А после города Королева один за другим следуют населенные пункты и инфраструктура практически не развита.

Второй фактор – транспортный – еще более серьезный. На Ярославском шоссе давно стали привычными ежедневные пробки – не только утром и вечером, но и в середине рабочего дня. Постоянное строительство и реконструкция (сейчас, например, работы идут на Крестовском путепроводе в Москве) ситуацию улучшили, но не радикально: проехать со скоростью 100 км в час, как по Новорижскому шоссе, возможно только глубокой ночью. Этим, вероятно, и объясняется тот факт, что девелоперы, прежде активно заявлявшие здесь новые поселки, в том числе и в классах «бизнес» и «премиум», после начала кризиса стали их замораживать.

По оценке Дмитрия Таганова («ИНКОМ»), будущее направления во многом зависит от того, насколько успешной окажется реконструкция трассы. «Если до поселка, расположенного в 15-20 км от МКАД, можно будет доехать за 20-30 минут, то покупательский спрос значительно возрастет и обусловит более активное коттеджное строительство на Ярославском направлении», - уверен эксперт.

Сегодня на Дмитровском шоссе продаются объекты в 15 загородных поселках. Минимальная цена участка составляет 1,8 млн. руб. (14,5 соток в поселке «Новые Корелы» в 77 км от МКАД), готового дома - 3,7 млн. руб. (180 кв. м на участке 14,4 сотки в 75 км).

Выгодно или нет вкладывать деньги в землю по северным направлениям от Москвы? Чтобы ответить на этот вопрос честно, а не давать рекламную «агитку», для начала признаем, что земля из-за кризиса подешевела – везде и довольно существенно. Обещать сверхприбыли – это по нынешним временам, по меньшей мере, некорректно.

С другой стороны, всем известно, что недвижимость вообще дорожает – периоды снижения цен короче, чем периоды роста, да и вырастает цена больше, чем потом падает. Вспомним, к примеру, что все 90-е годы цена 1 кв. м в Москве держалась в районе $1000 – даже сегодня, после весьма существенно падения, этот рубеж вряд ли досягаем. Одним словом, если имеется готовность ждать несколько лет – эти вложения окажутся перспективными. На вашей стороне окажется многое и в первую очередь – уникальность природы Северного Подмосковья.

Владимир Абгафоров

Дата публикации: 10:42 05 августа 2009

Источник: bpn.ru