За дело защиты дольщиков

Министерство экономического развития подготовило пакет поправок к законопроекту о защите дольщиков. В случае банкротства застройщика помочь обещают даже тем, кто покупал квартиры по «серым» схемам.

Законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях защиты прав участников долевого строительства» был принят Госдумой в первом чтении в мае этого года. Ко второму чтению документа Минэкономразвития придумало дополнительные степени защиты для граждан, участвующих в строительстве многоквартирных домов, и намерено изменить закон о банкротстве.

Серое и белое

Минэкономразвития предлагает расширить закон «О несостоятельности (банкротстве)» новым разделом, меняющим процедуру банкротства застройщиков. Одна из принципиальных новаций – дольщики «проблемных» строек смогут рассчитывать на получение квартиры или вложенных средств, даже если приобретали квартиры по «серым» схемам: предварительным договорам купли-продажи, векселям, делая вклады в капитал коммандитных товариществ и пр. Согласно документу, рассматривающие дела о банкротстве арбитражные суды вправе признавать все обходные схемы продажи квартир в многоквартирных домах «притворными сделками». То есть прикрывающими «договор с застройщиком о передаче жилого помещения». По мнению разработчиков проекта, это значительно упростит включение требований участников строительства в реестр кредиторов. До сих пор в случае банкротства строительной компании доказать права на недостроенную квартиру, купленную по «серой» схеме, было практически невозможно
«Практика показала, что основными проблемами является множество видов договоров, которыми оформляются права на получение квартир, а также разногласия между самими кредиторами, часть которых желает получить квартиру, а часть - вернуть деньги», - говорит заместитель директора департамента корпоративного управления Минэкономразвития Дмитрий Скрипичников.

Документ меняет и правила очерёдности кредиторов. Минэкономразвития предлагает судам делить их по имущественному признаку: право приоритета получают «бездомные» участники строительства, или у кого общая площадь квартиры меньше 15 «квадратов» на человека. Последними в очереди будут состоятельные соинвесторы - у кого на счетах есть средства на покупку другого жилья.

Поправки Минэкономразвития касаются и проблем недостроев. Предлагается дать региональным властям право выкупать такие объекты по оценочной стоимости без торгов. С обязательством достроить и передать квартиры обманутым дольщикам. В другом случае «незавершенка» может быть пущена с молотка, а вырученные деньги пойдут кредиторам.

Помочь человеку

По мнению депутатов Госдумы все беды – из-за нежелания застройщиков работать по 214-ФЗ. Особенно остро проблема стоит в мегаполлисах. По статистике ФРС, на сегодня лишь 5% строящихся в Москве квартир приобретается в полном соответствии с законом «О долевом участии...». Не лучше обстоят дела в Петербурге. Председатель комитета по строительству Вячеслав Семененко этим летом заявил, что из 50 тысяч договоров лишь 2 тысячи соответствуют ФЗ-214.

Исправить ситуацию призван законопроект о защите прав дольщиков, который Госдума РФ должна рассмотреть во втором чтении этой осенью. Документ, принятый в первом чтении, по части усиления защиты участников долевого строительства вызвал у экспертов изрядный скепсис. «В карательной части законопроект попадает лишь по застройщикам, работающим по вексельным схемам. Основная же часть строителей Петербурга работает по предварительным договорам, которые, к слову, заключают не только застройщики, но и аффилированные с ними третьи лица», - говорит юрист группы недвижимости компании «Редль и партнеры» Тимофей Титаренко. Возможно, во втором чтении поправки Минэкономразвития ситуацию слегка исправят.

Зато федеральные новации по «доводке» проблемных строек вряд ли станут для петербургских властей откровением. Ибо по арсеналу приемов Смольный может дать Минэкономразвития сто очков вперед. В Петербурге земельные участки с обременением в виде обманутых дольщиков выделяют новым застройщикам целевым образом и через торги. Права на достройку проблемных строек передают объединениям обманутых дольщиков. А принятый в этом году местный закон «О мерах по защите прав участников долевого строительства» прописал и возможность достройки объектов за бюджетный счет. Правда, в условиях бюджетной экономии Смольный данной схемой вряд ли в ближайшее время воспользуется.

Проект поправок к проекту федерального закона № 98106-5 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства»

1. Статью 5 изложить в следующей редакции:

«Статья 5

Внести в Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ

«О несостоятельности (банкротстве)» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, № 43, ст.4190, 2004, № 35, ст. 3607, 2005, № 1, ст. 18, ст. 46) следующие изменения:

1) статью 168 изложить в следующей редакции:

«Статья 168. Общие положения банкротства отдельных категорий должников - юридических лиц

К отношениям, связанным с банкротством градообразующих, сельскохозяйственных, финансовых организаций, стратегических предприятий и организаций, субъектов естественных монополий, а также к отношениям, связанным с банкротством застройщиков, применяются положения настоящего Федерального закона, регулирующие банкротство должников - юридических лиц, если иное не предусмотрено настоящей главой.».
2) главу 9 дополнить новым параграфом 7 следующего содержания:

§ 7. Банкротство застройщиков.

«Статья 201.1 Общие положения

1. Для целей настоящего параграфа используются следующие основные понятия:

требование о передаче жилого помещения - требование физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения в многоквартирном доме после строительства или реконструкции такого дома (далее – договор о передаче жилого помещения);

денежное требование участника строительства – требование физического лица о:

а) возврате неосновательного обогащения в виде уплаченных до расторжения договора о передаче жилого помещения денежных средств (стоимости переданного имущества), и (или)

б) возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства передать жилое помещение, и (или)

в) возврате уплаченных по недействительному договору о передаче жилого помещения денежных средств (стоимости переданного имущества), и (или)

г) возврате неосновательного обогащения в виде уплаченных по признанному судом или арбитражным судом незаключенным договору о передаче жилого помещения денежных средств (стоимости переданного имущества);

застройщик - должник, в отношении которого имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования участников строительства;
участник строительства – физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование;

спорный многоквартирный дом – многоквартирный дом, в том числе объект незавершенного строительства, в отношении которого участники строительства имеют требования о передаче жилого помещения (имели до расторжения договора о передаче жилого помещения);

спорный земельный участок – земельный участок, на котором находится или должен был быть построен спорный многоквартирный дом при наличии документов и (или) иных доказательств, подтверждающих начало строительства спорного многоквартирного дома.

2. Правила, установленные настоящим параграфом, применяются независимо от того, имеет ли застройщик в собственности, на праве аренды (субаренды) или в постоянном бессрочном пользовании земельный участок для строительства многоквартирного дома, а также имеется ли у застройщика построенный многоквартирный дом, в том числе объект незавершенного строительства.

3. Сведения о том, что должник является застройщиком, подлежат указанию должником (а если об этом известно конкурсному кредитору или уполномоченному органу – также и ими) в заявлении о признании должника банкротом.

В этом случае арбитражный суд указывает на применение при банкротстве должника правил настоящего параграфа в определении о принятии заявления о признании должника банкротом.

Если сведения о том, что должник является застройщиком, становятся известны арбитражному суду после возбуждения дела о банкротстве, арбитражный суд выносит по ходатайству участвующего в деле лица или по собственной инициативе определение о применении при банкротстве должника правил настоящего параграфа.

4. По ходатайству участвующего в деле лица арбитражный суд вправе передать дело о банкротстве застройщика на рассмотрение арбитражного суда по месту нахождения спорного многоквартирного дома, спорного земельного участка или месту жительства большинства участников строительства, если арбитражным судом будет установлено, что такая передача будет способствовать более эффективной защите прав участников строительства.
Сведения о передаче дела о банкротстве застройщика на рассмотрение другого арбитражного суда подлежат опубликованию в порядке, предусмотренном статьей 28 настоящего Федерального закона.

5. При рассмотрении обоснованности требований участников строительства арбитражный суд вправе установить наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе путем признания сделок участников строительства с застройщиком и (или) иными действовавшими в его интересах третьими лицами притворными - прикрывающими договоры с застройщиком о передаче жилого помещения.

В случае участия в таких сделках третьих лиц они привлекаются к участию в арбитражном процессе по делу о банкротстве застройщика при рассмотрении указанных в абзаце первом настоящего пункта вопросов.

6. Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в следующих случаях:

заключение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в том числе если такой договор не зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество;

заключение договора купли-продажи жилого помещения в строящемся многоквартирном доме, в том числе если такой договор не зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество;

заключение предварительного договора купли-продажи жилого помещения в строящемся многоквартирном доме либо предварительного договора долевого участия;

заключение договора займа с последующим зачетом требования о передаче гражданину жилого помещения в многоквартирном доме в собственность;
внесение денежных средств и иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей гражданину жилого помещения в многоквартирном доме в собственность;

заключение договора инвестирования (соинвестирования) строительства многоквартирного дома с последующей передачей гражданину жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;

заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей гражданину жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;

заключение договора подряда на строительство многоквартирного дома;

выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;

заключение иных сделок, если установлен факт передачи гражданином денежных средств и (или) иного имущества для финансирования строительства (реконструкции) многоквартирного дома с последующей передачей гражданину жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

7. С даты введения наблюдения в отношении застройщика должник может заключать исключительно с письменного согласия временного управляющего, договоры о передаче жилых помещений и соглашения об изменении таких договоров, а также сделки с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками.

8. Определение о введении наблюдения в отношении застройщика направляется арбитражным судом в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по месту нахождения спорного многоквартирного дома или спорного земельного участка.

С даты введения наблюдения в отношении застройщика должник вправе исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, подавать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявления о государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

9. Решение собрания кредиторов о заключении мирового соглашения по делу о банкротстве застройщиков принимается большинством голосов от общего числа голосов конкурсных кредиторов и уполномоченных органов в соответствии с реестром требований кредиторов и считается принятым при условии, если за него проголосовали все кредиторы по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, а также все участники строительства.

Статья 201.2. Лица, участвующие в деле о банкротстве застройщика

Помимо лиц, предусмотренных статьей 34 настоящего Федерального закона, лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, признаются исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов, по месту нахождения спорного многоквартирного дома или спорного земельного участка, а также участники строительства.

Статья 201.3. Меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника

1. Арбитражный суд по ходатайству заявителя или по ходатайству иного лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика, в числе мер, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, вправе принять обеспечительные меры в виде запрета на заключение арендодателем по договору аренды спорного земельного участка с другим лицом помимо застройщика и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также на распоряжение арендодателем спорным земельным участком иным образом при соблюдении должником условий, предусмотренных настоящей статьей.

2. О рассмотрении судом указанного ходатайства должно быть извещено лицо, являющееся арендодателем по договору аренды спорного земельного участка, которое вправе участвовать в арбитражном процессе по делу о банкротстве при рассмотрении предусмотренного пунктом 1 настоящей статьи вопроса.

3. Предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи обеспечительные меры могут быть приняты арбитражным судом только при представлении лицом, обратившимся с соответствующим ходатайством, доказательств наличия спорного многоквартирного дома на спорном земельном участке, либо документов и (или) иных доказательств, подтверждающих начало строительства спорного многоквартирного дома.

4. Меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника, указанные в пункте 1 настоящей статьи, действуют до даты завершения конкурсного производства в отношении должника.

Статья 201.4. Особенности предъявления и рассмотрения арбитражным судом требований кредиторов при банкротстве застройщика
1. С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, а также во всех последующих процедурах, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и денежные требования участников строительства, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика по ходатайству участника строительства приостанавливается производство по делам, связанным с исполнением должником требования о передаче жилого помещения или денежного требования участника строительства. Участник строительства в этом случае вправе предъявить свои требования к застройщику в порядке, установленном настоящим параграфом.

2. С даты введения наблюдения в отношении застройщика, а также во всех последующих процедурах, применяемых в деле о банкротстве застройщика, исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства, предусмотренным пунктом 1 настоящей статьи, приостанавливается. С даты открытия конкурсного производства исполнение указанных исполнительных документов оканчивается.

Временный управляющий, а также конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты их утверждения уведомляют всех известных им участников строительства о введении наблюдения или открытии конкурсного производства и о возможности предъявления ими таких требований.

3. При рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений арбитражному суду должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт передачи застройщику денежных средств и (или) иного имущества за жилое помещение и наличия права гражданина получить жилое помещение в многоквартирном доме в собственность.

Статья 201.5. Особенности предъявления и рассмотрения арбитражным судом денежных требований участников строительства

1. Открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора о передаче жилого помещения. О таком отказе может быть заявлено в процессе установления денежных требований участника строительства в деле о банкротстве.

2. В целях определения очередности удовлетворения денежных требований участников строительства при проверке их обоснованности арбитражным судом устанавливаются следующие обстоятельства:

имеется ли у гражданина или члена его семьи жилое помещение или индивидуальный жилой дом на праве собственности либо жилое помещение или индивидуальный жилой дом, предоставленный по договору социального найма, на территории Российской Федерации, за исключением жилых помещений или индивидуальных жилых домов, признанных непригодными для проживания;

общая площадь жилого помещения или индивидуального жилого дома, предусмотренных абзацем вторым настоящего пункта, в расчете на каждого члена семьи участника строительства, совместно проживающих в таком помещении.

3. Денежные требования участников строительства подлежат включению в реестр требований кредиторов в составе требований кредиторов третьей очереди при одновременном соблюдении следующих условий:

участник строительства и члены его семьи не имели на праве собственности в течение года после заключения договора о передаче жилого помещения пригодного для проживания жилого помещения или индивидуального жилого дома на территории Российской Федерации и не имеет его на праве собственности на момент установления его требований в деле о банкротстве;

участник строительства и члены его семьи не имеют на территории Российской Федерации пригодного для проживания жилого помещения или индивидуального жилого дома, предоставленного по договору социального найма;

общая площадь единственного пригодного для проживания жилого помещения или индивидуального жилого дома (его части), находящегося в собственности участника строительства (члена его семьи) или предоставленного ему (члену его семьи) по договору социального найма на момент установления требований гражданина в деле о банкротстве составляет менее 15 квадратных метров в расчете на каждого из членов семьи участника строительства, совместно проживающих в данном жилом помещении или жилом доме.

4. Не подлежит включению в третью очередь денежное требование участника строительства:

а) приобретенное им у другого лица после опубликования сообщения о введении наблюдения в отношении застройщика в порядке, предусмотренном статьей 28 настоящего Федерального закона;

б) имеющего на счете или во вкладе в кредитной организации денежные средства, достаточные для приобретения жилого помещения, аналогичного предусмотренному договором о передаче жилого помещения.

5. Очередность удовлетворения денежных требований участников строительства указывается в определении арбитражного суда о включении соответствующих требований в реестр требований кредиторов.

Статья 201.6. Особенности предъявления и рассмотрения арбитражным судом требований о передаче жилого помещения

1. Требования о передаче жилого помещения предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона.

2. При рассмотрении обоснованности требований о передаче жилого помещения арбитражный суд устанавливает:
факт полной либо частичной оплаты, произведенной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору о передаче жилого помещения;

обстоятельства, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 201.5 настоящего Федерального закона.

3. Требования о передаче жилого помещения, признанные обоснованными арбитражным судом, подлежат включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилого помещения.

Правила ведения реестра требований о передаче жилого помещения определяются регулирующим органом.

4. Определение о включении требований о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилого помещения и определение об отказе во включении указанных требований в такой реестр могут быть обжалованы.

5. Участники строительства по требованиям о передаче жилого помещения имеют право участвовать в собраниях кредиторов с числом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной участником строительства застройщику по договору о передаче жилого помещения, либо стоимости переданного им имущества застройщику,

Статья 201.7. Сведения, подлежащие включению в реестр требований о передаче жилого помещения и реестр требований кредиторов в отношении денежных требований участников строительства

1. В реестр требований о передаче жилого помещения включаются следующие сведения:

сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору о передаче жилого помещения, либо стоимость переданного им имущества застройщику, в рублях;

размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору о передаче жилого помещения, в рублях;

сведения о жилом помещении, являющемся предметом договора о передаче жилого помещения, в том числе о его площади;

сведения об обстоятельствах, предусмотренных пунктами 2 и 3 статьи 201.5 настоящего Федерального закона.

2. В реестр требований кредиторов в отношении денежных требований участников строительства включаются следующие сведения:

размер денежного требования участника строительства в рублях;

сведения об обстоятельствах, предусмотренных пунктами 2 и 3 статьи 201.5 настоящего Федерального закона.

Статья 201.8. Очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика

1. В ходе конкурсного производства, применяемого в деле о банкротстве застройщика, требования кредиторов, за исключением требований кредиторов по текущим платежам, удовлетворяются в следующей очередности:

в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, а также компенсация морального вреда;

во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;

в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям участников строительства, отнесенным арбитражным судом к кредиторам третьей очереди в соответствии с пунктом 3 статьи 201.5 настоящего Федерального закона;

в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

2. После расчетов с кредиторами четвертой очереди производятся расчеты с кредиторами по удовлетворению требований по сделке, признанной недействительной на основании пункта 2 статьи 61.2 и пункта 3 статьи 61.3 настоящего Федерального закона.

3. Требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 138 настоящего Федерального закона с особенностями, предусмотренными статьей 201.14 настоящего Федерального закона.

Статья 201.9. Особенности удовлетворения требований – участников строительства

1. Арбитражный суд по ходатайству лиц, участвующих в деле, выносит определение о разрешении арбитражному управляющему передать участникам строительства жилые помещения в многоквартирных домах, которые они имеют право получить по договорам о передаче жилого помещения, или иные жилые помещения, имеющие аналогичную общую площадь, при наличии соответствующего решения собрания кредиторов.

2. Решением собрания кредиторов может быть предусмотрено право на получение жилых помещений одной из следующих категорий участников строительства:

1) участников строительства с требованиями о передаче жилого помещения, соответствующих требованиям, предусмотренным пунктом 3 статьи 201.5 настоящего Федерального закона;

2) всех участников строительства с требованиями о передаче жилого помещения;

3) участников строительства с требованиями о передаче жилого помещения и участников строительства, имеющих денежные требования, соответствующих требованиям, предусмотренным пунктом 3 статьи 201.5 настоящего Федерального закона;

4) всех участников строительства, соответствующих требованиям, предусмотренным пунктом 3 статьи 201.5 настоящего Федерального закона;
5) всех участников строительства.

3. По денежным требованиям участников строительства жилые помещения в соответствии с настоящей статьей передаются в качестве отступного исходя из условий договоров о передаче жилого помещения.

4. Жилые помещения в соответствии с настоящей статьей передаются участникам строительства соответствующей категории, включенным в реестр требований о передаче жилого помещения и реестр требований кредиторов.

Жилые помещения в соответствии с настоящей статьей передаются участникам строительства при условии полной оплаты ими жилых помещений в соответствии с условиями договора о передаче жилого помещения, действующими на дату возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика.

5. Решение собрания кредиторов по вопросу, предусмотренному пунктом 1 настоящей статьи, принимается большинством голосов от общего числа голосов конкурсных кредиторов и уполномоченных органов в соответствии с реестром требований кредиторов, при условии, что за него проголосовали все участники строительства.

6. О рассмотрении судом вопроса, предусмотренного пунктом 1 настоящей статьи, должны быть извещены все кредиторы в соответствии с реестром требований кредиторов и все участники строительства в соответствии с реестром требований о передаче жилых помещений.

7. Определение арбитражного суда о передаче участникам строительства жилых помещений в многоквартирных домах должника, указанное в пункте 1 настоящей статьи, может быть вынесено при соблюдении следующих условий:

строительство многоквартирного дома завершено;

имеются средства, достаточные для погашения текущих платежей и погашения требований кредиторов первой и второй очереди;
соблюдение равной правовой защиты участников строительства, имеющих требования о передаче жилого помещения, и имеющих денежные требования (достаточность средств для соразмерного погашения обязательств должника перед кредиторами третьей очереди);

кредиторы четвертой очереди не получат существенно меньше, чем если бы они получили в результате реализации многоквартирного жилого дома, жилые помещения в котором подлежат передаче участникам строительства, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди принято решение об отказе от права пропорционального удовлетворения в пользу участников строительства.

8. В случае передачи участникам строительства жилых помещений в соответствии с настоящей статьей их требования в реестре требований о передаче жилого помещения и реестре требований кредиторов подлежат погашению.

Статья 201.10. Погашение третьим лицом требований кредиторов к застройщику в целях обеспечения передачи участникам строительства жилых помещений

1. В целях обеспечения возможности передачи участникам строительства жилых помещений в соответствии со статьей 201.9 настоящего Федерального закона в ходе внешнего управления или конкурсного производства требования кредиторов по текущим платежам и требования кредиторов первой, второй и третьей очереди, включенные в реестр требований кредиторов, в том числе по обязательным платежам, могут быть погашены третьим лицом в порядке, установленном настоящей статьей.

2. Лицо, имеющее намерение погасить требования кредиторов, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, направляет заявление о таком намерении в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, внешнему управляющему или конкурсному управляющему, а также указанным кредиторам.

При погашении третьим лицом требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, подлежат погашению все текущие требования, имеющиеся на дату подачи заявления о намерении, требования кредиторов первой, второй и третьей очереди, включенные в реестр требований кредиторов.

3. В заявлении о намерении должны быть указаны:

наименование (для юридического лица), фамилия, имя, отчество (для физического лица) заявителя;
срок погашения требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, с даты вынесения арбитражным судом соответствующего определения.

4. Заявление о намерении подлежит рассмотрению арбитражным судом в течение четырнадцати рабочих дней с даты его поступления.

В случае поступления в арбитражный суд от нескольких лиц заявлений о намерении они рассматриваются в порядке их поступления в арбитражный суд.

5. По результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение об удовлетворении заявления о намерении или определение об отказе в удовлетворении заявления о намерении в случае, если непогашенные требования по текущим платежам отсутствуют и в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов первой, второй и третьей очереди, включенные в реестр требований кредиторов, или заявитель отказался от намерения погасить требования кредиторов, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, до рассмотрения такого заявления.

6. В определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении указываются:

наименование (для юридического лица), фамилия, имя, отчество (для физического лица) лица, осуществляющего погашение требований кредиторов, предусмотренных пунктом первым настоящей статьи;

размер требований к должнику по текущим платежам, требований кредиторов первой, второй и третьей очереди, основная сумма задолженности, начисленные неустойки (штрафы, пени);

срок и порядок погашения требований кредиторов по текущим платежам, кредиторов первой, второй и третьей очереди;

дата судебного заседания по итогам погашения требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи;

реквизиты банковского счета, а также иная информация, необходимая для перечисления денежных средств на погашение требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

7. Рассмотрение заявления о намерении погасить требования кредиторов, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, должно быть отложено до даты рассмотрения итогов погашения требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, при наличии аналогичного заявления, поступившего от другого лица ранее.

При наличии спора в отношении размера и состава этих требований рассмотрение заявления о намерении погасить требования кредиторов, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, может быть отложено до даты вступления в законную силу судебного акта об установлении состава и размера требований по текущим платежам, а также требований кредиторов первой, второй и третьей очереди, включенных в реестр требований кредиторов.

8. Для погашения требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, такие кредиторы представляют в арбитражный суд уведомление, в котором указываются дата представления уведомления, наименование (для юридического лица), фамилия, имя, отчество (для физического лица), а также информация, необходимая в соответствии с правилами заполнения платежных документов, подтверждающих перечисление денежных средств на погашение требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, с указанием размера требования в отношении каждого из получателей денежных средств.

9. В течение срока, установленного определением арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении, заявитель перечисляет денежные средства в размере и в порядке, которые указаны в данном определении.

10. По истечении установленного арбитражным судом срока погашения требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заявитель направляет в арбитражный суд заявление о признании погашенными требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, и о замене кредитора в реестре требований кредиторов.

К заявлению прилагаются платежные документы, подтверждающие перечисление денежных средств в размере и в порядке, которые указаны в определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении.

11. По итогам рассмотрения заявления о признании погашенными требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, и о замене кредитора в реестре требований кредиторов при условии соответствия осуществленного погашения определению арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении арбитражный суд выносит определение о признании погашенными требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, и о замене кредитора в реестре требований кредиторов.

Требования лица, осуществившего погашение требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, учитываются в реестре требований кредиторов в размере погашенных требований к должнику в составе требований четвертой очереди.

12. В случае, если требования кредиторов, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, погашены не в полном размере либо с нарушением порядка или сроков погашения, которые установлены определением арбитражного суда, арбитражный суд выносит определение об отказе в признании погашенными требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Перечисленные денежные средства подлежат возврату заявителю в течение десяти рабочих дней с даты вступления в законную силу определения арбитражного суда об отказе в признании погашенными требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Перечисление денежных средств сверх суммы денежных средств, предусмотренных определением арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении, не является основанием для вынесения арбитражным судом определения об отказе в признании погашенными требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, а равно и для увеличения размера требований лица, осуществившего погашение требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, к должнику.

Денежные средства, перечисленные сверх суммы денежных средств, предусмотренных указанным определением, подлежат возврату заявителю в течение десяти рабочих дней с даты вступления в законную силу определения арбитражного суда о признании погашенными требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, и о замене кредиторов в реестре требований кредиторов.

13. Правительством Российской Федерации устанавливается порядок расчетов в целях погашения требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Статья 201.11. Особенности продажи имущества застройщика

1. Если у застройщика имеются на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды или постоянного бессрочного пользования) не завершенный строительством спорный многоквартирный дом и (или) спорный земельный участок, то преимущественное право приобретения этих объектов (прав на них) до проведения торгов имеет субъект Российской Федерации по месту их нахождения в лице его уполномоченных органов.

2. Арбитражный управляющий обеспечивает проведение независимой оценки объектов, указанных в пункте 1 настоящей статьи (прав на них). Отчет оценщика подлежит обязательной экспертизе саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет об оценке (далее - саморегулируемой организации оценщиков) или являлся на момент составления отчета об оценке.

Отчет оценщика и результат экспертизы саморегулируемой организации оценщиков подлежит направлению арбитражным управляющим в высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации по месту нахождения объектов, указанных в пункте 1 настоящей статьи, в течение трех дней с даты их поступления арбитражному управляющему способом, обеспечивающим доставку в течение 10 дней с даты отправления.

В течение месяца с даты отправления арбитражным управляющим отчета оценщика и результатов экспертизы саморегулируемой организации оценщиков высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации по месту нахождения объектов, указанных в пункте 1 настоящей статьи, или иной уполномоченный им орган вправе заявить о реализации права на преимущественное приобретение объектов, указанных в пункте 1 настоящей статьи (прав на них), по цене, определенной в отчете об оценке и подтвержденной экспертизой саморегулируемой организации оценщиков.

В течение трех дней с даты поступления отчета об оценке арбитражный управляющий обязан уведомить об этом лиц, участвующих в деле о банкротстве, способом, обеспечивающим доставку в течение 10 дней с даты отправления. В случае, если количество лиц, участвующих в деле о банкротстве, превышает пятьсот, арбитражный управляющих в течение трех дней с даты поступления отчета об оценке публикует сведения о поступлении отчета об оценке в порядке, установленном статьей 28 настоящего Федерального закона, для опубликования.

Лица, участвующие в деле о банкротстве, вправе в течение тридцати дней с даты поступления уведомления арбитражного управляющего или даты опубликования сведений о поступлении отчета об оценке ознакомиться с отчетом об оценке, а также снять копии отчета об оценке, о чем делается отметка на листе ознакомления с отчетом об оценке с указанием даты ознакомления и снятия копии. Расходы на подготовку копии отчета об оценке в указанном случае возлагаются на лицо, участвующее в деле о банкротстве.

Лица, участвующие в деле о банкротстве, вправе обжаловать результаты оценки в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве.

3. В случае направления высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации по месту нахождения объектов, указанных в пункте 1 настоящей статьи, или иным уполномоченным им органом соответствующего заявления о реализации права на преимущественное приобретение соответствующих объектов (прав на них) договор купли-продажи указанных объектов (прав на них) по цене, определенной в отчете об оценке и подтвержденной экспертизой саморегулируемой организации оценщиков, заключается с субъектом Российской Федерации в лице высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации по месту нахождения указанных объектов или иного уполномоченного органа.

В случае, если высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации по месту нахождения объектов, указанных в пункте 1 настоящей статьи, или иным уполномоченным им органом в течение месяца не заявлено о реализации права на преимущественное приобретение, арбитражный управляющий осуществляет реализацию объектов, указанных в пункте 1 настоящей статьи (прав на них), в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом.

4. При реализации преимущественного права, предусмотренного настоящей статьей, существенным условием договора купли-продажи является обязательство покупателя по постройке, достройке или реконструкции спорного многоквартирного дома и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передаче жилых помещений участникам строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений, соответствующим требованиям пункта 3 статьи 201.5 настоящего Федерального закона, а также перечень таких участников строительства с указанием объема их требований.

Договор должен предусматривать срок передачи участникам строительства жилых помещений, который не может превышать трех лет с даты заключения договора купли-продажи.

Договором может быть также предусмотрено обязательство покупателя передать жилые помещения участникам строительства, имеющим денежные требования.

В соответствии с условиями договора купли-продажи, заключенного в соответствии с настоящим пунктом, к покупателю переходят также права требования к участникам строительства в размере неисполненных обязательств участников строительства по оплате жилого помещения перед застройщиком.

Условия договора купли-продажи, заключенного в соответствии с настоящим пунктом, должны предусматривать:

получение денежных средств за проданное имущество не позднее чем через два месяца с даты заключения договора купли-продажи;

передачу проданного имущества и регистрацию перехода прав на него осуществляется только после его полной оплаты по стоимости, определенной условиями договора, имеющимися на дату возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика.

Разногласия между арбитражным управляющим и покупателем относительно условий договора купли-продажи, заключаемого в соответствии с настоящим пунктом, подлежат разрешению арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве.

После заключения договора купли-продажи в соответствии с настоящим пунктом требования о передаче жилых помещений в отношении застройщика прекращаются и подлежат погашению в реестре требований о передаче жилых помещений. Если договором также предусмотрено обязательство покупателя передать жилые помещения участникам строительства, имеющим денежные требования, то после заключения договора купли-продажи в соответствии с настоящим пунктом их денежные требования в отношении застройщика прекращаются и подлежат погашению в реестре требований кредиторов.

Один экземпляр договора купли-продажи, заключенного в соответствии с настоящим пунктом, направляется арбитражным управляющим в арбитражный суд, рассматривающий в дело о банкротстве. По требованию участника строительства арбитражный управляющий обязан выдать ему копию указанного договора за плату, не превышающую расходов на ее изготовление.

6. Порядок передачи участникам строительства жилых помещений после завершения строительства многоквартирного дома устанавливается регулирующим органом.

Статья 201.12. Включение в реестр требований кредиторов требований участников строительства в случае нереализации преимущественного права
1. В случае, если в порядке и в сроки, установленные статьей 201.11 настоящего Федерального закона, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации по месту нахождения объектов, указанных в пункте 1 указанной статьи, или иным уполномоченным им органом не заявлено о реализации права на преимущественное приобретение, арбитражный управляющий уведомляет об этом арбитражный суд и участников строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений.

2. В уведомлении, направляемом участникам строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений, указываются следующие сведения:

возможность предъявления в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, в месячный срок с даты получения уведомления требований о расторжении договора о передаче жилого помещения с застройщиком и возврате неосновательного обогащения в виде уплаченных до расторжения договора о передаче жилого помещения денежных средств (стоимости переданного имущества) и возмещению убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства по передаче жилого помещения;

последствия непредъявления указанных требований в установленный срок.

3. Размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательств по передаче жилого помещения, определяется как разница между суммой денежных средств, уплаченных до расторжения договора о передаче жилого помещения, или стоимостью переданного имущества, и стоимостью жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, на дату расторжения договора.

Стоимость имущества, переданного участником строительства, а также стоимость жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, определяется оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим в порядке, установленном статьей 130 настоящего Федерального закона.

В пятидневный срок с даты получения уведомления, предусмотренного пунктом 1 настоящей статьи, арбитражный суд назначает дату судебного заседания по рассмотрению требований участников строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений, которая не может быть ранее 45 дней с даты получения уведомления арбитражного управляющего.

4. Требования участников строительства, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, рассматриваются арбитражным судом в порядке, установленном статьей 201.5 настоящего Федерального закона, по итогам которого выносится определение о включении указанных требований в реестр требований кредиторов. При этом к требованиям граждан должны быть приложены заключения оценщиков, предусмотренные пунктом 3 настоящей статьи.

5. Арбитражный управляющий не вправе производить расчеты с кредиторами третьей очереди в соответствии с реестром требований кредиторов до рассмотрения всех требований участников строительства, предъявленных в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, и получения соответствующих определений арбитражного суда.

Статья 201.13. Особенности расчетов с кредиторами в случае реализации предмета залога в деле о банкротстве застройщика

1. В случае реализации предмета залога в деле о банкротстве застройщика, из средств, вырученных от реализации предмета залога, семьдесят процентов направляется на погашение требований кредитора по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов. Денежные средства, оставшиеся от суммы, вырученной от реализации предмета залога, вносятся на специальный банковский счет должника в следующем порядке:

двадцать процентов от суммы, вырученной от реализации предмета залога, - для погашения требований кредиторов первой, второй и третьей очереди в случае недостаточности иного имущества должника для погашения указанных требований;

оставшиеся денежные средства - для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

2. В случае, если залогом имущества должника обеспечиваются требования конкурсного кредитора по кредитному договору, из средств, вырученных от реализации предмета залога, восемьдесят процентов направляется на погашение требований конкурсного кредитора по кредитному договору, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов. Оставшиеся средства от суммы, вырученной от реализации предмета залога, вносятся на специальный банковский счет должника в следующем порядке:

пятнадцать процентов от суммы, вырученной от реализации предмета залога, - для погашения требований кредиторов первой, второй и третьей очереди в случае недостаточности иного имущества должника в целях погашения указанных требований;

оставшиеся денежные средства - для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

3. Денежные средства, предназначавшиеся для погашения требований кредиторов первой, второй и третьей очереди и оставшиеся на специальном банковском счете должника после полного погашения таких требований, направляются на погашение части обеспеченных залогом имущества должника требований конкурсных кредиторов, не погашенной из стоимости предмета залога в связи с удержанием части стоимости для погашения требований кредиторов первой, второй и третьей очереди в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи.

Денежные средства, оставшиеся после полного погашения требований кредиторов первой, второй и третьей очереди, требований кредитора, обеспеченных залогом реализованного имущества, включаются в конкурсную массу.

Денежные средства, оставшиеся после полного погашения судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражным управляющим и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей, включаются в конкурсную массу.

Не удовлетворенные за счет стоимости предмета залога требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются в составе требований кредиторов четвертой очереди.».

2. В статью 7 законопроекта внести следующие изменения:

1) пункт 1 изложить в следующей редакции:

«1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования, за исключением статей 3 и 5 настоящего Федерального закона.»;

2) дополнить пунктом 4 следующего содержания:

«4. Статья 5 настоящего Федерального закона вступает в силу по истечении месяца со дня его официального опубликования.

Статья 5 настоящего Федерального закона применяется арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве, возбужденных после вступления ее в силу.

Статья 5 настоящего Федерального закона применяется арбитражными судами также при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено до вступления ее в силу, за исключением дел о банкротстве, в которых начались расчеты с кредиторами третьей очереди в соответствии с реестром требований кредиторов.

В делах о банкротстве, производство по которым возбуждено до вступления в силу настоящего Федерального закона и к которым применяются положения настоящего Федерального закона, срок закрытия реестра требований о передаче жилого помещения и реестра требований кредиторов для участников строительства наступает по истечении двух месяцев с даты вступления в силу настоящего Федерального закона».

Александр Смирнов

Дата публикации: 11:03 04 сентября 2009

Источник: bpn.ru