Как выгнать кризис из бизнеса

Кризис разорил многие строительные и девелоперские компании. А тем, кто остался на плаву, трудно нормально работать: нет оборотного капитала, нет денег, чтобы запустить строительство. К тому же наученные горьким опытом люди уже не несут так охотно свои сбережения застройщикам.

Получается замкнутый круг. Можно ли из него выйти? Этот и другие вопросы стали предметом обсуждения на очередном заседании Московского бизнес-клуба.

Минус 40 процентов

– Ситуация на строительном рынке сложилась действительно непростая, – отметил генеральный директор СК «Отечество» Павел Иванушко. – Сегодня практически не возводятся новые отечественные предприятия и заводы, ощущается снижение строительства объектов инфраструктуры. Спад в строительной отрасли достиг 40%.

– Не стоит также забывать, что по разным оценкам со строительной отраслью связано 20–25% экономики в целом, – сказал генеральный директор «МИЭЛЬ-инвестиции в регионы» Алексей Пашкевич. – А значит, снижение темпов строительства влечет уменьшение потребления по всей цепочке.

Риелторы в последние месяцы тоже отмечают не только падение числа сделок, но и изменение структуры рынка. По данным генерального директора компании «Русский Дом Недвижимости» Юрия Хлестакова, те сделки, которые нынче проходят, в 80% случаев являются альтернативными, т.е. обременены обязательствами сторон по покупке или продаже иного объекта недвижимости. Новых квартир в продаже становится все меньше. И, как считают аналитики, роста числа новостроек не предвидится. Почему? Строить сегодня практически некому. А те, кто бы мог это делать, не имеют денег.

Нужно ли уповать на госзаказ

– Помочь отрасли может лишь государство, – высказал свое мнение генеральный директор УК «Пересвет-Инвест» Олег Пронин. – Думаю, что госзаказ – это на сегодня единственный путь поддержания текущих темпов строительства. Госзаказ позволяет решить две проблемы – финансирования и спроса.

А сейчас именно они стоят наиболее остро. Также следует учесть, что большие объемы может поддержать только государство, а это и жилье для военных, и строительство крупных объектов социально-бытовой инфраструктуры, например дорог. Если решится проблема транспортной доступности, во многих заброшенных городах экономика пойдет в рост. Эти города станут привлекательны для развития бизнеса, что вызовет новое строительство жилой и коммерческой недвижимости, предприятий и инфраструктуры.

Но на этот счет есть и другие мнения. К примеру, Ю. Хлестаков считает, что госзаказ мало повлияет на состоянии строительной отрасли. По его мнению, в первую очередь строительство необходимо разделить на муниципальное (читай госзаказ) и коммерческое. Что же касается строительства муниципального, то его участниками являются всем известные компании, которые на сегодня уже получили поддержку в том или ином виде.

Государством определены отраслеобразующие компании в строительном секторе, в их число попали почти все, кто строит муниципальное жилье, а так же небольшая часть коммерческих строителей.

– Тем участникам коммерческих проектов, которым не удалось привлечь к себе внимание государства, конечно, придется бороться за выживание, – добавил Ю. Хлестаков. – Хотя ничего нового в этом нет, просто условия стали жестче. Если сказать короче, индустрия останется, а вот число ее участников может сильно сократиться, что впоследствии приведет к дефициту строительных объектов.

В дискуссию вступил А. Пашкевич. Он был солидарен с О. Прониным. В своем выступлении специалист напомнил:

– Мировой опыт показывает, что строительная отрасль может стать локомотивом выхода из кризиса (речь идет о крупных инфраструктурных проектах государственного масштаба), но одного госзаказа для стимуляции отрасли недостаточно.

С его точки зрения, необходимо принять целый комплекс мер. Первое – стимулировать потребительский спрос через субсидирование процентных ставок по кредитам. Если государство примет решение компенсировать кредитным организациям разницу в процентной ставке для частных лиц и кредит будет обходиться клиенту в 12–13% в рублях, вновь активизируются продажи. Экономический эффект от такой поддержки будет более высокий, чем просто передача денег или выкуп готового жилья. Таким образом, эти средства направятся на строящееся жилье, запустятся экономические механизмы, начнут работать заводы, стройки…

Второе – обеспечить государственное финансирование строящегося жилья. Все программы, связанные с закупками жилья, должны идти на закупку не готового, а именно строящегося жилья, причем с жестким ограничением по готовности – от 30 до 80%.

– Все, что находится на более высокой стадии, – подчеркивает А. Пашкевич, – должно быть достроено за счет средств дольщиков или инвестора. Это будет стимулировать старт новых проектов. В противном случае усилится провал ввода нового жилья в 2011–2013 годах, который уже сейчас оценивается в объемах до 50 млн кв. метров. И только за счет рыночного спроса девелоперы обеспечить продолжение строек не смогут.

Строители идут на смежные рынки

В условиях недостатка средств для новых проектов многие строительные и девелоперские компании пытаются выйти на смежные рынки. Так, П. Иванушко отмечает существенное увеличение новых клиентов по договорам страхования такелажных работ. Можно предположить, что строители активно начали осваивать и эту нишу.

Другая очевидная ниша – fee-девелопмент (новая антикризисная услуга для собственников девелоперских проектов, земельных участков, объектов под реконструкцию и т.д.). Как иронично заметил Алексей Пашкевич, сейчас многие девелоперы переименовывают себя в fee-девелоперов и пытаются наняться в банки с такой услугой.

– Между тем в Западной Европе и США доля компаний, которые работают fee-девелоперами, составляет более 50%, – констатирует О. Пронин. – В развитых странах это направления популярно и расширяется.

В данном случае функции девелопера и инвестора жестко разделены: инвестор вкладывает деньги, а девелопер только развивает проект. Каждый должен заниматься своим делом, это позволяет добиться максимальной отдачи от проекта. Но в нашей стране большинство девелоперов вышли либо из риелторов, либо из строительных компаний, поэтому мы можем и продавать, и строить в одном лице. Сейчас fee-девелопмента на российском рынке практически нет, но думаю, что доля подобных компаний возрастет, причем они останутся и после кризиса.

Президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков согласился с тем, что у банков действительно может появиться потребность в наемных девелоперах. Хотя многое здесь будет зависеть от ситуации. И хотя недвижимые активы сейчас будут чаще попадать на балансы банков, но пока реальных программ по управлению этими активами нет.

– Многие руководители региональных банков уже стали владельцами непрофильных активов, номенклатура которых простирается от детских игрушек до автомобилей «Бентли» и объектов недвижимости, – сообщил А. Аксаков. – Но они откровенно говорят: «Не знаем, что со всей этой собственностью делать». Зачастую гораздо удобнее продать непрофильные активы пакетом, но это не исключает того, что банки могут и сами управлять таким активом.

Ведь продавать активы на стагнирующем рынке можно лишь со значительным дисконтом. И те организации, которые имеют хорошие резервы и могут себе позволить держать на балансе недвижимость до тех пор, пока рынок не восстановится, наверняка будут рассматривать возможность создания собственного девелоперского подразделения. Или подобной дочерней структуры, где кредитная организация будет собственником или одним из них.

Дело рук самих утопающих

Однако, предлагая государству принять те или иные меры для вывода строительной отрасли из кризиса, надеяться все-таки нужно только на себя. Выход из кризиса – это мобилизация всех ресурсов для продолжения строительства. Сейчас ни цена, ни объем рекламы не влияют на продажи: покупают квартиры только когда стройка движется и этажей в здании больше пяти.

– Наш подход, – говорит Алексей Пашкевич, – формировать доходную составляющую. Умение правильно продавать и формировать правильный продукт – это мы делаем сегодня по своим проектам, а c осени будем готовы входить в чужие.

Юрий Хлестаков заявил о необходимости оптимизировать расходы на ведение бизнеса и внедрение различных социальных программ, призванных охватить еще больше категорий клиентов.

Резюме? Хотя совершенно очевидно, что кризис негативно скажется на внедрении инновационных технологий, зато он установит новые стандарты на рынке услуг. И те компании, которые будут готовы гибко реагировать на эти меняющиеся условия, останутся в выигрыше.

Вениамин Вылегжанин

Дата публикации: 13:13 04 сентября 2009

Источник: bpn.ru